2015房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策講義（3）

　　3.物業(yè)管理的委托和物業(yè)服務(wù)合同

　　3.1 物業(yè)管理的委托方－業(yè)主，具體分三類主體

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

　　銷售型房屋，在建成與銷售之前，產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)企業(yè)，由開(kāi)發(fā)商首次選騁物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　自持或出租型的房屋，產(chǎn)權(quán)始終歸開(kāi)發(fā)商，可委托物業(yè)管理

　　公房出售單位

　　業(yè)主大會(huì)

　　業(yè)主入住達(dá)到一定時(shí)間或一定比例時(shí)，要成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　業(yè)主大會(huì)成立后由其選騁物業(yè)公司，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同

　　3.2 物業(yè)管理業(yè)務(wù)的獲得－招投標(biāo)

　　內(nèi)涵

　　實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)雙向選擇行為，國(guó)家也提倡通過(guò)招投標(biāo)選騁物業(yè)企業(yè)

　　方式

　　公開(kāi)招標(biāo)－適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)

　　邀請(qǐng)招標(biāo)

　　協(xié)議方式－投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)可協(xié)議

　　此處沒(méi)有聽(tīng)出時(shí)間點(diǎn)，麻煩教務(wù)老師聽(tīng)個(gè)正確的時(shí)間點(diǎn)，謝謝

　　3.3 物業(yè)服務(wù)合同

　　性質(zhì)

　　屬于委托合同，委托人是業(yè)主或業(yè)主大會(huì)，受托人是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，受托人以委托人的名義為委托人進(jìn)行物業(yè)管理，委托人支付報(bào)酬

　　類型

　　前期物業(yè)服務(wù)合同－開(kāi)發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的

　　物業(yè)服務(wù)合同－業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，該合同一簽訂，前期物業(yè)服務(wù)合同失效

　　內(nèi)容

　　對(duì)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等進(jìn)行約定

　　【2008年真題】
　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面（ ）合同。
　　A．物業(yè)托管
　　B．物業(yè)服務(wù)
　　C．物業(yè)管理
　　D．物業(yè)委托

　　【答案】B
　　【解析】D物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同，可稱為物業(yè)服務(wù)委托合同，不等同于物業(yè)委托合同。

　　4.物業(yè)的承接驗(yàn)收

　　驗(yàn)收的時(shí)間

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)辦理驗(yàn)收

　　承接驗(yàn)收的內(nèi)容

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)

　　建設(shè)單位向物業(yè)移交的資料

　　圖紙及竣工驗(yàn)收資料

　　設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料

　　物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件

　　其它

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