2015房地產估價師《案例與分析》復習指導（10）

7.4.2 開發(fā)完成后的房地產價值

開發(fā)完成后的房地產價值，是指開發(fā)完成時的房地產狀況的市場價值。該市場價值所對應的日期，通常也是開發(fā)完成時的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產時或開發(fā)期間的某個日期（但在市場較好時考慮預售和市場不好時考慮延期租售的是例外）。

開發(fā)完成后的房地產價值一般是通過預測來求取。對于銷售的房地產，通常是采用市場法，并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結合（長期趨勢法的內容詳見本書第8章），即根據類似房地產過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位通常是單價而非總價（同市場法中建立價格可比基礎的要求）。例如，假設現(xiàn)在是2004年8月，有一宗房地產開發(fā)用地，用途為興建商品住宅，開發(fā)期為1.5年（或18個月），如果要推測該商品住宅在2006年2月建成時的價格，則可以通過搜集當?shù)卦擃惿唐纷≌^去若干年和現(xiàn)在的價格資料以及未來可能的變化趨勢來推測確定。

對于出租和營業(yè)的房地產，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預測其開發(fā)完成后的價值，可以先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值。例如，根據當前的市場租金水平，預測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90%，運營費用占租金的30%，報酬率為10%，可供出租的使用面積為38 000㎡，運營期為47年，則該寫字樓的未來總價值可估計為：35×90%×（1-30%）×12×38000[1-1/（1+10%）47]=9941（萬美元）

7.4.3 開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費

由于假設開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實際估價中測算開發(fā)成本，管理費用、銷售費用、銷售稅費時，可根據當?shù)氐姆康禺a價格構成情況來分項測算，測算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預測。

例如，開發(fā)成本、管理費用可采用類似于市場法的方法來求取，即通過當?shù)赝惙康禺a開發(fā)項目當前的開發(fā)成本和管理費用大致為多少來推算，如果預計建筑材料價格、建筑人工費等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價格、建筑人工費等的變化對開發(fā)成本和管理費用的影響。銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產所需的廣告宣傳、銷售代理等費用。銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產應繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費等其他銷售稅費。銷售費用和銷售稅費通常是按照開發(fā)完成后的房地產價值的一定比率來測算。

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