2015年房地產(chǎn)估價師基本制度與政策備考講義資料（3）

　　4.0.1 規(guī)定房地產(chǎn)估價程序是為了實現(xiàn)房地產(chǎn)估價的規(guī)范化，保證估價作業(yè)質(zhì)量。

　　本條規(guī)定了自接受估價委托至完成估價報告期間的工作程序，共分為明確估價基本事項、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、選定估價方法計算、確定估價結(jié)果、撰寫估價報告、估價資料歸檔等8個步驟。至于目前有些在接受估價委托之前有估價項目立項，以及爭取估價業(yè)務、簽訂估價合同，在估價報告完成后進行估價結(jié)果確認等程序未作統(tǒng)一規(guī)定。

　　4.0.2 本條所稱明確估價對象包括明確估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。

　　估價對象的物質(zhì)實體狀況主要包括：土地面積、形狀、臨路狀態(tài)、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況，建筑物面積、建筑結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、樓層、朝向等。

　　估價對象的權(quán)益狀況主要包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)年限，建筑物權(quán)屬，估價對象上設(shè)定的他項權(quán)利狀況等。

　　依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，有些估價對象不能用于某些估價目的，或有些估價目的限制了可以作為估價對象的范圍和內(nèi)容，所以，估價對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單地根據(jù)委托方的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望隨意確定，而應根據(jù)估價目的、依據(jù)法律、法規(guī)并征求委托方認可后綜合確定。

　　4.0.3 確定擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法以及擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道時，可參照本規(guī)范第5章各估價方法中的有關(guān)規(guī)定。

　　4.0.4 本條規(guī)定了估價人員應當搜集的涉及估價的有關(guān)資料，這些資料是各種估價方法都需要用到的。另外有些資料是某種特定估價方法所需要的，可參見本規(guī)范第5章各估價方法中的具體規(guī)定。

　　在搜集實例資料時，應考察它們是否受到不正常的或人為因素的影響。對于受到這些因素影響的實例資料，只有在能確定其受影響的程度并能進行修正的情況下才可被采用。

　　4.0.5 本條規(guī)定應將涉及估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管，是為了方便今后的估價，有助于估價機構(gòu)和估價人員不斷在業(yè)務中提高估價水平，同時也有助于解決以后可能發(fā)生的估價業(yè)務糾紛，還有助于政府主管部門和行業(yè)學會、協(xié)會對估價機構(gòu)的資質(zhì)審查。本條雖然對估價資料的保存時間未作規(guī)定，但一般應保存15年以上。

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