淺談房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理

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　　針對(duì)目前嚴(yán)峻的房地產(chǎn)形勢(shì)，提出可提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的全面預(yù)算管理經(jīng)營(yíng)方式，從全面預(yù)算管理的編制、執(zhí)行、調(diào)整、考評(píng)等方面綜合論述，并對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題提出解決方法，旨在推行并建立企業(yè)的全面預(yù)算管理體系，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中平穩(wěn)、快速發(fā)展。 　　一、全面預(yù)算管理的概念 　　2002年4月10日財(cái)政部印發(fā)的《關(guān)于企業(yè)實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》中，將全面預(yù)算管理界定為：利用預(yù)算對(duì)企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，完成既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。著名管理學(xué)教授戴維?奧利認(rèn)為：全面預(yù)算管理是為數(shù)不多的幾個(gè)能把組織的所有關(guān)鍵問(wèn)題融合于一個(gè)體系之中的管理控制方法之一。 　　可見(jiàn)全面預(yù)算管理是具有企業(yè)計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制、激勵(lì)、評(píng)價(jià)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等功能的綜合貫徹企業(yè)戰(zhàn)略方針的機(jī)制。所以，全面預(yù)算管理是指以目標(biāo)利潤(rùn)為導(dǎo)向，將企業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都納入預(yù)算管理，即對(duì)企業(yè)全體人員、全部業(yè)務(wù)、全部過(guò)程實(shí)施預(yù)算控制和管理。實(shí)施全面預(yù)算管理，能有效地建立起管理控制體系，建立起對(duì)成本中心、利潤(rùn)中心和投資中心的績(jī)效考核體系，使整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)沿著預(yù)算管理軌道科學(xué)、合理地進(jìn)行，為企業(yè)的發(fā)展提供保證。 　　二、如何對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理 　　房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般企業(yè)，它集資金、技術(shù)、資源密集型的特點(diǎn)于一身，所以對(duì)其進(jìn)行全面預(yù)算管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面： 　?。ㄒ唬┦紫冉㈩A(yù)算管理和執(zhí)行組織 　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立預(yù)算管理委員會(huì)作為全面預(yù)算管理和審計(jì)的管理組織，預(yù)算管理會(huì)的職責(zé)是審議通過(guò)預(yù)算目標(biāo)、預(yù)算政策和程序；審議下達(dá)正式預(yù)算；根據(jù)需要調(diào)整和修改預(yù)算；制定相應(yīng)預(yù)算控制措施和激勵(lì)制度；仲裁有關(guān)預(yù)算沖突等。 　　成立預(yù)算執(zhí)行組織，執(zhí)行的主體由全面預(yù)算管理部門和相關(guān)部門共同組成，負(fù)責(zé)工作計(jì)劃及預(yù)算的編制、執(zhí)行及報(bào)告等工作。 　　（二）編制內(nèi)容 　　房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算可具體為編制年度全面預(yù)算，編制內(nèi)容包括年度工作計(jì)劃和年度預(yù)算: 　　1.年度工作計(jì)劃，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可包括： 　　（1）工程建設(shè)計(jì)劃： 　?、俟こ淘O(shè)計(jì)及前期工作計(jì)劃：包括勘察與設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃、前期手續(xù)申辦計(jì)劃等； 　　②工程施工計(jì)劃：包括現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備計(jì)劃、施工進(jìn)度計(jì)劃； 　?、垌?xiàng)目各階段招標(biāo)、議標(biāo)工作計(jì)劃； 　?、芸⒐そ桓妒褂糜?jì)劃。 　?。?）各商品房項(xiàng)目的營(yíng)銷計(jì)劃：包括各商品房項(xiàng)目的分段銷售時(shí)間、擬售數(shù)量、宣傳推廣計(jì)劃等； 　　（3）籌融資計(jì)劃； 　　（4）經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中其他方面的工作計(jì)劃。 　　2.年度預(yù)算，包括： 　　（1）收入預(yù)算； 　?。?）成本預(yù)算（開(kāi)發(fā)成本、營(yíng)業(yè)成本）； 　?。?）費(fèi)用預(yù)算（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）； 　?。?）長(zhǎng)期投資預(yù)算； 　?。?）土地儲(chǔ)備預(yù)算； 　?。?）固定資產(chǎn)購(gòu)置預(yù)算等。 　　（三）全面預(yù)算管理編制方式和程序 　　全面預(yù)算管理的編制可采取“上下結(jié)合、分級(jí)編制、逐級(jí)匯總調(diào)整”的方式。即：自上而下分解經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，明確任務(wù)，自下而上層層填報(bào)，逐級(jí)審核，把關(guān)匯總，綜合平衡。通過(guò)不同責(zé)任主體和管理環(huán)節(jié)的參與，實(shí)現(xiàn)充分的溝通和動(dòng)態(tài)平衡，提高預(yù)算的科學(xué)性、可操作性和有效性。 　　全面預(yù)算的編制程序如下： 　　1.擬定目標(biāo)：企業(yè)根據(jù)制定的戰(zhàn)略規(guī)劃，提出下一年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)包括：經(jīng)營(yíng)規(guī)模、投資計(jì)劃目標(biāo)和利潤(rùn)目標(biāo)等。 　　2.年度工作計(jì)劃的編制和審批：各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)根據(jù)預(yù)算管理委員審定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，編制下一年度的工作計(jì)劃，上報(bào)預(yù)算管理委員會(huì)。預(yù)算管理委員會(huì)對(duì)各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)上報(bào)的工作計(jì)劃，在完成審核、調(diào)整工作后，下發(fā)至各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 　　年度預(yù)算的編制與審批：各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)根據(jù)預(yù)算管理委員會(huì)下達(dá)的工作計(jì)劃，結(jié)合各自實(shí)際情況，編制下一年度的預(yù)算，上報(bào)預(yù)算管理委員會(huì)。 　　預(yù)算管理委員會(huì)在對(duì)各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)上報(bào)的預(yù)算在次年年初完成審核、調(diào)整工作，并下發(fā)至各預(yù)算機(jī)構(gòu)征求意見(jiàn)。 　　3.匯總審批：預(yù)算管理委員會(huì)根據(jù)各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)算草案的反饋意見(jiàn)，調(diào)整、匯總編制企業(yè)年度預(yù)算草案，報(bào)公司董事會(huì)審批。 　　4.下達(dá)執(zhí)行：董事會(huì)于次年年初將審定的企業(yè)年度全面預(yù)算下達(dá)至各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)，并與各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人簽訂全面預(yù)算執(zhí)行責(zé)任書(shū)。 　　附某房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算編制計(jì)劃： 　　工作內(nèi)容責(zé)任單位協(xié)助單位工作要求開(kāi)始時(shí)間完成 　　時(shí)間需編制呈送報(bào)表傳遞單位備注 　　（四）全面預(yù)算的執(zhí)行、控制及調(diào)整 　　1.全面預(yù)算的執(zhí)行 　　企業(yè)全面預(yù)算經(jīng)董事會(huì)審定、下達(dá)后，各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)將預(yù)算指標(biāo)層層分解，從縱向和橫向落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)和各崗位，形成全方位的全面預(yù)算執(zhí)行責(zé)任體系。各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)將全面預(yù)算作為預(yù)算期內(nèi)開(kāi)展工作的基本依據(jù)，將年度全面預(yù)算按不同時(shí)間段進(jìn)行細(xì)分，以分期預(yù)算控制確保年度全面預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，嚴(yán)格執(zhí)行年度預(yù)算，健全憑證記錄，完善各項(xiàng)內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)預(yù)算的內(nèi)部控制。 　　建立全面預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告制度。預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告可分為定期報(bào)告和不定期報(bào)告兩種形式。對(duì)于預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題以及發(fā)生較大偏差的項(xiàng)目各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)向預(yù)算管理委員會(huì)報(bào)告，由管理委員會(huì)查明原因，提出解決辦法。 　　2.全面預(yù)算的調(diào)整 　　企業(yè)年度全面預(yù)算經(jīng)審批下達(dá)后，原則上應(yīng)不予調(diào)整，以維護(hù)全面預(yù)算的嚴(yán)肅性。當(dāng)有下列情況發(fā)生時(shí)，且嚴(yán)重影響全面預(yù)算執(zhí)行時(shí)，可對(duì)預(yù)算進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整： 　?。?）國(guó)家政策、市場(chǎng)形式等客觀環(huán)境發(fā)生重大變化； 　　（2）董事會(huì)調(diào)整企業(yè)總體戰(zhàn)略規(guī)劃； 　　（3）發(fā)生不可抗力事件導(dǎo)致原預(yù)算無(wú)法執(zhí)行； 　　（4）董事會(huì)認(rèn)為應(yīng)該調(diào)整的其他事由。 　　（五）全面預(yù)算的考評(píng)與激勵(lì) 　　建立全面預(yù)算的考評(píng)制度，各預(yù)算的執(zhí)行情況做為董事會(huì)對(duì)相應(yīng)預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)考核主要內(nèi)容之一，并與相應(yīng)預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)績(jī)效獎(jiǎng)懲負(fù)責(zé)人的職位變化掛鉤，由各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)編制決算報(bào)告，報(bào)告包括：規(guī)定科目預(yù)算數(shù)和實(shí)際發(fā)生數(shù)、核心指標(biāo)計(jì)劃目標(biāo)和實(shí)際完成數(shù)、預(yù)算調(diào)整情況說(shuō)明、預(yù)算目標(biāo)完成情況分析、規(guī)定科目執(zhí)行情況分析、預(yù)算影響因素及其作用評(píng)估、預(yù)算編制、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題和改進(jìn)建議等。年度終了，預(yù)算管理委員會(huì)根據(jù)預(yù)算報(bào)告，對(duì)照檢查情況，對(duì)各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)進(jìn)行考評(píng)，并結(jié)合企業(yè)的薪酬管理制度提出相應(yīng)的獎(jiǎng)懲建議上報(bào)董事會(huì)審批后執(zhí)行。 　　三、全面預(yù)算管理過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題 　　1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面預(yù)算編制缺乏完整的數(shù)據(jù)庫(kù)的支撐。由于房地產(chǎn)企業(yè)是新興企業(yè)，全面預(yù)算管理又是新的管理模式，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于已完成項(xiàng)目的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、利潤(rùn)等的數(shù)據(jù)積累不夠，能形成完善數(shù)據(jù)庫(kù)的不多，這樣勢(shì)必造成對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)有較大的隨意性，從而造成和實(shí)際發(fā)生費(fèi)用偏差較大的情況。 　　2.預(yù)算編制的科目統(tǒng)一性不夠。預(yù)算管理涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)方面，信息是經(jīng)過(guò)預(yù)算科目的層層歸集和匯總，最終計(jì)算出企業(yè)的核心指標(biāo)，因此預(yù)算編制對(duì)于科目的統(tǒng)一有著很高要求，只有建立統(tǒng)一的預(yù)算科目，才能形成最終可供對(duì)比的核心指標(biāo)。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是技術(shù)和資源密集型企業(yè)，涉及科目種類繁多，有些優(yōu)質(zhì)企業(yè)甚至細(xì)分到了4級(jí)、5級(jí)科目，達(dá)好幾百項(xiàng)之多，這樣，對(duì)于一般企業(yè)特別是集團(tuán)企業(yè)，科目的統(tǒng)一是困難的，科目的不統(tǒng)一，勢(shì)必造成最終計(jì)算的結(jié)果可比性不高，從而影響預(yù)算的管理的實(shí)現(xiàn)。