房地產(chǎn)估價師《案例與分析》備考資料（1）

　　1.房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是評估出估價對象房地產(chǎn)的價值所應(yīng)遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認(rèn)識。

　　確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，要對估價對象房地產(chǎn)本身有充分的認(rèn)識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。

　　2.房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程

　　房地產(chǎn)估價是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程以確定房地產(chǎn)價值的過程，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵時的思路。因此，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線體現(xiàn)的是估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，反映的是估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵。

　　3.房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法

　　（1）房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的密切關(guān)系

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識。每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。

　　同一個估價對象，采用不同的估價方法，實際上是在模擬不同的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術(shù)路線。房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系。

　?。?）把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確運用房地產(chǎn)估價方法

　　由于房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定估價對象的價格，所以把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確理解和運用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。

　　4.確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要首先確定估價的價值標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）房地產(chǎn)估價的公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

　　房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)要解決的是房地產(chǎn)估價的最根本問題，即房地產(chǎn)估價是“評估什么前提條件下的房地產(chǎn)價值”。房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)問題是一個影響房地產(chǎn)估價全過程的重要問題，從估價方法的運用到估價結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)的影響。

　?。?）公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)決定估價方法的實質(zhì)

　　在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，確定了估價的技術(shù)路線才能進(jìn)一步根據(jù)估價對象決定采用何種估價方法，而公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)本身就決定了各種估價方法的實質(zhì)。

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