購二手房預(yù)告登記可以有效的阻止“一房多賣”

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         一方面，目前市場上在售的商品房大多數(shù)是期房，從合同備案完畢到最終交房辦完產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一般需要1至2年時(shí)間。在樓市調(diào)控嚴(yán)厲的背景下，開發(fā)商資金鏈普遍緊張，有時(shí)就會出現(xiàn)為謀求更多資金而“一房多賣”的情況。可能的做法有諸如辦理虛假按揭貸款、偽造買賣協(xié)議、直接騙取預(yù)付款等等。

         另一方面，二手房也不靠譜。由于通過中介或買賣雙方直接進(jìn)行的交易常常不夠規(guī)范，有時(shí)甚至因?yàn)樗^的“熟人”而忽視了防范措施，賣方通過打時(shí)間差、補(bǔ)辦房產(chǎn)證等做法，就能做到“一房多賣”。

         雖然類似的案件以賣方敗訴居多，但許多時(shí)候買方即使勝訴也無法取得房屋所有權(quán)。這是因?yàn)橘I賣雙方雖簽訂合同，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房屋的物權(quán)沒有轉(zhuǎn)移。花了大把時(shí)間精力，有時(shí)候一拖再拖，結(jié)果買方勝訴也僅僅是獲得賣家賠償?shù)倪`約金，無法獲得產(chǎn)權(quán)。

         謹(jǐn)慎防范多留意

         因而，購房者一定要對相關(guān)的利益維護(hù)有所認(rèn)識。買房時(shí)首先要及時(shí)網(wǎng)簽，嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。這樣，買方先將房款交至房地產(chǎn)交易登記中心的托管賬戶，相關(guān)證件辦理完畢后，該賬戶才會把房款交給賣方。在簽訂購房合同時(shí)，也可以盡量明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。

        證件方面，一定要查看開發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》，確保這房子是在預(yù)售許可范圍之內(nèi)，不要貿(mào)然交付定金。二手房買賣方面，購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付首付款，并在交易后及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

        預(yù)告登記是關(guān)鍵

        更為關(guān)鍵的是物權(quán)的“預(yù)告登記”制度。預(yù)告登記是指買賣雙方在簽署完預(yù)售合同后，到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)共同或單方面辦理預(yù)告登記。付完房款后，再通過產(chǎn)權(quán)登記，將房產(chǎn)真正納入業(yè)主名下。預(yù)告登記與最終的產(chǎn)權(quán)本登記相連，從而有效實(shí)現(xiàn)對第一購房者合法權(quán)益的保護(hù)。未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，賣方無權(quán)處分該房屋，這就從法律上杜絕了“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。

         預(yù)告登記可以視作一項(xiàng)準(zhǔn)物權(quán)，購房人辦理預(yù)告登記相當(dāng)于給自己拿到房屋產(chǎn)權(quán)加了把“安全鎖”。不過在國內(nèi)，很少有當(dāng)事人提出辦理預(yù)告登記，《物權(quán)法》中的預(yù)告登記制度也還停留在原則性階段，缺乏可操作性。不過如今，寧波、濟(jì)南等地已先后開始實(shí)際實(shí)施具體的預(yù)告登記制度，幫助和督促購房者主動(dòng)了解維護(hù)自身利益。如在寧波，購房者辦理了預(yù)告登記手續(xù)后，其所購房屋的產(chǎn)權(quán)人即具有了排他性；同時(shí)，在辦理預(yù)告登記時(shí)，房屋登記部門會把購房人的影像資料掃描進(jìn)電腦系統(tǒng)，在注銷預(yù)告登記時(shí)則會將之與購房人本人面貌進(jìn)行核對。