推動商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)發(fā)展的因素

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 　　面對復(fù)雜多變的經(jīng)濟環(huán)境以及日益激烈的市場競爭，商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)需要解決規(guī)模化、集團化、民營化、差異化、品牌化、戰(zhàn)略化、上市化以及網(wǎng)絡(luò)化等重大方向性課題。企業(yè)集團規(guī)模的擴張，集團領(lǐng)導(dǎo)者管理半徑與管理縱深擴大，做出準(zhǔn)確決策的難度大大增加。從集團、到區(qū)域公司、到項目公司、到各部門的逐級監(jiān)控管理問題，跨區(qū)域發(fā)展帶來的溝通問題，不同區(qū)域、不同市場環(huán)境的適應(yīng)與風(fēng)險控制問題，多項目運作帶來資金融通與運作風(fēng)險問題，專業(yè)分工細化帶來的資源整合及協(xié)調(diào)問題，品牌理念與企業(yè)文化的如何貫徹的問題，都是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)面臨的挑戰(zhàn)。

　　一、系統(tǒng)發(fā)展因素

　　1、供給驅(qū)動因素

　　從投資角度來說，商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益率得到市場的認(rèn)可，尤其是運營成功的商業(yè)房地產(chǎn)項目的租金較高，投資回報理想，底商的單位售價普遍達到住宅、公寓價格的2～3倍，甚至更高。

　　2、協(xié)同提升驅(qū)動因素

　　商業(yè)房地產(chǎn)可顯著提升綜合項目本身及周邊住宅、公寓的價值，符合開發(fā)商的投資價值觀。

　　3、竟?fàn)庲?qū)動因素

　　從房地產(chǎn)項目市場競爭的角度，住宅、寫字樓等傳統(tǒng)房地產(chǎn)形式的賣點的已較難深度挖掘，但商業(yè)房地產(chǎn)賣點的挖掘剛剛開始。因此，商業(yè)房地產(chǎn)項目的合理引入，對于綜合項目、大型房地產(chǎn)項目的市場運作會起到畫龍點睛的作用

　　二、系統(tǒng)特點

　　1、盈利模式多樣

　　商業(yè)房地產(chǎn)形式多樣，規(guī)模有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如超級購物中心項目，開發(fā)規(guī)模高達幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)項目，經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理以收取租金為投資回報形式的模式;對于規(guī)模較小的項目，比如住宅、公寓、寫字樓等項目的底商、各類商業(yè)街、商品市場則大多采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。

　　2、功能多元

　　零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等有著絕然不同得功能特點。牽涉到的規(guī)劃、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、機電設(shè)備、信息系統(tǒng)等也表現(xiàn)為不同形式和標(biāo)準(zhǔn)，遠遠超過了普通住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式。有的商業(yè)房地產(chǎn)項目采取各種功能復(fù)合經(jīng)營的方式，有的項目采取部分功能組合的經(jīng)營方式，當(dāng)然也有房地產(chǎn)項目采取某種功能單一經(jīng)營的方式。

　　3、公共服務(wù)

　　特別強調(diào)公共空間的引導(dǎo)作用、功能作用、增值作用，以提升整個項目的價值。

　　4、長期運營

　　鑒于項目長期經(jīng)營的市場需求，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營在項目整個經(jīng)營過程中，必須以動態(tài)的方式運營，不象普通住宅、寫字樓、別墅等建設(shè)完成、銷售完畢就意昧著開發(fā)過程的結(jié)束。