商業(yè)房地產(chǎn)系統(tǒng)集成的設(shè)計(jì)方法

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 　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展了二十余年，經(jīng)歷了雛形期、形成期和發(fā)展期，到如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)己從最初混亂的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)逐步發(fā)展到以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以顧客需求為中心的階段。尤其是近幾年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，隨著人民生活水平的日益提高，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)用房的需求飛速增長(zhǎng)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資在持續(xù)增加，商業(yè)房地產(chǎn)已逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。目前，商業(yè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)投資項(xiàng)目種類較多，從購(gòu)物中心到小規(guī)模商鋪都以不同的方式吸引著業(yè)界和學(xué)界極大的關(guān)注。而在管理方面，商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)就是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)好助手。

　　一、系統(tǒng)集成的設(shè)計(jì)方法

　　(一)服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)容

　　l、隱性服務(wù)要素設(shè)計(jì)

　　確定給予顧客是么樣的感受。比如投資者、經(jīng)營(yíng)者對(duì)于開(kāi)發(fā)商能夠提供良好的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)具有充分的信心，感受到商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商真心誠(chéng)意為商家的經(jīng)營(yíng)著想。消費(fèi)者認(rèn)為該購(gòu)物中心能夠提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等一站式服務(wù)，消費(fèi)者在該購(gòu)物中心中有舒適、開(kāi)心的感覺(jué).等等。

　　2、顯性服務(wù)要素設(shè)計(jì)

　　確定提供服務(wù)的主要內(nèi)容。比如招商服務(wù)、賣(mài)場(chǎng)管理服務(wù)、安保服務(wù)、保潔服務(wù)等等。

　　3、環(huán)境要素設(shè)計(jì)

　　主要包括設(shè)施設(shè)備等硬件設(shè)計(jì)。比如商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、稚局，殿堂設(shè)計(jì)、配套設(shè)施提供、自動(dòng)服務(wù)設(shè)施的數(shù)量和分布等等。

　　4、物品要素設(shè)計(jì)

　　主要是顧客購(gòu)買(mǎi)、消費(fèi)的物質(zhì)物品。在商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中處于次要地位。

　　(二)工業(yè)化設(shè)計(jì)方法

　　著眼于通過(guò)總體設(shè)計(jì)和設(shè)施規(guī)劃提高生產(chǎn)率，從系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的觀點(diǎn)出發(fā).使用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)備、物料和服務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)精確的控制，使服務(wù)過(guò)程具有一致性，使服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。這種方法提高了服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定性和服務(wù)效率。傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)方式難以控制服務(wù)質(zhì)量和效率，借鑒制造業(yè)的運(yùn)營(yíng)方法，對(duì)從接受顧客需求到進(jìn)行準(zhǔn)備，再到提供相應(yīng)服務(wù)的一系列過(guò)程實(shí)施精確控制，即“精確的生產(chǎn)。精確的服務(wù)，減少人為的影響”。

　　(三)顧客化設(shè)計(jì)方法

　　隨著社會(huì)發(fā)展，顧客越來(lái)越重視個(gè)性化、高檔次、符合個(gè)人喜好的服務(wù)。顧客希望參與刮具體運(yùn)營(yíng)中去，使自己熊夠主動(dòng)影畸服務(wù)過(guò)程。因此，在殷務(wù)設(shè)計(jì)中，要充分理解和把握顧客的偏好、特點(diǎn)和個(gè)性化需要·分析顧客在服務(wù)提供過(guò)程中的可能性為?？紤]各種可能出現(xiàn)的情況，盡量滿足顧客的偏好，提高顧客滿意度，并提高服務(wù)提供系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)效率

　　(四)集成設(shè)計(jì)方法

　　1、完整服務(wù)產(chǎn)品和服務(wù)提供系統(tǒng)的統(tǒng)一。關(guān)于這一點(diǎn)，前文有所敘述。即：對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)服務(wù)和提供系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是不能分離的，采用不同的服務(wù)提供系統(tǒng)，就會(huì)有不同的運(yùn)營(yíng)特色，形成不同的運(yùn)營(yíng)結(jié)果。

　　2、前臺(tái)運(yùn)營(yíng)和后臺(tái)運(yùn)營(yíng)的劃分。與顧客直接接觸的部分為前臺(tái)運(yùn)營(yíng)，不與顧客直接接觸的部分為后臺(tái)運(yùn)營(yíng)。但這種劃分并不是說(shuō)后臺(tái)的人絕對(duì)不能直接接觸顧客或者前臺(tái)員工所有的工作環(huán)節(jié)都與顧客直接接觸，只不過(guò)是前后臺(tái)直接接觸顧客所占比例不同。前后臺(tái)的運(yùn)營(yíng)采用不同的設(shè)計(jì)主導(dǎo)思想。