水穿石 歷久彌新——資產(chǎn)管理增值新概念

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用工作績(jī)效來實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)保值增值己逐漸成為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)追寵的一個(gè)概念。我們?cè)谘芯课飿I(yè)規(guī)劃時(shí)總是將其重置其中，并希望通過免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作績(jī)效實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)保值增值目標(biāo)。本人從事免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作多年，總是企圖通過一些局部系統(tǒng)工作來論證其工作重點(diǎn)程度分類是否符合總目標(biāo)要求，通過研究設(shè)施管理系統(tǒng)理論來研究資產(chǎn)增值概念算是一種嘗試。

    細(xì)究物業(yè)資產(chǎn)保值增值狀況，不外乎三大類：一是地段增值的結(jié)果，表現(xiàn)為物業(yè)租金穩(wěn)定收益或增長(zhǎng)，變現(xiàn)容易，評(píng)估價(jià)值高于購買價(jià)格；二是市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整，表現(xiàn)為物業(yè)供應(yīng)量小于需求量時(shí)，租售均容易，租售價(jià)值高于評(píng)估價(jià)值，當(dāng)物業(yè)供應(yīng)量大于需求量時(shí)則反之；三是物業(yè)保護(hù)很好，歷久彌新，物業(yè)價(jià)值穩(wěn)定。表現(xiàn)為當(dāng)?shù)囟?、需求均無變化時(shí)都可以實(shí)現(xiàn)并保持較好的租售目標(biāo)，評(píng)估價(jià)值高于購買價(jià)值。如果說第一、二類物業(yè)增值原因是社會(huì)發(fā)展和市場(chǎng)運(yùn)作帶來的結(jié)果，第三類則一定是管理出的結(jié)果。用什么手段實(shí)現(xiàn)管理增值結(jié)果？是對(duì)人的服務(wù)？對(duì)物體的常規(guī)性管理？國(guó)外在八十年代末期就提出了一個(gè)新的增值管理概念：“設(shè)施管理”概念（FacilityManagement簡(jiǎn)稱為FM），企圖將“設(shè)施管理”從傳統(tǒng)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)范圍中脫離出來，作為物業(yè)資產(chǎn)管理的層次。

    “設(shè)施管理”理論認(rèn)為：設(shè)施管理不同于一般意義上的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，也不同于常規(guī)的設(shè)施設(shè)備管理。它與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的管理對(duì)象一致――物業(yè)資產(chǎn)，但管理方法卻不同?！霸O(shè)施管理”提出了物業(yè)壽命期全過程管理，包括產(chǎn)業(yè)、設(shè)施發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)策略，樓房管理（包括設(shè)計(jì)、建造、裝修），空面利用，家俱配置，設(shè)施保養(yǎng)，計(jì)劃、維持和改善機(jī)構(gòu)內(nèi)的樓房去創(chuàng)造一切有利于業(yè)務(wù)發(fā)展的環(huán)境；它具有常規(guī)設(shè)施設(shè)備管理的一般內(nèi)涵，更重要的是通過對(duì)設(shè)施管理，進(jìn)入到經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)實(shí)施運(yùn)營(yíng)管理，并通過其運(yùn)行實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)。本文將重點(diǎn)探討“設(shè)施管理”概念中關(guān)于物業(yè)壽命期全過程管理、設(shè)施發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)策略與現(xiàn)實(shí)設(shè)施設(shè)備管理認(rèn)識(shí)兼融過渡的問題。

    一、“設(shè)施管理”概念中的設(shè)施設(shè)備管理觀點(diǎn)

    物業(yè)壽命期全過程管理及設(shè)施長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展策略是設(shè)施管理理論中的重要概念，討論其觀點(diǎn)就必須清晰地認(rèn)識(shí)到物業(yè)壽命是指物業(yè)綜合壽命，對(duì)象是物業(yè)（包括設(shè)施設(shè)備）。實(shí)行設(shè)施長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展策略的實(shí)質(zhì)是物業(yè)壽命期全過程品質(zhì)保障的系統(tǒng)工程，“設(shè)施管理”概念認(rèn)為：由于近代樓宇建設(shè)對(duì)現(xiàn)代科技成果運(yùn)用越來越廣泛，除傳統(tǒng)的設(shè)施設(shè)備外、各種自控網(wǎng)絡(luò)及通迅、視頻設(shè)備以及廣泛的綠化、美化（裝飾、家俱）、健身等設(shè)施設(shè)備等均進(jìn)入物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理范疇，系統(tǒng)集成工作越來越重要，管理工作日漸復(fù)雜，綜合程度不斷提高，在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中日顯重要。

    從資產(chǎn)管理角度來看，在資產(chǎn)保值增值的系統(tǒng)原由中，延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命，必定延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備使用壽命，系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)施設(shè)備管理。國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）提出“設(shè)施管理”是“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對(duì)人類有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作，”它“將物質(zhì)的工作場(chǎng)所與人和機(jī)構(gòu)的工作任務(wù)結(jié)合起來。綜合了工商管理、建筑、行為科學(xué)和工程技術(shù)的基本原理。”設(shè)施管理是資產(chǎn)管理層次，是綜合管理概念，不是簡(jiǎn)單地把設(shè)施設(shè)備管理的外延與內(nèi)涵擴(kuò)大，傳統(tǒng)的設(shè)施設(shè)備管理是操作管理層次，附庸在主體管理體系上的子系統(tǒng)；綜上所述，我們認(rèn)為可以把設(shè)施設(shè)備管理理解為“設(shè)施管理”中的重要子系統(tǒng)，支持著設(shè)施管理概念的一般內(nèi)涵。在生產(chǎn)實(shí)踐中如何運(yùn)用設(shè)施管理概念，在條件不成熟時(shí)，不妨可先運(yùn)用其基本思想：物業(yè)壽命期全過程管理，設(shè)施長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展策略來調(diào)整現(xiàn)存設(shè)施設(shè)備管理概念。通過整合設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)思想，修正設(shè)施設(shè)備大中修概念認(rèn)識(shí)，調(diào)整設(shè)施管理階段工作重點(diǎn)，也可謂實(shí)踐運(yùn)作設(shè)施管理概念也是十分有效的途徑。

    二、整合維保目標(biāo)：歷久彌新，價(jià)值保持

    日常維保的概念是什么？日常維保做什么？用什么標(biāo)準(zhǔn)來保持目標(biāo)？用什么資源來保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)？很多專業(yè)人士都會(huì)毫無猶疑的說：不就是定期加油、刷漆、清掃嗎！只是按照固有的模式進(jìn)行，形成定期工作指示。但展示在我們面前的卻是不均衡的品質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，日常維保達(dá)成目標(biāo)的僅占總數(shù)的30％左右。我們?cè)?jīng)討論過一個(gè)簡(jiǎn)單的話題：“一件羊絨毛衣如果每次都用好藥水干洗，不穿后妥善保存，穿時(shí)注意防止傷害，這件毛衣比用水洗、穿時(shí)掛了洞，不穿時(shí)被蟲蝕了的壽命長(zhǎng)得多。但參加討論者對(duì)這一問題有多種不同觀點(diǎn)：1、這樣做是對(duì)的，節(jié)約又實(shí)惠，可實(shí)施；2、沒有必要這樣做，太麻煩，衣服壞了再買吧；3、還是用水洗便宜，能穿多久穿多久，口袋里現(xiàn)在的錢又不夠用。在這三種觀點(diǎn)中，第三種觀點(diǎn)所占比例最大。我在參與協(xié)調(diào)某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司矛盾時(shí)就碰到這種問題，業(yè)主主要關(guān)注收費(fèi)是否低，根本沒有看到銹跡斑斑的設(shè)施設(shè)備對(duì)自己資產(chǎn)的傷害，而免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司在較低費(fèi)用的資源條件下，只能保住企業(yè)的眼前利益，可以說該公司除了管保安、保潔、業(yè)主公共事務(wù)協(xié)調(diào)后基本上沒有資金能力進(jìn)行設(shè)施設(shè)備維保。經(jīng)專家們按其設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀情況定性評(píng)估，其物業(yè)壽命期將縮短幾倍，還談什么保值增值！

    當(dāng)我們運(yùn)用物業(yè)壽命期全過程管理思想，用長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展策略來系統(tǒng)布置工作，我認(rèn)為：設(shè)施設(shè)備管理的日常維保目標(biāo)是歷久彌新的保鮮概念；定期維保的定期概念是定的不僅是工作日的年度期限，而是根據(jù)設(shè)施設(shè)備的生命周期期限來確定維保期限；日常維保的工作的標(biāo)準(zhǔn)包括不充許破壞性的銹斑、潤(rùn)滑性能差產(chǎn)生。日常維保的保障：與設(shè)施生命周期規(guī)劃一致的資金配置。上海博物館在設(shè)施設(shè)備管理績(jī)效上就非常突出。在整體設(shè)施設(shè)備每天運(yùn)行二十四小時(shí)己連續(xù)運(yùn)行八年的情況下，整個(gè)設(shè)備層就象剛建造的一樣，就連空調(diào)管道上的保溫鋁皮層都如鏡面不銹鋼。我詢問一位維保工：為什么最容易氧化的鋁皮都能保持其原有狀態(tài)，他認(rèn)真地說：如有氧化斑產(chǎn)生就很難去掉了，我的工作就是不讓它產(chǎn)生。當(dāng)然為保持如此高水平的維保工作績(jī)效，除開嚴(yán)肅的工作紀(jì)律外，還有足夠的資金保障。

    三、滴水穿石的策略性設(shè)施規(guī)劃概念

    策略性設(shè)施管理是一整體性針對(duì)現(xiàn)代機(jī)構(gòu)管理而創(chuàng)造的新概念，它有計(jì)劃地去運(yùn)用，增加和減少資源來推行機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)計(jì)劃，策略性管理包括設(shè)施的規(guī)劃及購置；設(shè)施的生命周期管理；危機(jī)管理；價(jià)值實(shí)效利用和管理等內(nèi)容。我認(rèn)為，將策略性設(shè)施規(guī)劃概念指導(dǎo)一般物業(yè)的設(shè)施設(shè)備大中修管理，有其借鑒性。假設(shè)我們運(yùn)用設(shè)施運(yùn)行的最優(yōu)化，提高設(shè)施利用者的滿意率，提高知識(shí)生產(chǎn)的全產(chǎn)率。通過預(yù)先保養(yǎng)思想，保全設(shè)施的壽命周期。我曾經(jīng)和一位管理高檔次設(shè)備管理的專業(yè)人士討論過關(guān)于設(shè)施設(shè)備大修理問題。當(dāng)我問他：這套設(shè)備用了八年進(jìn)行過大修嗎？他反復(fù)強(qiáng)調(diào)：我管的設(shè)備不存在大修概念，因?yàn)槲覀冊(cè)谠O(shè)備壽命期的臨界點(diǎn)上就之是按換總成的思維一樣把易損部件換掉了，沒有必要再進(jìn)行大修了。（當(dāng)然他每年都準(zhǔn)備了設(shè)備總值的20～30％資金用于設(shè)備維修維保，其管理效果絕對(duì)的一流）現(xiàn)在我們且不論此觀點(diǎn)是否科學(xué)合理，但其把握設(shè)備壽命期臨界點(diǎn)的設(shè)備管理思想和管理效果是值得仿效的。設(shè)施設(shè)備大中修理由就是把握設(shè)備壽命周期中必要拐點(diǎn)，對(duì)其把握的程度實(shí)質(zhì)上是策略性設(shè)施規(guī)劃把握的程度。如果我們?cè)谖飿I(yè)建設(shè)前期介入時(shí)，運(yùn)用策略性設(shè)施規(guī)劃概念指導(dǎo)設(shè)計(jì)和建設(shè)；在運(yùn)行使用中運(yùn)用策略性設(shè)施規(guī)劃概念掌控設(shè)備壽命期臨界點(diǎn)，確立大中修的合理時(shí)間；整個(gè)設(shè)施設(shè)備管理工作就如滴水穿石樣，做得扎扎實(shí)實(shí)了。

    綜上所述，無論是作為增值服務(wù)新概念的“設(shè)施管理”，還是保值服務(wù)的設(shè)施設(shè)備管理，萬變不離其宗，將其融匯運(yùn)用使其創(chuàng)造最佳績(jī)效是十分重要的。物業(yè)資產(chǎn)即想保值又想增值，在管理過程中無論滴水穿石式的工作精神，還是歷久彌新的工作效果都是同等重要。