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房地產估價師《理論與方法》第三章考試內容
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產價格的含義、形成條件、特征,房地產價格與房地產供求的關系,房地產價格、價值的種類以及每種價格、價值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內容
第一節(jié) 房地產價格的含義和形成條件
一、房地產價格的含義
二、房地產價格的形成條件*
?。ㄒ唬┯杏眯?/p>
?。ǘ┫∪毙?/p>
?。ㄈ┯行枨?/p>
第二節(jié) 房地產價格的特征
第三節(jié) 房地產供求與價格
一、房地產需求
?。ㄒ唬┓康禺a需求的含義
?。ǘQ定房地產需求量的因素
(三)房地產需求曲線
二、房地產供給
(一)房地產供給的含義
?。ǘQ定房地產供給量的因素
?。ㄈ┓康禺a供給曲線
三、房地產均衡價格*均衡價格的形成,供求條件變化時,均衡狀況的變化
四、房地產供求與價格關系的特殊性
第四節(jié) 房地產價格和價值的種類
一、價值、使用價值和交換價值
二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值
(一)成交價格(最高買價、最低賣價)
?。ǘ┦袌鰞r格
?。ㄈ├碚搩r格
?。ㄋ模┰u估價值
各種評估方法,評估結果的差異,及其對市場狀況的反應。
三、市場價值和非市場價值*
(一)市場價值(形成市場價格的條件)
?。ǘ┓鞘袌鰞r值(快速變現價值、謹慎價值、在用價值、殘余價值、投資價值)彼此的聯系區(qū)別,大小的對比
四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值*
(一)買賣價格
?。ǘ┳赓U價格 房租的構成
(三)抵押價值 抵押價值、再抵押價值的計算公式
?。ㄋ模┍kU價值
?。ㄎ澹┯嫸悆r值
?。┱魇諆r值
五、房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利價格
(一)房地產所有權價格
?。ǘ┩恋厥褂脵鄡r格
(三)其他房地產權利價格 理解租賃權價值
六、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值*
大小變化的情況
七、市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價
舉例:政府指導價——經濟適用房、限價房的價格
政府定價——廉租屋的房租、出售公有住房的標準價、成本價
八、基準地價、標定地價和房屋重置價格
九、土地價格、建筑物價格和房地價格
(一)土地價格
?。ǘ┙ㄖ飪r格
(三)房地價格=土地價格+建筑物價格
十、總價格、單位價格和樓面地價
(一)總價格
?。ǘ﹩挝粌r格
?。ㄈ敲娴貎r*=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率,比單位面積更能說明土地價格水平
十一、名義價格和實際價格*(會計算,計算各名義價格下的實際價格)
十二、現貨價格、期貨價格及現房價格、期房價格*
公式:
期房價格=現房價格-預計從期房到達現房期間現房出租的凈收益的折現額-風險補償
期房價格一般比現房價格低,有2個扣除項目
十三、起價、標價、成交價和均價(了解含義)
十四、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價
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