房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第三章考試內(nèi)容

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)價(jià)格的含義、形成條件、特征，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格、價(jià)值的種類以及每種價(jià)格、價(jià)值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件

　　一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義

　　二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件*

　?。ㄒ唬┯杏眯?/p>

　?。ǘ┫∪毙?/p>

　?。ㄈ┯行枨?/p>

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格的特征

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)供求與價(jià)格

　　一、房地產(chǎn)需求

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)需求的含義

　?。ǘQ定房地產(chǎn)需求量的因素

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)需求曲線

　　二、房地產(chǎn)供給

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)供給的含義

　?。ǘQ定房地產(chǎn)供給量的因素

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)供給曲線

　　三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格*均衡價(jià)格的形成，供求條件變化時(shí)，均衡狀況的變化

　　四、房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性

　　第四節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類

　　一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值

　　二、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值

　?。ㄒ唬┏山粌r(jià)格（最高買價(jià)、最低賣價(jià)）

　?。ǘ┦袌鰞r(jià)格

　?。ㄈ├碚搩r(jià)格

　?。ㄋ模┰u估價(jià)值

　　各種評估方法，評估結(jié)果的差異，及其對市場狀況的反應(yīng)。

　　三、市場價(jià)值和非市場價(jià)值*

　　（一）市場價(jià)值（形成市場價(jià)格的條件）

　?。ǘ┓鞘袌鰞r(jià)值（快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、殘余價(jià)值、投資價(jià)值）彼此的聯(lián)系區(qū)別，大小的對比

　　四、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值*

　　（一）買賣價(jià)格

　?。ǘ┳赓U價(jià)格  房租的構(gòu)成

　　（三）抵押價(jià)值  抵押價(jià)值、再抵押價(jià)值的計(jì)算公式

　　（四）保險(xiǎn)價(jià)值

　?。ㄎ澹┯?jì)稅價(jià)值

　?。┱魇諆r(jià)值

　　五、房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格

　　（一）房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格

　?。ǘ┩恋厥褂脵?quán)價(jià)格

　　（三）其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格 理解租賃權(quán)價(jià)值

　　六、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場價(jià)值*

　　大小變化的情況

　　七、市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)

　　舉例：政府指導(dǎo)價(jià)——經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的價(jià)格

　　政府定價(jià)——廉租屋的房租、出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)

　　八、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格

　　九、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格

　　（一）土地價(jià)格

　　（二）建筑物價(jià)格

　?。ㄈ┓康貎r(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格

　　十、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)

　　（一）總價(jià)格

　?。ǘ﹩挝粌r(jià)格

　?。ㄈ敲娴貎r(jià)*=土地總價(jià)/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率，比單位面積更能說明土地價(jià)格水平

　　十一、名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格*（會計(jì)算，計(jì)算各名義價(jià)格下的實(shí)際價(jià)格）

　　十二、現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格、期房價(jià)格*

　　公式：

　　期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房到達(dá)現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)額-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

　　期房價(jià)格一般比現(xiàn)房價(jià)格低，有2個(gè)扣除項(xiàng)目

　　十三、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)（了解含義）

　　十四、評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)

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