二手房交易市場回暖，業(yè)主轉(zhuǎn)租為售

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　　去年下半年，由于受限購限貸政策的影響，二手房市場出現(xiàn)了量價(jià)齊跌的情況。很多急于用錢的業(yè)主，在當(dāng)時(shí)只能大幅降價(jià)才能將房子出手。而不愿大幅降價(jià)出手的業(yè)主則選擇轉(zhuǎn)售為租，收取租金回報(bào)。

　　今年春節(jié)后，央行再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，北京的多家銀行相繼給予首套房貸八五折優(yōu)惠，北京樓市成交量開始緩慢復(fù)蘇。進(jìn)入二季度后，北京樓市回暖加速，成交量逐月放大，房價(jià)也出現(xiàn)了環(huán)比上漲。6月份后，二手房市場上甚至出現(xiàn)了搶房的現(xiàn)象。于是業(yè)主們便開始坐地漲價(jià)，有的一套房子短短幾天內(nèi)能上漲幾十萬元，但依然能夠成交。

　　看到房價(jià)又出現(xiàn)了上漲，不少去年原本打算賣房但又不愿降價(jià)的業(yè)主感到價(jià)格已基本回到了他們的心理價(jià)位。于是，想將暫時(shí)用于出租的房子出售。趙先生就是這樣一位業(yè)主：“去年年底今年年初的時(shí)候，我的房子標(biāo)價(jià)200萬沒人買，要賣還得再降幾萬元。于是我干脆不賣了，將房子租了出去，一個(gè)月能收4000元房租?，F(xiàn)在樓市又火了，我的房子標(biāo)價(jià)208萬，還有人天天追著要買。趁著現(xiàn)在有價(jià)有市，還是落袋為安吧。如果再來一輪調(diào)控，沒準(zhǔn)房價(jià)又得降下來?！毕褛w先生這樣轉(zhuǎn)租為售的業(yè)主逐漸多了起來。

　　剛需置業(yè)減少租賃房源

　　邢小姐一家人在南三環(huán)一小區(qū)內(nèi)租住一套兩居室已有一年多，目前租房合同還沒有到期。在一個(gè)多月前，業(yè)主打來電話告訴他們，要把房子賣掉，希望他們能配合看房。在接下來的時(shí)間里，業(yè)主開始頻繁帶來中介和買房人來看房。兩周之后，業(yè)主將房子賣給了別人。房子的新主人告訴邢小姐一家要收回房子自住，請他們再尋新居。

　　房價(jià)的上漲使越來越多的業(yè)主轉(zhuǎn)租為售。而買房的人則多數(shù)為剛需一族。北京中原市場研究部根據(jù)住建委網(wǎng)站公示數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，6月，北京二手房總成交14863套中，120平方米以上的二手房簽約2338套，占比僅僅為15.7%。而剛需主要購買的中小套型(100平方米以下)成交10973套，占比高達(dá)73.8%。

    金誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場總監(jiān)韓國貴分析認(rèn)為，目前二手房市場的買房主力仍然是剛需族，而剛需置業(yè)的目的是為自住。因此可以說，被剛需買走的房子在短時(shí)期內(nèi)是不會進(jìn)入到租賃市場的。另外，從戶型面積來看，剛需集中購買的是100平方米以下的戶型，而租賃市場的主力也是中小戶型。可以看出，剛需與租賃需求的是同一類房源。在目前業(yè)主轉(zhuǎn)租為售和剛需置業(yè)為主的雙重作用下，租賃市場中的主力房源呈現(xiàn)減少趨勢。只有在投資客大量入市的情況下，租賃市場的房源量才有可能上升。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)似乎也印證了這一點(diǎn)。二季度以來，新增房源的釋放卻不及去年的水平，導(dǎo)致租賃淡季供需比例反而上升，達(dá)到了1比2以上。這無疑也增添了三季度租賃旺季的市場壓力。

　　租金高合租多減少租賃成交量

　　租賃房源的減少是導(dǎo)致租賃成交量下降的原因之一。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，今年上半年租賃成交量同比下降5.6%。這是自2010年以來的首次同比下降。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪表示，從每年北京新增的外來人口的趨勢上看，北京的租賃需求規(guī)模并不會減少，因此市場整體的需求規(guī)模仍然較大，但租賃成交量出現(xiàn)同比小幅下降。

　　造成這種情況的原因，除了剛需集中置業(yè)減少租賃房源外，另一方面是目前租房成本較高，租金持續(xù)處于上漲態(tài)勢中，市場中合租的比例也在不斷加大。

　　尤其是租金水平較高的城區(qū)，目前的合租比例預(yù)計(jì)在40%至50%左右。導(dǎo)致整套的租賃需求有所減少。另一方面，今年春節(jié)后租賃高峰期租金漲幅相對緩和，沒有出現(xiàn)去年上半年“恐慌性”租房的情況，新衍生的換租需求也沒有往年那么龐大。相比去年，今年租賃市場的兩個(gè)特點(diǎn)是：成交量波動性趨于緩和，需求釋放較為充分。

　　但今年以來租金上漲幅度平緩很多，需求的釋放更具有規(guī)律性，波動也逐漸趨于正常。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，今年6月至今，租賃成交量較5月下降了約6%。