未交首付就去辦理貸款，二手房買賣受挫

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　　按合同辦事

　　卻辦不了貸款按揭

　　去年1月，張先生與葉女士簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，將他位于成都的一套商品房賣給葉女士。對于首付款35萬元，合同明確約定在辦理過戶手續(xù)時支付，余款則采用銀行按揭。合同簽訂后，葉女士向張先生支付定金5萬元。

　　1月20日，在辦理過戶手續(xù)之前，葉女士與張先生共同前往銀行辦理按揭貸款事宜。但按照國家金融機構(gòu)發(fā)放貸款的相關(guān)規(guī)定，銀行在發(fā)放貸款前，需要審查買方已向賣方支付首付款項的事實。對此，葉女士希望張先生簽定《賣方聲明》，確認已收到首付款35萬元。但張先生卻認為，自己在未收到首付款的情況下，在《賣方聲明》上簽字不僅與事實不符，自己還將承擔(dān)很大風(fēng)險。他隨即提出，除非葉女士先行支付35萬元首付款，否則自己不會出具《賣方聲明》……

　　就何時支付首付款，雙方爭執(zhí)不下，最終導(dǎo)致未能辦妥按揭事宜。

　　沒按程序走

　　法院判決解除合同

　　去年5月，葉女士以張先生拒不履行合同義務(wù)為由，向法院提起訴訟，要求解除《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，并讓張先生雙倍返還定金。

　　張先生同意解除合同，但他認為自己無過錯。因葉女士不按合同支付首付款，張先生提起反訴，索賠17萬余元違約金。

　　一審法院認為，雙方簽訂的合同合法有效。該房交易不能進行的原因在于，張先生拒絕簽字確認辦理銀行按揭貸款所需的《賣方聲明》文件，致葉女士不能辦理銀行按揭貸款事宜，使該房屋買賣合同在事實上予以解除。不過，張先生的行為符合合同約定，不構(gòu)成違約。另外，合同中約定葉女士支付首付款的時間，是在雙方辦理過戶手續(xù)之時，因此她在辦理銀行按揭手續(xù)的過程中拒絕支付首付款，也未違反合同約定。

　　最后，法院判決解除雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，張先生返還葉女士定金5萬元。一審判決作出后，張先生不服提出上訴，成都中院二審維持原判。

　　法官說法

　　買商品房 給了首付才能辦貸款

　　一個普通的商品房買賣合同，雙方均無違約行為，但卻不能實際履行，這到底是怎么回事呢？

　　二審承辦該案的羅法官指出，葉女士未能成功辦理按揭貸款，進而導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的根本原因，是由于合同中關(guān)于首付款支付的約定與現(xiàn)實辦理流程存在沖突。

　　“在以按揭方式付款的商品房交易中，實際流程一般都是先由銀行對買方進行資信審查，然后再辦理貸款事宜，最后方可到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶等手續(xù)。而賣方是否收到首付款項，則是銀行對買方進行資信審查的必要內(nèi)容之一?！绷_法官說，雙方將首付款給付時間約定在辦理過戶手續(xù)之時，則是與商品房交易的現(xiàn)實辦理流程相悖，雙方又不能達成新的協(xié)議，故導(dǎo)致合同履行陷入“死循環(huán)”。

　　羅法官建議，在進行類似的交易時，應(yīng)充分了解相關(guān)政策及信息，簽訂合同要與實際情況相符，以防止不必要的糾紛?！?/p>