評(píng)論：鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商當(dāng)房東 實(shí)際操作有點(diǎn)難

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　　近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建房〔2015〕4號(hào))(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)。其中，最引人關(guān)注的一點(diǎn)就是，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商出租存量房源，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

　　整個(gè)杭州15萬(wàn)套的存量一直是大家不看好2015年樓市的關(guān)鍵?！兑庖?jiàn)》的出臺(tái)無(wú)疑向大家傳遞了一個(gè)信息：政府正在想辦法解決存量房源。然而，開(kāi)發(fā)商當(dāng)房東出租房源獲利真的可行嗎？記者采訪了各方人士，大家認(rèn)為這是一個(gè)美好的愿望，但真要實(shí)施還需出臺(tái)相應(yīng)措施。

　　鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)

　　將存量房對(duì)外出租

　　《意見(jiàn)》有兩點(diǎn)引人關(guān)注：一是支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租。二是支持從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房源。

　　這兩點(diǎn)向我們傳達(dá)了這樣的信息：開(kāi)發(fā)商可選擇適合出租的商品房存量房源向社會(huì)出租或改造成公租房，這可能會(huì)成為今后消化商品房存量的一種重要渠道。

　　商品房出租

　　實(shí)際操作起來(lái)有點(diǎn)困難

　　存量房出租，可行嗎？采訪中，杭州大多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，這一做法看似美好，但實(shí)際操作起來(lái)會(huì)有不少困難。

　　“我們億豐置業(yè)是做綜合體起家的，住宅房源比較少。如果住宅比較多，綜合市場(chǎng)的因素，我們會(huì)考慮拿出一部分來(lái)出租?！鄙蟽|企業(yè)集團(tuán)浙江事業(yè)部營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)沈敏強(qiáng)分析，“要開(kāi)發(fā)商變房東實(shí)際操作起來(lái)會(huì)很困難，出租房源不可能為毛坯，要將毛坯商品房裝修后再出租，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是二次投資；而等到再出售之時(shí)，房源的價(jià)值很可能會(huì)打個(gè)折扣。”

　　天陽(yáng)置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)石焱也表示：“住建部這一舉措無(wú)疑是為了盡快降低高庫(kù)存，其初衷也是為了救市，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最大的阻礙還是資金問(wèn)題。大部分開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)發(fā)、建樓的資金來(lái)自抵押貸款，需要盡快賣(mài)出房源回籠資金來(lái)幫助資金健康運(yùn)作。而租賃房裝修的資金籌措起來(lái)比較困難?！?/p>

　　還有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，目前存量房大多位于配套不完善的郊區(qū)，出租戶看好的市區(qū)存量房源比較缺乏。郊區(qū)存量房出租市場(chǎng)是否有需求也很難說(shuō)。

　　浙江日?qǐng)?bào)傳媒研究院院長(zhǎng)丁建剛列了2個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明問(wèn)題：杭州住宅的年出租回報(bào)率3%不到，而開(kāi)發(fā)商的融資成本8%都擋不住。杭州雙贏機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)章惠芳(微博)更直截了當(dāng)?shù)乇硎荆骸斑@只是美好的愿望，一切都需用利益說(shuō)話。”

　　以租代售是大方向

　　建議出臺(tái)扶持政策

　　從其他一線城市看來(lái)，“以租代售”并非天方夜譚，在上海、北京、廣州等大城市早有類(lèi)似的成功案例。2013年，上海市便在長(zhǎng)寧、嘉定兩區(qū)試行政府代租存量房源來(lái)擴(kuò)大公租房供應(yīng)量。上海還有不少專(zhuān)業(yè)的二手租賃管理公司。

　　據(jù)悉，在上海，目前開(kāi)發(fā)商拿出大批存量房出租的還不多，目前市面上大批以租代售的房源多是專(zhuān)業(yè)經(jīng)租公司面向社會(huì)收購(gòu)房源再轉(zhuǎn)租出去的。

　　浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長(zhǎng)虞曉芬表示：“就杭州市場(chǎng)而言，目前住宅過(guò)剩，供大于求，而城市源源不斷涌入外來(lái)人口。其中，絕大部分人買(mǎi)不起房子，所以，杭州的租賃市場(chǎng)大有潛力。上海有經(jīng)租公司面向社會(huì)收購(gòu)房源，他們的規(guī)模已經(jīng)做得不小了，是發(fā)展比較成熟的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。這和上海的高租賃回報(bào)率也有關(guān)系。如果杭州政府也想開(kāi)辟一條類(lèi)似的道路，那么政府可以考慮從開(kāi)發(fā)商手中收購(gòu)或協(xié)商回租房源?！?/p>

　　杭州我愛(ài)我家(微博)企劃部總監(jiān)周包軍告訴記者：“在杭州有很多的空置房源，我愛(ài)我家以后會(huì)更傾向于做房屋長(zhǎng)租，即‘長(zhǎng)租公寓’。”他表示，以租代售將是未來(lái)發(fā)展的大方向，我愛(ài)我家目前也在尋找合適的開(kāi)發(fā)商嘗試合作，但要求房源周邊必須要有產(chǎn)業(yè)支撐、交通支撐，具有適宜租房的地段優(yōu)勢(shì)。

　　因?yàn)樽≌淖赓U回報(bào)率不到3%，專(zhuān)業(yè)人士建議，要想快速培育杭州的存量房租賃市場(chǎng)，政府方面應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)各種政策，如減稅，資金補(bǔ)貼等，并在一手房密度比較大的區(qū)域加大市政建設(shè)，增加商業(yè)、交通配套方面的投入。