2015年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策講義（17）

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理

　　【本節(jié)主要內(nèi)容】

　　1. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

　　2. 商品房交付使用

　　3．房地產(chǎn)廣告

　　【內(nèi)容詳解】

　　1. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

　　1.1 以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件（只能轉(zhuǎn)在建工程，不能轉(zhuǎn)土地）

　　地按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書－必要條件

　　屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上

　　屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件

　　1.2 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件

　　轉(zhuǎn)讓前提

　　必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批

　　兩種處理方式

　　受讓方辦理出讓手續(xù)－由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金

　　出讓方上繳土地收益－不辦理土地出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家

　　可以采用“上繳土地收益”方式的情形

　　轉(zhuǎn)讓的土地用途依然屬于劃撥用范圍，以及經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟(jì)適用住房的

　　私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的

　　按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的

　　同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的

　　轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的

　　根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的

　　縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地出讓方式的其他情形

　　1.3 轉(zhuǎn)讓程序

　　轉(zhuǎn)讓房地開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人或受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案

　　未備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效

　　房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審核以下內(nèi)容

　　轉(zhuǎn)讓是否符合法律的規(guī)定

　　項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人已簽訂的拆遷、設(shè)計(jì)、施工等合同是否作了變更

　　新的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位是否具備開發(fā)受讓項(xiàng)目的條件

　　開發(fā)建設(shè)單位的名稱，是否已經(jīng)變更

　　上述滿足規(guī)定，轉(zhuǎn)讓行為有效

　　上述不滿足規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門有權(quán)責(zé)令其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，或者認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無效，并可對(duì)違規(guī)的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產(chǎn)項(xiàng)目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)

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