勁爆：2014年房地產(chǎn)大事件回顧

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        年末了，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了翻天覆地的變化，下面房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)就對(duì)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的大事件做了盤點(diǎn)，一起來看下。
　　
　　一、全面取消限購
　　
　　地產(chǎn)托市政策頻出，46個(gè)城市中目前僅剩5個(gè)城市未對(duì)限購進(jìn)行松綁，其中包括四個(gè)一線城市和三亞。一線城市目前依然未取消限購政策，主要還在于一線城市的整體資源優(yōu)勢(shì)。但一線城市取消限購已經(jīng)上了日程表。原因如下：
　　
　　一線城市雖然集中了全國(guó)的資源優(yōu)勢(shì)，每年能夠吸引大量的外來人口進(jìn)入，但一線城市依然會(huì)受到購買力因素的影響。目前一線城市房?jī)r(jià)高企，經(jīng)濟(jì)下行下的工資收入正在受到影響，其購買力與房?jī)r(jià)的差距水平越來越大，一線城市出現(xiàn)合理的房?jī)r(jià)回歸也是必然。而且目前一線城市的庫存規(guī)模也在不斷上升，地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力，也是短期內(nèi)促使一線城市調(diào)整限購政策的主要因素。
　　
　　如果再從市場(chǎng)化的角度理解，一線城市取消限購也只是時(shí)間問題。中國(guó)正在逐漸退出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政化調(diào)控，當(dāng)前限購政策的解除就是政府去行政化調(diào)控的重要之舉。以這樣一個(gè)角度來看，一線城市的樓市調(diào)控去行政化在所難免。隨著后續(xù)房地產(chǎn)稅準(zhǔn)備工作的就緒，稅收方式取代行政性的調(diào)控措施將是主方向。從大的方向看，限購全部取消是必然。
　　
　　按照目前地方主體稅種的可替代性，逐步減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，房地產(chǎn)稅成為地方主體稅種是目前中央制定和推進(jìn)房地產(chǎn)稅的主要考量。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)期過去，地方政府依靠土地財(cái)政的模式必然會(huì)面臨市場(chǎng)考驗(yàn)。當(dāng)住宅市場(chǎng)的土地需求規(guī)模下降，土地出讓金收入不再能夠滿足地方政府的財(cái)政收入，必然需要新的主體稅種來代替，房地產(chǎn)稅就是其一。
　　
　　根據(jù)目前國(guó)家制定的時(shí)間表，2017年將會(huì)實(shí)施房產(chǎn)稅。雖然目前對(duì)征收房產(chǎn)稅存在很大的法理爭(zhēng)議，但房產(chǎn)稅實(shí)施的大方向已經(jīng)確定。房產(chǎn)稅的實(shí)施將會(huì)更進(jìn)一步確立房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)手段將由以往的行政化變?yōu)槭袌?chǎng)化，一線城市作為全國(guó)重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)，限購全面取消，代之市場(chǎng)化調(diào)節(jié)。
　　
　　二、住建部：取消強(qiáng)制招標(biāo)資質(zhì)審批放權(quán)
　　
　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開全國(guó)建筑業(yè)改革發(fā)展暨工程質(zhì)量安全會(huì)議，下發(fā)了《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于開展建筑業(yè)改革試點(diǎn)工作的通知》。
　　
　　1、關(guān)于建立統(tǒng)一開放的建筑市場(chǎng)問題
　　
　　要堅(jiān)決消除市場(chǎng)壁壘，廢除各種不合理的規(guī)定和要求，堅(jiān)決取締沒有法律法規(guī)依據(jù)的各類保證金。跨省承攬業(yè)務(wù)實(shí)行一次性網(wǎng)上備案，省級(jí)主管部門備案后通報(bào)各地市，不得再次備案。規(guī)范備案管理，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管。
　　
　　2、關(guān)于提高建筑設(shè)計(jì)水平問題
　　
　　提出建筑設(shè)計(jì)要注重與優(yōu)秀文化的結(jié)合，系統(tǒng)挖掘地方建筑文化特質(zhì)，梳理有地域特色的建筑符號(hào)和建筑材料，創(chuàng)造性地運(yùn)用到建筑設(shè)計(jì)中，要注重建筑設(shè)計(jì)與地域文化的協(xié)調(diào)，通過建筑空間布局、造型樣式、材質(zhì)色彩等，恰當(dāng)?shù)乇磉_(dá)地域文化內(nèi)涵。要從“樹立設(shè)計(jì)企業(yè)創(chuàng)新主體觀念、提倡精品設(shè)計(jì)，加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新人才的培養(yǎng)，優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)環(huán)境，積極探索大型公共建筑設(shè)計(jì)方案策和后評(píng)估制度”4個(gè)方面入手，提高建筑設(shè)計(jì)水平。
　　
　　3、關(guān)于工程招投標(biāo)改革問題
　　
　　放開非國(guó)有資金投資項(xiàng)目必須招標(biāo)的限制，賦予非國(guó)有投資業(yè)主自主招標(biāo)決策權(quán)，允許其自主選擇是否進(jìn)行招標(biāo)發(fā)包、自主選擇是否進(jìn)入有形市場(chǎng)交易。由項(xiàng)目業(yè)主對(duì)選擇的設(shè)計(jì)、施工等單位承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另一方面，強(qiáng)化國(guó)有資金投資項(xiàng)目招投標(biāo)監(jiān)管、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主發(fā)包行為的監(jiān)管。審查其是否將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位。核查業(yè)主是否依法履行建設(shè)程序以及項(xiàng)目實(shí)施過程中的合同履約等行為。嚴(yán)格審查招標(biāo)公告資質(zhì)條件，嚴(yán)禁建設(shè)單位設(shè)置明顯高于招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)際需要和脫離市場(chǎng)實(shí)際的不合理?xiàng)l件，以及以各種形式排斥或限制潛在投標(biāo)人投標(biāo)的條款。探索評(píng)標(biāo)方法的改革，采取評(píng)定分離，改變以往評(píng)標(biāo)專家對(duì)評(píng)標(biāo)定標(biāo)起決定性作用，突出業(yè)主定標(biāo)權(quán)。
　　
　　4、關(guān)于行政審批制度改革問題
　　
　　新的建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)正在征求意見，即將完成修訂?？偰繕?biāo)是：簡(jiǎn)政放權(quán)，逐步淡化行政審批。做好已有的企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)修訂工作，將進(jìn)一步下放資質(zhì)審批權(quán)限、改進(jìn)行政審批方式。在資質(zhì)類別設(shè)置方面，對(duì)于市場(chǎng)能自主選擇的，取消資質(zhì)類別設(shè)置，對(duì)業(yè)務(wù)范圍相近的資質(zhì)進(jìn)行合并，同時(shí)簡(jiǎn)化考核內(nèi)容，重企業(yè)、人員信用狀況、安全質(zhì)量等指標(biāo)。一級(jí)建造師注冊(cè)和招標(biāo)代理甲級(jí)資格認(rèn)定的審批權(quán)將下放。建設(shè)工程企業(yè)的延續(xù)審查工作下放省級(jí)住建主管部門，下一步，將建立權(quán)責(zé)明晰的分級(jí)審查機(jī)制，將綜合指標(biāo)和非注冊(cè)人員指標(biāo)的審查委托省級(jí)建設(shè)主管部門實(shí)施。改進(jìn)行政審批方式，優(yōu)化審批流程，推行電子化申報(bào)和審批。
　　
　　5、關(guān)于建筑市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)問題
　　
　　重點(diǎn)做好加快企業(yè)、人員、項(xiàng)目三大基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫建設(shè)、建立信用信息共享機(jī)制、加大信息公開力度、建立守信激勵(lì)和失信懲戒機(jī)制等工作。
　　
　　三、第一代大佬謝幕，地產(chǎn)黃金時(shí)代終結(jié)
　　
　　10月21日華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布公告，任志強(qiáng)的名字未能出現(xiàn)在新一屆董事候選人名單中。
　　
　　那個(gè)曾經(jīng)炮轟地產(chǎn)政策，揭露房?jī)r(jià)上漲根源，令許多人難堪、讓許多人憤怒但又擁有千萬粉絲的“房地產(chǎn)界最誠(chéng)實(shí)的人”即將退休。一個(gè)地產(chǎn)人退休成為全行業(yè)的大新聞，在當(dāng)今中國(guó)地產(chǎn)界恐怕已未有幾人了。“不太識(shí)時(shí)務(wù)、不太顧全大局甚至不知趣、自以為是”都是別人給他的評(píng)價(jià)，但他是個(gè)誠(chéng)實(shí)的人。??
　　
　　“房地產(chǎn)非暴利”、“對(duì)真正有錢的人來說房?jī)r(jià)還不夠高”、“工資在漲，GDP在漲，房?jī)r(jià)不漲就不對(duì)”、“房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房”、“房地產(chǎn)商需要囤地”，這些難聽卻真實(shí)的炮彈只有任大炮才轟的出來，轟得徹底。??
　　
　　然而，正如王石遠(yuǎn)走、馮侖退出，曾經(jīng)揮斥方遒的地產(chǎn)大佬們接連淡出，但老任的卸任依舊讓人們唏噓。人們唏噓時(shí)代變遷，感嘆昔日的榮光，也是緬懷自己曾經(jīng)身處的、仗劍直行的地產(chǎn)江湖時(shí)代的落幕。當(dāng)制度、資本、理性這些冰冷的關(guān)鍵詞旋即取代昔日地產(chǎn)江湖的酣暢風(fēng)雨之時(shí)，地產(chǎn)正走出黃金時(shí)代，而時(shí)代的英雄、地產(chǎn)的傳奇也終將落幕。
　　
　　四、融創(chuàng)、綠城并購案，宋衛(wèi)平和孫宏斌走向決裂
　　
　　融創(chuàng)、綠城并購案從年中的歡天喜地，到年末宋衛(wèi)平回歸，看似皆大歡喜，實(shí)則兩敗俱傷。事與愿違的結(jié)局，地產(chǎn)界的“宮心斗”讓人再次感嘆地產(chǎn)人的不易。
　　
　　融創(chuàng)、綠城并購案半年發(fā)酵最終黯然收?qǐng)?/strong>
　　
　　?今年5月23日，綠城中國(guó)和融創(chuàng)中國(guó)在浙江杭州舉行發(fā)布會(huì)，宣布股權(quán)變更事宜。港交所因認(rèn)定融創(chuàng)與中國(guó)綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平為一致行動(dòng)人，融創(chuàng)此番收購觸發(fā)了全面要約條件，或需出資100億元才能完成收購，當(dāng)人們猜測(cè)收購無法進(jìn)行時(shí)，融中國(guó)創(chuàng)控股有限公司董事長(zhǎng)孫宏斌卻在8月25日的業(yè)績(jī)說明會(huì)上表明不會(huì)放棄收購。9月宋衛(wèi)平也放棄綠城，不惜3年內(nèi)借殼上市，舍棄綠城建藍(lán)城。
　　
　　?而在11月，事情開始急轉(zhuǎn)直下。11月6日，有媒體曝出宋衛(wèi)平要回綠城的消息，就連買賣協(xié)議的股東通函也推出到了11月月底，而之所以宋衛(wèi)平“反悔”是因?yàn)榫G城的大批業(yè)主投訴。山雨欲來風(fēng)滿樓，11月19日孫宏斌的大將田強(qiáng)被免去了綠城總經(jīng)理，此事一出，不僅讓并購案“懸而未決”也讓宋衛(wèi)平和孫宏斌兩人關(guān)系變得更加緊張。最終，在12月18日，持續(xù)發(fā)酵的并購案在雙方簽署終止收購協(xié)議中黯然落幕。
　　
　　?香港證監(jiān)會(huì)在并購案中扮演重要角色
　　
　　?宋衛(wèi)平和孫宏斌從一開始的兄弟相稱到綠城相爭(zhēng)到最后兩敗俱傷的決裂，讓人不禁發(fā)問：綠城和融創(chuàng)到底怎么了？香港證監(jiān)會(huì)在其中起著非常重要的作用，因?yàn)樗麄儜岩伤涡l(wèi)平和孫宏斌是抱有一致行動(dòng)人，所以一直沒有批準(zhǔn)并購案。其次，在宋衛(wèi)平轉(zhuǎn)戰(zhàn)藍(lán)城時(shí)，綠城卻有大批業(yè)主投訴綠城品質(zhì)，并且綠城項(xiàng)目合作股東對(duì)現(xiàn)融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)銷售策略的異議，這讓宋衛(wèi)平大為光火。后者，才是宋衛(wèi)平想要回綠城的根本原因。領(lǐng)導(dǎo)層的更迭，本來就需要磨合，在銷售策略上有異議再正常不過。而所謂綠城質(zhì)量品質(zhì)問題卻有些含糊不清。這或許應(yīng)該是一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的問題，而不是哪一個(gè)人的問題。綠城此前就因質(zhì)量問題而出現(xiàn)負(fù)面消息，如果開發(fā)商不從自身反思的角度出發(fā)，換任何一個(gè)人都會(huì)出現(xiàn)問題。
　　
　　?宋衛(wèi)平幾經(jīng)波折重新回到綠城，但是事件本身還沒有結(jié)束。宋衛(wèi)平在并購案上有失“誠(chéng)信”，他自己也將面臨年底30億還款。綠城業(yè)績(jī)下滑、股價(jià)下跌，再加上宋衛(wèi)平50億的贖身費(fèi)，注定了綠城在2014年最后的每一個(gè)夜晚都將是難熬之夜。雖然并購案以宋衛(wèi)平回歸綠城落幕，但是兩敗俱傷已成定局。
　　
　　五、中國(guó)時(shí)隔兩年再次全面降息
　　
　　時(shí)隔兩年之后，中國(guó)今日再次實(shí)施全面、非對(duì)稱性降息，一年期貸款基準(zhǔn)利率和存款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)和0.25個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)，存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。
　　
　　專家表示，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨融資難、融資貴難題，此次全面、非對(duì)稱性降息有助于降低企業(yè)融資成本，緩解企業(yè)融資貴困境，同時(shí)也將減輕“月供族”還貸壓力，刺激樓市回暖，進(jìn)而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
　　
　　六、綠地與萬科老大之爭(zhēng)
　　
　　自2005年以來，萬科在全國(guó)房企銷售金額第一的王座上一坐就是9年，成為獨(dú)霸中國(guó)房地產(chǎn)江湖的王者。期間雖有后來者想超越、終結(jié)萬科的王者地位，但最終笑到最后的還是萬科，追趕者神話破滅。
　　
　　多年身居寶座，養(yǎng)成了萬科睥睨天下的脾氣。有萬科內(nèi)部人士稱，這么多年來，每年都有房企稱要超越萬科，結(jié)果每年只是“放空炮”，萬科的王座這么多年來一直坐得穩(wěn)穩(wěn)的。
　　
　　2014年，萬科的王者地位終于遭遇強(qiáng)敵挑戰(zhàn)。在今年前十一個(gè)月的較量中，去年的“榜眼”綠地略壓萬科一頭。億翰智庫公布的數(shù)據(jù)顯示，綠地前十一個(gè)月的銷售金額比萬科多了7億元。
　　
　　但這只是今年前十一個(gè)月的數(shù)據(jù)，離全年銷售“王座”的爭(zhēng)奪還有最后一個(gè)月的時(shí)間，還有最后1公里的競(jìng)爭(zhēng)。在最后1公里的競(jìng)爭(zhēng)里，是萬科成功翻盤維護(hù)王者寶座，還是綠地力壓萬科成為新科王者？這是2014年中國(guó)樓市最后的焦點(diǎn)。
　　
　　七、中介將重新洗牌
　　
　　2014是中介服務(wù)行業(yè)的變革年，從中介機(jī)構(gòu)共同抵制搜房、安居客等開始，傳統(tǒng)中介模式2014年受到巨大挑戰(zhàn)。
　　
　　搜房入股世聯(lián)行和合富輝煌，并且從媒體平臺(tái)轉(zhuǎn)型中介銷售；易居中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)化，包括樂居上市，推出了實(shí)惠、房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)、房金所等；
　　
　　另外還有聲稱要消滅中介的平安好房開始做地產(chǎn)金融，房多多挖來萬科肖莉，鏈家傭金比例升到70%全國(guó)開店，我愛我家降傭讓利等等。
　　
　　八、32家上市公司進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)爭(zhēng)4萬億蛋糕
　　
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，近一、兩年時(shí)間里至少有32家上市公司宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、險(xiǎn)資紛紛高調(diào)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，就連中石化、首鋼之類企業(yè)也跨界進(jìn)入。據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。
　　
　　近年來，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、險(xiǎn)資紛紛高調(diào)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，就連中石化、首鋼之類企業(yè)也跨界進(jìn)入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近兩年時(shí)間里，至少有32家上市公司宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　
　　據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。通過長(zhǎng)達(dá)1個(gè)月時(shí)間的走訪調(diào)查了解到，盡管國(guó)內(nèi)已有部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入正式運(yùn)營(yíng)階段，但相比海外成熟市場(chǎng)，中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)可謂“小荷才露尖尖角”。
　　
　　九、2014房地產(chǎn)意料之外的“地王年”
　　
　　從地王出現(xiàn)的時(shí)間來看，呈現(xiàn)首尾兩頭翹的格局。年初市場(chǎng)延續(xù)之前火熱的態(tài)勢(shì)，房企拿地勁頭也十足，深圳前海134億雙料地王、上海閘北大寧路雙料地王等等，一石激起千層浪，賺足了眼球。但沒想到的是，3月底自杭州爆發(fā)降價(jià)潮，整體市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，土地市場(chǎng)也隨之降溫。房企拿地也愈發(fā)謹(jǐn)慎，底價(jià)成交、甚至流拍現(xiàn)象也開始頻頻出現(xiàn)，其中不乏“準(zhǔn)地王“流拍，如北京孫河的兩幅地塊。但是就在大家以為2014年就這樣不咸不淡的過了的時(shí)候，“930”房貸新政、降息等一系列利好政策的發(fā)布，為樓市注入了一劑強(qiáng)心針，企業(yè)銷售情況也逐漸轉(zhuǎn)好，對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，拿地意愿也自然增加。加上政府年底推出不少優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)在一二線城市的補(bǔ)倉需求強(qiáng)烈，于是又引發(fā)了今年新一輪的“地王潮”。11月以來有3幅地塊位列全國(guó)總價(jià)前十、4幅地塊位列單價(jià)前十地塊榜單，就是最好的證明。
　　
　　從拿地王的企業(yè)來看，國(guó)企可以說是一馬當(dāng)先。從今年總價(jià)和單價(jià)前十的地王來看，國(guó)企在弱市下的優(yōu)勢(shì)明顯，資金雄厚，拿地也更有底氣?？們r(jià)前十的地王有六幅是國(guó)企拿的，兩幅是企業(yè)聯(lián)合拿的，當(dāng)中也不乏國(guó)企的影子，如中民投聯(lián)合體拿下的董家渡全國(guó)總價(jià)地王。單價(jià)前十的地王中國(guó)企比例也不低，此外一些民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)出于對(duì)一線城市核心區(qū)域地塊的看好以及補(bǔ)倉需求，也比較積極進(jìn)取，如陽光城以4.1萬元/平方米拿下的上海楊浦區(qū)區(qū)域地王。
　　
　　從入榜門檻來看，有所降低，但榜首地塊均高于去年。TOP10門檻雖較去年有所回落，但也依然處于高位，將“漲易跌難”的土地市場(chǎng)現(xiàn)狀反映的淋漓盡致。盡管二三季度的土地市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，卻并沒有影響優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)力，真所謂“地段！地段！還是地段！”。其中“好地段”的上海董家渡地塊以248.5億元的總價(jià)刷新去年上海徐家匯項(xiàng)目地塊創(chuàng)下的217.7億元的記錄，成為新的全國(guó)地王NO.1。另一“絕版地塊”北京西城區(qū)華嘉胡同地塊則成為單價(jià)、每畝地價(jià)雙料地王，以63377元/平米的樓板價(jià)（剔除配建則為95311元/平米）和2.4億元的每畝地價(jià)“冠壓群芳”。
　　
　　十、萬達(dá)將成為國(guó)內(nèi)市值最高的房產(chǎn)開發(fā)商
　　
　　萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)香港上市后將成為國(guó)內(nèi)市值最高的房地產(chǎn)開發(fā)商，王健林家族這塊財(cái)富或?qū)⑦_(dá)950億元。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃于12月23日開盤，每股最高49.6港元，集資規(guī)模300億港元。根據(jù)招股說明，王健林家族直接、間接持有萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)62.7%股份；上市后，將被稀釋到53%。
　　
　　萬達(dá)院線深圳上市后，王健林家族這塊財(cái)富應(yīng)該能達(dá)到130億元。根據(jù)招股書，萬達(dá)院線本次公開發(fā)行股票不超過6000萬股，募集資金20億元。上市前，王健林家族持股68%。除了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和萬達(dá)院線兩個(gè)上市公司，王健林家族還擁有紐交所上市公司美國(guó)院線AMC約80%股份，價(jià)值120億元。