餐飲物業(yè)要求

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一、連鎖快餐店餐飲物業(yè)要求

    連鎖快餐業(yè)是一種工業(yè)化程度比較高的餐飲服務(wù)業(yè)態(tài)，設(shè)有中央廚房，其商品銷售流程、銷售技巧與其他連鎖商業(yè)有所不同，管理經(jīng)營(yíng)難度高于其他連鎖業(yè)態(tài)和傳統(tǒng)餐飲業(yè)。其與其他連鎖業(yè)態(tài)、傳統(tǒng)餐飲的差異情況如下：
    連鎖快餐店：原料→加工→配送→成品→銷售
    其他連鎖業(yè)態(tài)：商品→配送→銷售
    傳統(tǒng)餐飲業(yè)：原料→加工→成品→銷售

    1、商圈選擇
    客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。

    2、立店障礙
    連鎖快餐業(yè)也屬餐飲業(yè)，需消防、環(huán)保、食品、衛(wèi)生、治安等行政管理部門會(huì)審，離污染源10米之內(nèi)不得立店，相鄰居民、企業(yè)或其他單位提出立店異議而無(wú)法排除，也會(huì)形成立店障礙。2002年起我國(guó)部分省市按《大氣污染防治法》規(guī)定：禁止在居住區(qū)或居住建筑內(nèi)立店。

    3、建筑要求
    框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4.5米。配套設(shè)施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。

    4、面積要求
    200—500平方米。

    5、租金承受
    大眾化快餐店：2—4元（平方米/天），消費(fèi)型快餐店：6—10元（平方米/天）。

    6、租期
    一般不少于5年。

二、普通餐廳餐飲物業(yè)要求

    1、商圈選擇
    普通餐廳分為商務(wù)型和大眾型兩種餐廳類型。商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對(duì)象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。

    2、立店障礙
    開設(shè)餐廳須經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生、治安等行政管理部門會(huì)審后，方可頒照經(jīng)營(yíng)，周邊鄰居有異議而無(wú)法排除的也能成為立店障礙。餐廳必須離開污染源10米以上，對(duì)較大餐廳，消防部門會(huì)提出設(shè)置疏散通道要求。商鋪門前有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化，以及直對(duì)大門的電線立桿均為選址所忌。

    3、建筑要求
    因餐廳為個(gè)性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外。餐廳門前須有相應(yīng)的停車場(chǎng)。餐飲還應(yīng)具備廚房污水排放的生化處理裝置、隔油池以及油煙氣排放的通道。

    4、面積要求
    大眾型餐廳80—200平方米，商務(wù)型餐廳500—10000平方米均可。

    5、租金承受
    低層為1.50元/（平方米天）以上，視地段、商圈確定租價(jià)。樓上餐廳租金略低。

    6、租期
    一般不少于3年。

三、火鍋店餐飲物業(yè)要求

    1、商圈選擇
    火鍋店是以大眾消費(fèi)為主的餐飲業(yè)態(tài)形式，選址于人口不少于5萬(wàn)人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈。

    2、立店障礙
    與餐廳相同。

    3、建筑要求
    框架式建筑，廚房可小于餐廳營(yíng)業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳。樓上商鋪亦可。

    4、面積要求
    120—500平方米。

    5、租金承受
    視商圈、路段、位置而定，一般情況下不高于4元/（平方米天）。

    6、租期
    5年以上。

四、面館餐飲物業(yè)要求

    1、商圈選擇
    面館是中式普通快餐的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，原料加工半工廠化，制面、和面、切面等工序在工廠里完成。面館以切面半成品加工成商品，大大縮短了生產(chǎn)時(shí)間，滿足人們速食的要求。面館宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區(qū)域。

    2、建筑要求：同普通餐廳餐飲物業(yè)要求中-2

    3.面積租期要求
    80—200平方米，租期2年以上。

五、咖啡、茶坊、酒吧餐飲物業(yè)要求

    1、商圈選擇：
    消費(fèi)者進(jìn)入茶坊、酒吧、咖啡館的動(dòng)機(jī)是休閑或是非正式的輕松談話，這與進(jìn)入其他餐飲業(yè)的動(dòng)機(jī)不同。該業(yè)態(tài)是以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來(lái)吸引消費(fèi)者的，其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境，消費(fèi)對(duì)象具有一定的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng)。

    2、建筑要求
    茶坊、酒吧、咖啡館的布置和裝飾有個(gè)性化與藝術(shù)化要求，但對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式無(wú)特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異。層高不低于2.8米，電力按每100平方米10千瓦配置，有自來(lái)水供應(yīng)。如與居民相鄰，最好設(shè)置隔音層。

    3、面積、租期要求
    50—400平方米，租期2年以上。

六、西點(diǎn)、面包房餐飲物業(yè)要求

    1、商圈選擇
    各種商圈均可開設(shè)。品牌企業(yè)往往開設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上。

    2、立店障礙
    同種業(yè)態(tài)，立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門會(huì)審核準(zhǔn)，方可經(jīng)營(yíng)。

    3、建筑要求
    框架式結(jié)構(gòu)，層高不低于2.8米，門面寬度6米以上，櫥窗開闊，離開污染源10米以上。

    4、面積要求
    60—120平方米。

    5、租金承受
    知名企業(yè)可以承受10元/（平方米/天）以下租金，一般企業(yè)可以承受3—5元/（平方米/天）的租金。

    6、租期2年以上。
    餐廳選址無(wú)非樓鋪和底鋪，通常都選擇在人流多的地方開設(shè)，通常樓鋪?zhàn)灾餍暂^差，底鋪（獨(dú)立鋪）自主性較強(qiáng)，而從經(jīng)營(yíng)來(lái)說，一般樓鋪重質(zhì)，價(jià)格較高，地鋪重量，價(jià)格宜大眾化，以量取勝。同時(shí)，樓鋪經(jīng)營(yíng)租金（包括管理費(fèi)）宜控制在100元/平方米/月，因商場(chǎng)鋪通常的實(shí)用率只有6成多，攤分下來(lái)價(jià)格也不低；而地鋪?zhàn)饨鸪惺芊秶?00-250元/平方米/月，高了也是白做。現(xiàn)在有些商場(chǎng)是采用分成的方式，這是最好的，最容易控制成本，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。對(duì)于開餐廳，最為頭疼的必屬辦證！巨額花費(fèi)不用說，手續(xù)繁復(fù)、時(shí)間沒有幾個(gè)月——甭想！什么環(huán)評(píng)報(bào)告、三級(jí)油池、煙管、油煙分離器等等缺一不可！有些商場(chǎng)在招租時(shí)宣稱可以做飲食，但實(shí)際只有飲品的功能，沒有油、煙設(shè)備，特別需要在簽合同時(shí)注意！通常辦證流程是：場(chǎng)地租賃合同——繳納交易稅——工商預(yù)登記——消防——環(huán)保（包括環(huán)評(píng)報(bào)告、三級(jí)油池建造、油煙分離器、油煙抽排管到頂，沒有環(huán)保受理單是辦不了衛(wèi)生許可證的）——衛(wèi)生許可（整個(gè)廚房設(shè)施功能必須按要求設(shè)計(jì)，生熟分離、污潔分離、消毒設(shè)備等等一一符合要求才行）——消防驗(yàn)收——環(huán)保出證——衛(wèi)生許可出證——工商執(zhí)照——稅務(wù)登記，所有這些做完才叫證照齊全，所有手續(xù)辦齊起碼三個(gè)月以上，期間還要與城管、街道、派出所等等相關(guān)部門打交道，從業(yè)人員還必須辦理健康證，外地人員需要暫住證等等。

七、休閑餐飲物業(yè)要求

    做休閑餐飲（KFC等）快餐店，對(duì)商業(yè)建筑一般有以下要求：

    1、供水：供水管線由甲方無(wú)償提供到乙方租賃區(qū)域，并需滿足：日供水指標(biāo)不小于25噸；供水壓力不小于0.2Mpa，管徑不小于DN50mm，乙方在乙方租賃區(qū)域內(nèi)自設(shè)總閘門和計(jì)量水表，總閘門以后的管路由乙方維修，總閘門以前的管路由甲方維修。

    2、供電：由甲方無(wú)償提供供電量250KW至該房產(chǎn)供乙方使用，電纜選用YJ V4185195，一路入戶，接至乙方租賃區(qū)域內(nèi)乙方指定位置（租賃區(qū)域的一層規(guī)劃廚房區(qū)）；主進(jìn)開關(guān)整定值400A乙方在乙方租賃區(qū)域內(nèi)自設(shè)配電室和峰谷平計(jì)量電表，配電箱內(nèi)總閘以后的線路由乙方維修，總閘以前的線路由甲方維修。

    3、結(jié)構(gòu)：甲方保證乙方租賃區(qū)域的樓板結(jié)構(gòu)承重：設(shè)計(jì)活荷載炸鍋及冷庫(kù)區(qū)不小于450KG/M2，其他區(qū)不小于350KG/M2；如不能達(dá)到此要求，甲方同意乙方對(duì)原結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固；甲方同意乙方按需新設(shè)樓梯及貨梯并同意乙方進(jìn)行由此引起的原結(jié)構(gòu)改造；乙方在屋面安放設(shè)備時(shí)，如該屋面不能滿足設(shè)備承載要求，甲方同意乙方對(duì)屋面進(jìn)行加固。所有結(jié)構(gòu)改造、加固等施工由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)全面關(guān)系及協(xié)助與原設(shè)計(jì)單位溝通。

    4、空調(diào)：甲方同意乙方自設(shè)空調(diào)系統(tǒng)。甲方無(wú)償提供乙方空調(diào)室外機(jī)組的安放位置，甲方保證能隨時(shí)進(jìn)入該區(qū)域?qū)照{(diào)室外機(jī)進(jìn)行保養(yǎng)及維修，并保證該位置將不導(dǎo)致爭(zhēng)議或影響鄰里關(guān)系。新風(fēng)、排風(fēng)：甲方無(wú)償提供乙方的新風(fēng)、排風(fēng)口位置：每個(gè)風(fēng)口尺寸400×600MM。

    5、衛(wèi)生間及其污水排放：在乙方租賃區(qū)域內(nèi)自設(shè)衛(wèi)生間供乙方單獨(dú)使用。污水管線由甲方無(wú)償提供到乙方租賃區(qū)域下方并保證管線暢通，管徑不小于DN150MM。

    6、隔油池及廚房廢水排放：甲方無(wú)償提供位置供乙方設(shè)置隔油池，隔油池出水管由甲方接入大廈地下室污水泵房，甲方污水泵泵出后接入市政管道，管徑不小于150MM。

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