北京二手房市場持續(xù)回暖 成交量增長顯著

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            值得注意的是，去年限購政策發(fā)生在2月，2月之前市場仍然火熱，2011年北京二手房成交達(dá)20000套以上。而且，去年成交量是逐月下滑的，尤其是2月跌幅近半，今年成交量卻逐月上升，即使是在傳統(tǒng)淡季5、6月份也依然保持升勢，數(shù)據(jù)顯示，今年6月份的二手房成交量比1月份增長了406.58%。綜合來看，現(xiàn)在的中介行業(yè)雖然度過了最糟糕的時刻，但從根本上來說仍未完全走出限購困局，畢竟事實擺在那里，今年盡管市場回暖，但也從未達(dá)到過去年限購之前單月成交20000套以上的行情。

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年3月北京二手房成交量同比環(huán)比均正增長，此后4月、5月和6月同比增長分別為10.3%、81.2%和97.3%；環(huán)比增長分別為-9.2%、40.7%和7.2%。總體來看，二手房市場不斷回暖。21世紀(jì)不動產(chǎn)認(rèn)為，這種狀態(tài)會持續(xù)一段時間，預(yù)計7-8月北京樓市將進(jìn)入一個調(diào)整期。同時，市場不會出現(xiàn)一個明顯的“分水嶺”，因為根據(jù)往年的數(shù)據(jù)來看，沒有這種季節(jié)性“分水嶺”的趨勢存在，而且只要沒有新的政策出臺來抑制這種回暖趨勢，“分水嶺”不會出現(xiàn)。預(yù)計下半年如果政策保持不變的話，成交量持續(xù)上升，成交價格穩(wěn)中微漲是趨勢。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為造成北京市市二手房市場現(xiàn)狀的原因有三。第一，原本被壓制的需求被釋放。限購政策的實質(zhì)是壓制需求，北京是對購房資格要求最嚴(yán)厲的城市，要求5年納稅社保證明。今年以來，隨著第一批去年年初遭遇限制的消費者取得購房資格，進(jìn)入市場，市場供求開始向需求傾斜。第二，政策微調(diào)向剛需的傾斜。從金融政策開始，很多銀行首套房利率出現(xiàn)9折，更加堅定了剛需的信心。第三，市場預(yù)期的改變，買方抄底，賣方惜售。由于政策微調(diào)，貨幣政策開始放松，剛需解禁入市，在這些因素的作用下，市場開始回暖，價格開始穩(wěn)中有升。隨著價格的小幅上漲，意味著這一輪價格降幅已經(jīng)見底。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)主城區(qū)領(lǐng)先價格指數(shù)顯示，北京市二手房掛牌價格自去年7月以來開始下降，今年1月時進(jìn)入谷底，現(xiàn)在開始小幅上升。6月指數(shù)為116，環(huán)比5月增長了0.1%。在這種情況下，剛釋放的需求紛紛進(jìn)入市場抄底，而嗅覺靈敏的賣方卻仍然看漲后市，開始惜售。綜合來看，以上這些原因造成了北京二手房市場的現(xiàn)狀。

　　北京樓市一直以來是全國限購政策最嚴(yán)的城市，因此北京樓市也一直是最受壓抑的。在以“限購”為主導(dǎo)的樓市政策背景下，市場本來就是“供求失衡”的，即供不應(yīng)求。北京市土地有限，即使更多土地進(jìn)入市場，這些也都是計劃執(zhí)行。而北京是全國政治中心，經(jīng)濟(jì)中心，兼文化中心，集各項優(yōu)勢資源于一身，創(chuàng)造了很多就業(yè)機會。這就造成每年流入北京市的人口并不是計劃之內(nèi)的。這些流入人口需要房子，而土地與房產(chǎn)卻是計劃供給，這之間有一個差距，即市場與計劃的差距。從本質(zhì)上來講，市場本來就是供求失衡的，應(yīng)為怨聲載道的房價擺在那里。

　　隨著“房票”的持續(xù)消化，大部分被壓抑的需求釋放出來，可能會加劇供求矛盾。但是，隨著保障房的加快供應(yīng)以及外地人員申請資格的放寬一定程度上可以緩解供應(yīng)壓力。需要明確的是，保障房供應(yīng)是“計劃”的，而購房需求則是“市場”的。