【購房解答】購買已被抵押的房子怎么辦

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        開發(fā)商如果資金不足的話，一般會采用兩種方法來解決這個問題，那就是拿項目的土地去抵押貸款，或者將正在建設(shè)中的樓房去抵押貸款。前者叫“土地抵押”，后者叫“在建抵押”。那如果買到已被抵押的房子怎么辦呢？下面小編就為大家解答一下。
　　
　　購買商品房的一般流程：
　　
　　1、看中房子后，交付定金，和開發(fā)商簽訂認購協(xié)議，協(xié)議中約定擬購買的房號、面積、價格和總額，同時還約定了何時簽訂購房合同、支付多少首付款。
　　
　　2、開發(fā)商登錄房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站，按你購買的房號，網(wǎng)上填寫生成標準購房合同，輸出打印一式5-6份。然后在約定的時間里，你和開發(fā)商簽訂購房合同，支付首期款，這個過程叫“網(wǎng)簽”。完成后，在房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站你購買那套房子的狀態(tài)將變成“已簽約”。
　　
　　3、開發(fā)商把購房合同及相關(guān)資料提交房地產(chǎn)交易中心審核，如果沒問題，官方將在購房合同上蓋個章，認可合同有效，這叫“備案”。完成后，房子狀態(tài)變成“已備案”。
　　
　　4、憑著已備案的購房合同，你去地稅繳納契稅，然后就可以辦理房貸、辦理房產(chǎn)證等手續(xù)。
　　
　　上述是購買期房的流程。如果購買的是現(xiàn)房，則不需要備案這一步。
　　
　　購買已抵押房子的流程比購買商品房多一個步驟：
　　
　　如果你購買的房子已經(jīng)被抵押，那么在房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站上，房子的狀態(tài)是“在建抵押”狀態(tài)。如果沒被抵押是正常的房子，網(wǎng)上狀態(tài)是“可售”。
　　
　　按官方的規(guī)定，如果不是“可售”狀態(tài)，網(wǎng)上是不可能填寫生成購房合同的。因此，已經(jīng)被抵押的房子，必須經(jīng)過銀行同意解押，再將狀態(tài)更改為“可售”，才能生成購房合同。提醒：不是從房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上生成的購房合同，是無效的，不可能通過備案。
　　
　　因此，如果你購買的房子是已經(jīng)被抵押的，那么至少付了首期款之后，必須要等待開發(fā)商向銀行提出申請、銀行同意解押后才能簽訂購房合同。
　　
　　如果開發(fā)商信用良好、動作干脆，確認購房后立即按規(guī)定向銀行提出解押，這個過程會非常之快，甚至讓你感覺不到有這個過程。
　　
　　購買已被抵押的房子，所要面臨的風(fēng)險：
　　
　　首先必須說明，已被抵押的房子是可以購買的。只是因為多了一個解押步驟，流程復(fù)雜了一點，風(fēng)險自然也多了一點點。
　　
　　一種情況是：開發(fā)商未按與銀行的約定使用購房款，因而不敢提出解押，或者銀行不同意解押，顯然，此種情形多出現(xiàn)在資金鏈脆弱的開發(fā)商，如果真的碰上了，就象開發(fā)商不按時交房那樣，處理起來會很煩。
　　
　　另一種情況是，開發(fā)商不是一房一解押，而是積攢到一定數(shù)量，再成批向銀行請求解押。這種情形，后果雖然不是很危險，但會讓你等得心情煩躁。
　　
　　也有一種更為惡劣的情況，是開發(fā)商先捏造購房合同讓你簽訂，解押之后再重新生成標準合同重新簽訂。或許，開發(fā)商是出于好心讓你心情舒暢，但就憑捏造合同在事實上這已經(jīng)無限接近欺詐的行徑了。因為，購房合同必須是標準格式、必須是在房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站嚴格按要求填報生成。
　　
　　如果不是上述情況，如果開發(fā)商及時向銀行提交解押申請，購買已抵押的房子基本上跟正常房子一樣。