論物業(yè)規(guī)約的法律效力

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  為構(gòu)建和諧的小區(qū)環(huán)境,預防和化解免費物業(yè)管理系統(tǒng)領(lǐng)域的利益沖突,既需要國家公權(quán)力通過立法和行政手段審慎而適度地直接干預業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與開發(fā)商之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,更需要鼓勵廣大業(yè)主基于意思自治精神通過規(guī)約對物業(yè)使用、維護、管理而發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)與責任做出自律約定。因此,進一步明確規(guī)約的法律效力,對于完善規(guī)約制度、弘揚物權(quán)民主精神與業(yè)主自治精神具有重要的理論與實踐意義。

　　一、規(guī)約的概念和類型

　　物業(yè)規(guī)約（以下簡稱“規(guī)約”） ,又名“業(yè)主公約”、“免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約”、“住戶規(guī)約”、“管理協(xié)議”、“區(qū)分所有規(guī)約”和“管理組織規(guī)約”。但規(guī)約的概念究竟如何界定,在學術(shù)界聚訟紛紜。有人認為,“規(guī)約乃規(guī)范區(qū)分所有建筑物之管理、使用以及所有關(guān)系的自治規(guī)則”。 [1]有人認為,“所謂規(guī)約,是指全體區(qū)分所有權(quán)人就建筑物與基地之管理、使用及所有關(guān)系, 以書面形式所為之自治規(guī)則”。 [2]有人認為“, 規(guī)約系全體區(qū)分所有人就其建筑物與基地之管理及使用方法,以書面為一致決之合意”。 [3]有人認為,“所謂規(guī)約者,乃以區(qū)分所有建筑物之合意或集會的決議所定建筑物的管理、營運的根本原則”。 [4]有人則認為,“規(guī)約乃是全體區(qū)分所有人以書面作成有關(guān)建筑物或基地或附屬設(shè)施之管理使用之一種區(qū)分所有人相互間事項之合意”。 [5]

    以上定義有的強調(diào)規(guī)約的自治規(guī)則性質(zhì),有的側(cè)重規(guī)約的締結(jié)程序和形式。筆者認為,鑒于規(guī)約的效力不僅及于區(qū)分所有權(quán)人,還及于區(qū)分所有建筑物的繼受人；鑒于主流市場經(jīng)濟國家和地區(qū)的規(guī)約均不以全體區(qū)分所有人一致同意為其生效要件,把規(guī)約界定為合同或契約實有不妥。筆者認為,規(guī)約有實質(zhì)意義與形式意義之別。實質(zhì)意義上的規(guī)約指多數(shù)區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主） 通過業(yè)主大會決議程序制定的、調(diào)整區(qū)分所有建筑物的使用、維護、管理以及業(yè)主權(quán)利義務(wù)的、對全體業(yè)主具有拘束力的自治規(guī)章；形式意義上的規(guī)約則指記載該自治規(guī)章的書面文件。

    以其發(fā)生作用的期間為準,規(guī)約可分為臨時規(guī)約和正式規(guī)約。前者指建設(shè)單位在銷售物業(yè)階段制定的、對建筑物區(qū)分所有關(guān)系作出約定的臨時性自治規(guī)章。后者指在廣大業(yè)主入住小區(qū)后由業(yè)主大會通過的業(yè)主自治規(guī)章。臨時規(guī)約是在前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)階段由開發(fā)商起草,并經(jīng)由業(yè)主在簽訂商品房買賣合同之時分別簽字承諾的程序而被提升為規(guī)約。臨時規(guī)約由于陸續(xù)獲得了全體業(yè)主的簽字,似乎更貼近意思自治的真意,但畢竟未履行業(yè)主大會的通過程序、未獲得全體業(yè)主的充分審議與醞釀,因此臨時規(guī)約應(yīng)盡早上升為正式規(guī)約。

    我國《物權(quán)法》先后五次提到了“規(guī)約”,并在第83 條明確要求業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及規(guī)約?！段餀?quán)法》頒布后,國務(wù)院于2007 年8 月26 日對《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》作出修改,充實和完善了有關(guān)規(guī)約的規(guī)定。鑒于《物權(quán)法》使用了“規(guī)約”的概念,修訂后的《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》將“業(yè)主公約”易名為“規(guī)約”,將“業(yè)主臨時公約”易名為“臨時規(guī)約”。

    二、規(guī)約的法律性質(zhì)

    （一） 規(guī)約調(diào)整區(qū)分所有建筑物的業(yè)主之間的利益關(guān)系

    在獨門獨院的單獨所有建筑物上,物權(quán)和利益關(guān)系較為簡單,不存在區(qū)分所有的法律關(guān)系,也無需規(guī)約。但在眾多業(yè)主共居一座建筑物、共享小區(qū)共有部分和共用部分的情況下,建筑物區(qū)分所有關(guān)系日漸復雜,規(guī)約的登場水到渠成。沒有建筑物區(qū)分所有關(guān)系,也就沒有規(guī)約。新《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第17 條第1 款明文要求規(guī)約對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù),違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。規(guī)約看似調(diào)整人與物的歸屬與利用關(guān)系,實則調(diào)整人與人之間的利益關(guān)系。

    （二） 規(guī)約的實質(zhì)是對建筑物區(qū)分所有權(quán)的確認與鞏固

    建筑物區(qū)分所有權(quán)是規(guī)約的效力之源。為充分保護小區(qū)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利，《物權(quán)法》第6 章專門規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。規(guī)約的核心價值在于,在法律和行政法規(guī)的制度框架內(nèi),進一步確認和維護廣大業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)有廣狹二義。狹義的區(qū)分所有權(quán)僅指專有權(quán)而言,即業(yè)主對建筑物內(nèi)專有部分享有單獨或單一的所有權(quán)。至于該單獨所有權(quán)由一人所有或數(shù)人（如夫妻或家庭成員） 共有,并不影響該單獨所有權(quán)的性質(zhì)。專有權(quán)是業(yè)主享有的核心權(quán)利。廣義的建筑物區(qū)分所有權(quán)則指專有權(quán)、共有權(quán)、共用權(quán)、管理權(quán)（又稱“治理權(quán)”、“成員權(quán)”） 四位一體的權(quán)利?！段餀?quán)法》第70 條也從廣義上界定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán):“對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。只不過這種立法表述沒有囊括“共同使用權(quán)”而已。 [6]專有權(quán)的行使以各業(yè)主取得的專有部分的面積為邊界,共有權(quán)、共用權(quán)、管理權(quán)的行使原則上也以各業(yè)主專有部分的面積比例為計算依據(jù),但全體業(yè)主協(xié)議或規(guī)約另有約定的除外。為了從根本上維護全體業(yè)主的切身利益,廣大業(yè)主必須通過規(guī)約的彈性化條款詳細規(guī)定謀求業(yè)主利益共享、多贏的法律機制,并明確禁止任何害及特定業(yè)主和不特定業(yè)主的行為。例如，《物權(quán)法》第77 條禁止業(yè)主違反法律、法規(guī)以及規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。可見,雖然立法者不禁止業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,但規(guī)約有權(quán)禁止業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。因此,規(guī)約派生于建筑物區(qū)分所有權(quán),且為鞏固與落實（而非否定） 建筑物區(qū)分所有權(quán)而存在。

    （三） 規(guī)約具有自治規(guī)章的性質(zhì),但與合同有著嚴格區(qū)別

    意思自治、物權(quán)尊重與過錯責任乃當代民法的三大重要支柱。規(guī)約是廣大業(yè)主意思自治的產(chǎn)物。制定和實施規(guī)約是業(yè)主弘揚物業(yè)民主和業(yè)主自治精神的重要方式。規(guī)約應(yīng)當囊括業(yè)主圍繞區(qū)分所有建筑物的使用和管理所發(fā)生的各類法律關(guān)系,既包括業(yè)主對建筑物的單獨所有權(quán)關(guān)系,也包括業(yè)戶共同體的共有關(guān)系,還包括業(yè)主共同體內(nèi)部的治理關(guān)系（如業(yè)主大會制度和業(yè)主委員會制度） 等,因此堪稱業(yè)主共同體的“總章程”和“內(nèi)部小憲法”。

    有學者認為規(guī)約是與買賣、金錢借貸等類似的區(qū)分所有權(quán)人間的契約 [7],有學者認為規(guī)約與單純的甲乙兩當事人間的契約并不相同,為更加社會化的契約。筆者認為,規(guī)約作為自治規(guī)章雖與合同同屬意思自治的產(chǎn)物,但并非嚴格意義上的合同或契約。嚴格說來,意思自治派生出來的行為自由既包括契約行為自由,也包括多方行為自由。而規(guī)約自治恰恰屬于多方行為自由的范疇。具體說來,二者有三大主要區(qū)別:

    （1）體現(xiàn)的當事人意志不同。在不侵害當事人和第三人合法權(quán)益的底線下,合同要體現(xiàn)各方締約當事人的意思表示。而由于業(yè)主人數(shù)眾多、很難獲得全體業(yè)主的一致同意,規(guī)約只需將在建筑面積和人數(shù)上均處于多數(shù)地位的業(yè)主的意志擬制為全體業(yè)主的意志即可。因此,規(guī)約要體現(xiàn)小區(qū)共同體最高意思決定機構(gòu)（業(yè)主大會） 的意志,即大部分業(yè)主的意志,而非必然體現(xiàn)每位業(yè)主的意志。當然,科學而睿智的規(guī)約應(yīng)當盡量把追求全體業(yè)主的利益最大化作為價值追求。

    （2）相對性的表現(xiàn)形式不同。依合同法一般原理,合同只能拘束締約各方,不得為第三人設(shè)定義務(wù),只能為第三人設(shè)定利益；而依《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第17 條第3 款,即便沒有參加規(guī)約制定和表決的業(yè)主,也要接受規(guī)約的拘束,履行規(guī)約規(guī)定的義務(wù)。實際上,不僅業(yè)主及其受讓人（包括概括繼受人和特定繼承人） 受規(guī)約的拘束,物業(yè)服務(wù)企業(yè)也受其拘束。此為規(guī)約與普通的債權(quán)契約又一本質(zhì)區(qū)別。

    （3）變更程序不同。依合同法一般原理,除經(jīng)締約各方合意,合同不得更改；而依新《物權(quán)法》第76 條第2 款和《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第12 條第3 款,業(yè)主大會有權(quán)根據(jù)面積多數(shù)決和人數(shù)多數(shù)決的雙重多數(shù)決定原則變更規(guī)約中的全部或部分條款,即使某一業(yè)主不同意,亦不影響規(guī)約變更之效力?？梢?將“規(guī)約”稱之為“合同”或“契約”,可以形象地揭示規(guī)約的自治性格、私法性格,更加突出業(yè)主在塑造和影響規(guī)約內(nèi)容方面的決定性作用。但問題在于,這種松散的概括在法律上有欠嚴謹。

    （四）規(guī)約是對區(qū)分所有建筑物立法的細化、補充和變更

    作為意思自治的法律文件,規(guī)約有必要、也有可能對區(qū)分所有建筑物立法作出補充和變更的相關(guān)規(guī)定。具體說來,可以區(qū)分三種情況: （1） 在立法者僅作出原則規(guī)定的情況下,規(guī)約可以在技術(shù)操作層面就細節(jié)問題作出詳細規(guī)定。（2） 在立法者未作任何規(guī)定的情況下,規(guī)約可以根據(jù)立法者的授權(quán)作出補闕規(guī)定。這是“法無禁止皆可為”的私法自治理念的重要體現(xiàn)。（3） 在立法者作出任意性規(guī)定的情況下,規(guī)約可根據(jù)小區(qū)業(yè)主的意思自治變更任意性立法規(guī)定,改采更適合本小區(qū)特殊情況、更符合廣大業(yè)主切身利益和內(nèi)心真意的小區(qū)自治規(guī)則。正因為如此,在法院或仲裁機構(gòu)適用規(guī)約裁判案件時,應(yīng)當重視規(guī)約作為物業(yè)糾紛裁判準則的重要作用。

    三、規(guī)約對人的律拘束力

    （一） 規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力

    《物權(quán)法》第83 條第1 款和《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第7 條第1 項均從正面規(guī)定了業(yè)主遵守規(guī)約的義務(wù)?！段餀?quán)法》第78 條規(guī)定,業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力；《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第17 條第3 款更明文規(guī)定:“規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力”。即使某業(yè)主在制定和修改規(guī)約時發(fā)表了反對意見,也要受該規(guī)約的約束。該法第77 條還規(guī)定業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。當然,如果規(guī)約違反了法律和行政法規(guī),任何業(yè)主均有權(quán)尋求司法救濟。由于業(yè)主委員會委員當然具備業(yè)主的身份和資格,規(guī)約對業(yè)主委員會委員當然具有拘束力。

    （二） 規(guī)約對房屋受讓人具有約束力

    規(guī)約對于直接從開發(fā)商手中購買一手房的業(yè)主以及從其他業(yè)主繼受取得二手房的新業(yè)主都具有拘束力。規(guī)約約束規(guī)約締結(jié)時的業(yè)主,其法理依據(jù)在于業(yè)主人頭多數(shù)決與面積多數(shù)決的雙重物權(quán)民主機制。規(guī)約也約束并未參與管理公約締結(jié)的新業(yè)主。其法理依據(jù)在于,新業(yè)主從前手繼受取得二手房時不僅取得了對二手房的物權(quán),而且概括繼受了前手作為業(yè)主的法律地位或資格。既然前手的業(yè)主地位和資格中包含遵守規(guī)約的義務(wù),后手當然應(yīng)當履行該義務(wù)。該觀點可概括為業(yè)主地位移轉(zhuǎn)說。在公司法框架下,股權(quán)受讓人雖非公司章程的制定和修改者,但由于受讓了前手的股東資格,當然繼受前手遵守章程的義務(wù)。由此可類推,受讓人在受讓房屋之初已默示承諾接受前手參與制定和修改的規(guī)約。

    值得注意的是,我國臺灣地區(qū)《民法典》物權(quán)編條文修正草案第799 條第6 款也確認了規(guī)約對區(qū)分所有建筑物受讓人的拘束力:“區(qū)分所有建筑物之所有人間依法令、規(guī)約或約定所生之權(quán)利義務(wù),繼受人應(yīng)受拘束。但特定繼受人對于規(guī)約或約定之內(nèi)容,以明知或可得而知者為限?！?[8]由此可見,規(guī)約對繼受人生效的前提是規(guī)約已經(jīng)獲得登記的公示,或雖未獲得登記的公示、但繼受人對規(guī)約內(nèi)容明知或應(yīng)知。

    （三）規(guī)約對物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力

    《物權(quán)法》和《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》雖然明確規(guī)定規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力,但規(guī)約對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具有約束力,則語焉不詳。例如，《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第36 條第1 款雖然要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù),但也未觸及規(guī)約對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的拘束力問題。

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)既然與全體業(yè)主立于物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系之中,則受《合同法》總則的調(diào)整,似乎不必遵守業(yè)主群體的意思自治文件。但問題在于,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為多數(shù)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間會存在利益沖突。倘若物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)時漠視規(guī)約的內(nèi)容及其背后的主流價值觀,就無法為廣大業(yè)主提供滿意的物業(yè)服務(wù)。因此,從物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托的法律事實本身可推定其作出了遵守規(guī)約的默示承諾。

    無論從圓滿履行物業(yè)服務(wù)合同的角度看,還是從緩解當前物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主尖銳對抗的矛盾的角度出發(fā),物業(yè)服務(wù)企業(yè)都必須遵守和落實規(guī)約。畢竟,接受委托而提供物業(yè)服務(wù)是一種誠信密集型、風險密集型的商事活動。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本應(yīng)在接受委托之前對規(guī)約作出必要的審慎調(diào)查,而取得并知悉規(guī)約內(nèi)容則是其中的重要一環(huán)。當然,倘若物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿接受規(guī)約的拘束,也可放棄提供物業(yè)服務(wù)的商業(yè)機會。對此可采取舉輕明重的解釋方法。例如，《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第23條要求建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將臨時規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明；物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當對遵守臨時規(guī)約予以書面承諾。既然分散的買房者尚應(yīng)對業(yè)已存在的臨時規(guī)約作出遵守承諾,那些直接面對廣大業(yè)主提供職業(yè)化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的企業(yè)更應(yīng)作出遵守承諾。

    有人可能擔心業(yè)主惡意濫用制定規(guī)約的話語權(quán)損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)益。此種擔心是不必要的。首先,規(guī)約的內(nèi)容必須合乎法律和行政法規(guī)所保護的法意和主流價值觀（包括誠實信用原則與公序良俗原則） ,與強制性法律規(guī)范相抵觸的規(guī)約條款無效?！睹赓M物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第17 條第2 款也明文要求規(guī)約尊重社會公德,不得違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益。其次,對于內(nèi)容存在法律瑕疵的規(guī)約條款,任何人（包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)） 均可向人民法院提起規(guī)約條款無效確認之訴,且不受除斥期間的限制。遺憾的是，《物權(quán)法》和《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》并未規(guī)定人民法院對瑕疵規(guī)約的司法審查機制,亦未明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的請求權(quán)。建議立法者修改《物權(quán)法》和《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》時補闕這一立法漏洞,以充分維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

    （四）規(guī)約原則上不能當然拘束承租人

    規(guī)約固然可以拘束業(yè)主,但在業(yè)主出租房屋的情況下,規(guī)約是否對承租人具有約束力,需要具體情況具體分析。具體說來,規(guī)約原則上不能當然拘束承租人,但規(guī)約設(shè)定的可讓渡義務(wù)可籍由租賃協(xié)議轉(zhuǎn)移給承租人,至于規(guī)約設(shè)定的、與使用人身份緊密相連的義務(wù)則可直接拘束承租人。既不能認為規(guī)約對承租人絲毫不產(chǎn)生拘束力,也不能認為規(guī)約中的全部內(nèi)容絕對都拘束承租人。首先,規(guī)約原則上不能當然拘束承租人。這是由于規(guī)約的制定和修改主體是全體業(yè)主,而非承租人。承租人要參與規(guī)約的制定和修改過程,只能從出租人尋求代理權(quán)的授予。承租人僅憑其承租人的法律資格,缺乏制定和修改規(guī)約的主體資格。恰恰由于規(guī)約的制定和修改過程無法充分反映和體現(xiàn)承租人的利益與意志,規(guī)約只能是業(yè)主的自治自律規(guī)章,而非承租人的自治自律規(guī)章。相比之下,在房屋轉(zhuǎn)讓的情況下,由于業(yè)主的法律身份直接讓渡給受讓人,因此規(guī)約可以直接約束房屋的受讓人；而在房屋出租的情況下,出租人的身份依然保留,出租人作為業(yè)主享有的完整物權(quán)以及由此派生出來的諸多業(yè)主權(quán)利并未當然移轉(zhuǎn)給承租人,因此規(guī)約原則上不能直接約束房屋的受讓人。

    其次,規(guī)約設(shè)定的可讓渡義務(wù)雖然不能直接拘束承租人,但可以籍由租賃協(xié)議的轉(zhuǎn)化程序,將規(guī)約設(shè)定的業(yè)主義務(wù)轉(zhuǎn)移給承租人。換言之,租賃協(xié)議可以把規(guī)約為業(yè)主設(shè)定的某些具有可讓渡性的義務(wù)轉(zhuǎn)化為承租人的約定義務(wù)。在這種情況下,直接拘束承租人的法律文件不是規(guī)約、而是租賃協(xié)議?；谶@一法律思維，《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第48 條也規(guī)定“物業(yè)使用人在免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和規(guī)約的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔連帶責任”。因此,承租人可以通過租賃協(xié)議把規(guī)約設(shè)定的部分義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給承租人,但無權(quán)把自己基于規(guī)約承受的義務(wù)全部轉(zhuǎn)嫁給承租人。例如,從表面上看,承租人向免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司繳納物業(yè)費的行為似乎源于規(guī)約設(shè)定的義務(wù),實則源于租賃雙方之間的房屋租賃協(xié)議。業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費用是規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主（而非承租人） 設(shè)定的義務(wù)。因此,倘若承租人拒絕或怠于向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)也只能向出租人追償,而不能向承租人主張債權(quán)。當然,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、出租人與承租人可以簽訂三方協(xié)議,直接約定由承租人直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)費、進而免除出租人的繳費義務(wù)。但此時承租人直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)費的義務(wù)產(chǎn)生于承租人的意思自治,而非源于無法體現(xiàn)承租人意思自治的規(guī)約強制。此外,倘若三方協(xié)議并未明確約定免除出租人的繳費義務(wù),在承租人拒絕或怠于向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳費的情況下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)依然有權(quán)向出租人追償。

    其三,規(guī)約規(guī)定的與使用人身份緊密相連的、尊重其他業(yè)主物權(quán)的義務(wù)可直接拘束承租人。此類義務(wù)雖然拘束業(yè)主,但在業(yè)主身份與承租人身份互相分離的情況下,此類義務(wù)直接拘束承租人。此種義務(wù)與其說是規(guī)約設(shè)定的義務(wù)不如說是《物權(quán)法》設(shè)定的義務(wù)。不動產(chǎn)物權(quán)包括其他業(yè)主對專有部位、共有部位與公用部位的物權(quán)也應(yīng)受到包括承租人在內(nèi)的其他人的尊重。例如,作為房屋使用人,承租人必須遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；必須按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則妥善處理相鄰關(guān)系；必須按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備,不擅自拆改等。倘若承租人擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、改變房屋外觀,應(yīng)當對其他業(yè)主承擔相應(yīng)的民事責任（包括恢復原狀、賠償損失等） 。對于業(yè)主的同居者承擔的此類義務(wù)也應(yīng)做如此解釋。至于規(guī)約中載明的與使用物業(yè)并不直接相關(guān)的義務(wù)（如按規(guī)定交存、管理和使用專項維修資金的義務(wù)、參加業(yè)主大會并予以表決）就不能拘束承租人,只能拘束出租人。

    此外,鑒于開發(fā)建設(shè)單位是小區(qū)物業(yè)的原始業(yè)主,該業(yè)主的身份貫穿于物業(yè)銷售的全過程,甚至在物業(yè)銷售完畢之后開發(fā)建設(shè)單位依然擁有對小區(qū)部分建筑物的物權(quán),因此開發(fā)建設(shè)單位也應(yīng)接受規(guī)約的拘束。限于篇幅,茲不贅述。

    四、規(guī)約的生效時間

    （一） 成立生效主義

    規(guī)約的生效時間是指規(guī)約開始對相關(guān)當事人產(chǎn)生法律約束力的時間。遺憾的是，《物權(quán)法》和《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》均未規(guī)定規(guī)約的生效時間。根據(jù)私法自治原則的要求,民事法律行為原則上自成立之時起生效,但法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。《合同法》第44 條亦有類似規(guī)定。因此,規(guī)約原則上應(yīng)當自其被業(yè)主大會通過之日起開始生效。至于業(yè)主大會的通過要件,根據(jù)《物權(quán)法》第76 條第2 款之規(guī)定,制定和修改規(guī)約應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。為穩(wěn)妥起見,業(yè)主大會通過和修改規(guī)約應(yīng)當作出書面決議,并由參會業(yè)主或其代理人在決議上簽字。

    值得注意的是,一些地方推出的業(yè)主規(guī)約范本將行政機關(guān)的審批與入住業(yè)主的簽字比例共同作為規(guī)約的生效條件。例如,深圳市住宅局1996年11 月27 日推出的《業(yè)主公約》第4 條第1 項規(guī)定“, 本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的免費物業(yè)管理系統(tǒng)單位報免費物業(yè)管理系統(tǒng)主管部門審核批準,在辦理住用手續(xù)時由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效”。行政機關(guān)批準的好處在于:有利于運用行政保護手段提升規(guī)約內(nèi)容的合法性水準；但其缺點在于:不利于充分弘揚業(yè)主自治的精神,也不利于充分發(fā)揮司法審查的積極作用。

    筆者認為,我國《物權(quán)法》和《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》均未將行政批準或行政登記作為規(guī)約的生效前提,不能解釋為立法者的無心之失,而應(yīng)當解釋為立法者鼓勵業(yè)主自治和物業(yè)民主的良苦用心。當然,為提高規(guī)約的公示力和公信力,方便潛在的購房者前往查詢規(guī)約內(nèi)容,立法者應(yīng)當要求規(guī)約在行政主管機關(guān)辦理備案或登記手續(xù)。

    成立生效主義原則允許買賣雙方依意思自治原則,通過附條件或附期限的方式控制規(guī)約的生效時間。 [9]例如,規(guī)約可約定該規(guī)約在某一時點屆至時開始發(fā)生效力,也可約定在某一條件成就時開始發(fā)生效力,還可約定自其辦理公證之日起生效,但所附條件不得違反強制性規(guī)定和邏輯常理。倘若規(guī)約本身并未約定規(guī)約生效的時間或條件,規(guī)約應(yīng)當理解為自其被業(yè)主大會通過之日起生效。

    （二）臨時規(guī)約的生效時間

    臨時規(guī)約與正式規(guī)約的生效時間并不相同。《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第23 條規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明；物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當對遵守臨時規(guī)約予以書面承諾。筆者認為,建設(shè)單位在物業(yè)銷售前起草臨時規(guī)約的行為可以理解為要約行為,物業(yè)買受人的書面承諾行為可以理解為承諾行為。因此就買受人而言,臨時規(guī)約自其被買受人書面承諾之時起生效。由于在一個免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)存在眾多業(yè)主,業(yè)主買受物業(yè)的時間和書面承諾時間又有先后之別,認定臨時規(guī)約的效力只能采取因人而異的態(tài)度。具體說來,臨時規(guī)約并不像正式規(guī)約那樣對全體業(yè)主具有一體適用的統(tǒng)一生效時間。對于不同的業(yè)主而言,由于承諾的時間存在先后差異,臨時規(guī)約的生效時間也會存在先后之別。

    但在實踐中,仍存在一些認識偏差。例如,北京市建委2008 年1 月10 日向社會公開發(fā)布的《臨時規(guī)約示范文本》（征求意見稿） 第42 條規(guī)定:“本規(guī)約作為物業(yè)買賣合同附件,自物業(yè)第一買受人簽字承諾之日起生效,至業(yè)主大會制訂的規(guī)約生效之日終止”。此外,建設(shè)部在2004 年9 月發(fā)布的《業(yè)主臨時公約示范文本》第37 條也規(guī)定:“本臨時公約自首位物業(yè)買受人承諾之日起生效,至業(yè)主大會制定的《業(yè)主公約》生效之日終止?！鄙虾Ｊ蟹课萃恋刭Y源管理局于2005 年1 月發(fā)布的《業(yè)主臨時公約示范文本》第14 條亦步亦趨:“本公約自本免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的首套物業(yè)銷售之日起生效,至業(yè)主大會成立并通過《業(yè)主公約》后終止?！贝朔N表述的邏輯并不嚴謹。既然在第一買受人簽字承諾之日,尚未出現(xiàn)第二買受人或第三買受人,就不能得出結(jié)論認為臨時規(guī)約在第一買受人簽字承諾之日就已經(jīng)對第二買受人生效,而只能認為該公約僅對已承諾的第一買受人生效。建議將該條修改為:“本規(guī)約作為物業(yè)買賣合同附件,自物業(yè)買受人分別簽字承諾之日起陸續(xù)生效,至業(yè)主大會制訂的規(guī)約生效之日終止”。

    鑒于實踐中的首次業(yè)主大會召開難度相當之大,致使大部分業(yè)主入住小區(qū)與首次業(yè)主大會召開之間的時間曠日持久,為便利業(yè)主及時根據(jù)入住以后免費物業(yè)管理系統(tǒng)的新情況和新問題在法治框架內(nèi)靈活調(diào)整區(qū)分所有建筑物的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,筆者認為已經(jīng)簽署承諾遵守臨時規(guī)約的業(yè)主有權(quán)根據(jù)《物權(quán)法》第76 條之規(guī)定修改臨時規(guī)約。換言之,在臨時規(guī)約經(jīng)由業(yè)主大會轉(zhuǎn)化為正式規(guī)約之前仍然具有可修改的性質(zhì)。主要法理依據(jù)在于，《物權(quán)法》第76 條提到的制定和修改規(guī)約的事項“由業(yè)主共同決定”。此處的“規(guī)約”包括“臨時規(guī)約”；“業(yè)主共同決定”既包括業(yè)主大會的決策機制,也包括業(yè)主大會之外的決策機制。因此,倘若專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意修改臨時規(guī)約,則臨時規(guī)約的修改行為原則有效。

    五、規(guī)約的可訴性

    （一）規(guī)約具有可訴性

    規(guī)約是業(yè)主共同體的自治規(guī)則,是業(yè)主共同體的“根本憲法”?；谄跫s自由的理念,可以認為生效的合同等于有效的法律；基于物業(yè)民主和業(yè)主自治精神,也可以說生效的規(guī)約等于有效的法律。因此,生效的規(guī)約包括臨時規(guī)約不僅受到法律的確認和保護,也具有在物業(yè)爭訟中辨別曲直、裁判是非的法律功能。規(guī)約不僅可以作為判斷侵害業(yè)主利益的某一行為是否具有不法性的重要依據(jù),也具有較強的可訴性。而其是否具有可訴性即可裁判性,恰恰是檢驗規(guī)約法律效力的試金石。

    可喜的是，《物權(quán)法》第83 條第1 款從正面要求業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及規(guī)約,第2 款則從反面規(guī)定了違反規(guī)約的行為的法律后果:業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。這種正反呼應(yīng)的立法方式無疑提升了規(guī)約的可訴性。從立法例上看,立法者在提及“法律、法規(guī)”之外,對于現(xiàn)實生活中多如牛毛的部門規(guī)章的地方性法規(guī)都未提及,卻對“規(guī)約”情有獨鐘,并將其與“法律、法規(guī)”相提并論,可見立法者對規(guī)約效力的重視程度。該條款意味著,作為業(yè)主共同體化身和代表人的業(yè)主委員會以及作為個體權(quán)利人的業(yè)主均可依據(jù)規(guī)約主張相應(yīng)的民事權(quán)利。但無論是共益訴訟制度,還是自益訴訟制度都有待進一步完善。

    在實踐中,規(guī)約的可訴性也受到了應(yīng)有重視。例如,北京市建委2008 年1 月10 日向社會公開發(fā)布的《臨時規(guī)約示范文本》（征求意見稿） 第28條就規(guī)定:“業(yè)主、物業(yè)使用人、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)約約定的,受侵害當事人可以申請仲裁,也可以向人民法院提起訴訟”。這一方向無疑是正確的。問題是,在商事仲裁的框架下,仲裁和訴訟并非兼容。該條款應(yīng)當進一步規(guī)定可供業(yè)主選擇的爭訟解決模式究竟是仲裁還是訴訟。建議規(guī)約范本進一步作出明確約定。

    （二）共益訴訟

    就業(yè)主委員會而言,新《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第15條第4 項規(guī)定,業(yè)主委員會負責監(jiān)督規(guī)約的實施。作為規(guī)約實施的監(jiān)管主體,業(yè)主委員會既有權(quán)利、也有義務(wù)以自己的名義、為了全體業(yè)主的利益而對違反規(guī)約、損害廣大業(yè)主利益的違法違規(guī)行為提起民事訴訟。當然,業(yè)主委員會并非獨立的法人,亦非直接的物業(yè)權(quán)利主體,因此業(yè)主委員會的訴訟主體地位有待深入探討。

    在司法實踐中,人民法院往往確認業(yè)主委員會的訴訟地位。例如，《北京市高級人民法院關(guān)于審理免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛案件的意見（試行） 第1 條就規(guī)定:“業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟,以其主要負責人（主任或副主任） 作為代表人:免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的；業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同,免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)拒絕退出的；物業(yè)服務(wù)合同終止時,免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)拒絕將免費物業(yè)管理系統(tǒng)用房和規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的；其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。沒有成立業(yè)主委員會的,由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利”。

    筆者主張,業(yè)主委員會可以作為民事訴訟中的原告,其法律地位可界定為不具有法人資格的其他組織。至于業(yè)主委員會勝訴或敗訴的法律結(jié)果當然歸屬該業(yè)主委員會代表的全體業(yè)主。倘若由于業(yè)主委員會委員違反誠實守信、勤勉盡責的誠信義務(wù),導致業(yè)主委員會敗訴、業(yè)主共同體遭受不應(yīng)有敗訴后果的,業(yè)主共同體可以追究業(yè)主委員會相關(guān)人員的民事責任,并將其依法解聘。

    （三）自益訴訟

    作為個體的業(yè)主也有權(quán)以規(guī)約為依據(jù)主張自己的民事權(quán)利。倘若某業(yè)主在裝修時違反《規(guī)約》的規(guī)定擅自打孔,把樓上業(yè)主的樓板打穿,樓上業(yè)主就有權(quán)請求樓下的裝修鄰居承擔相應(yīng)的民事責任。業(yè)主委員會提起訴訟的目的是維護多數(shù)業(yè)主的財產(chǎn)利益,而業(yè)主個體提起民事訴訟的目的是維護自身的財產(chǎn)利益。因此,業(yè)主委員會與業(yè)主個體提起的民事訴訟雖有區(qū)別,亦有聯(lián)系。歸根結(jié)底,業(yè)主委員會維護的多數(shù)業(yè)主利益要落實到每一個業(yè)主身上。因此,業(yè)主委員會與業(yè)主個體提起的民事訴訟必然會存在交叉。

    筆者認為,為避免共益訴訟與自益訴訟之間的不必要交叉以及由此導致的重復訴訟現(xiàn)象,應(yīng)當確立自益訴訟即業(yè)主個體訴訟優(yōu)位的理念。換言之,只要業(yè)主個體訴訟可以救濟的業(yè)主權(quán)利,原則上應(yīng)當由業(yè)主提起個體訴訟主張權(quán)利救濟。倘若受害業(yè)主數(shù)量較多,或單獨業(yè)主提起民事訴訟存在難以逾越的法律障礙或事實障礙（如受害業(yè)主普遍存在著搭便車的理性冷漠現(xiàn)象） ,則應(yīng)鼓勵業(yè)主委員會代表廣大業(yè)主對不法行為人提起民事訴訟。例如,倘若物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自在電梯間和小區(qū)門口與廣告公司合作放置和播出商業(yè)廣告、賺取利潤,業(yè)主委員會就有權(quán)代表廣大業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)把廣告費收入按照業(yè)主的不同建筑面積轉(zhuǎn)交廣大業(yè)主。從長遠看,修改《民事訴訟法》,引入集團訴訟制度,與業(yè)主委員會訴訟制度相比具有異曲同工之妙。

    正是由于規(guī)約可以作為業(yè)主爭訟的裁判依據(jù),為預防、化解和減少不必要的物業(yè)糾紛,構(gòu)建和諧的物業(yè)環(huán)境,規(guī)約的條款應(yīng)當盡量詳細、周密。實際上,規(guī)約只有具備可操作性,才能避免不必要的爭訟。倘若規(guī)約原則性較強,可操作性較弱,只能滋生更多的爭訟。

    六、瑕疵規(guī)約的法律救濟

    （一）瑕疵規(guī)約救濟的必要性

    《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第17 條第2 款規(guī)定:“規(guī)約應(yīng)當尊重社會公德,不得違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益”。依反對解釋,破壞社會公德,違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益的規(guī)約無效?！段餀?quán)法》第78 條第2 款和《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第12 條第5 款均規(guī)定:“業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！边z憾的是，《物權(quán)法》和《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》僅提及業(yè)主委員會的司法審查機制,而未提及規(guī)約的司法審查機制,更未在嚴格區(qū)分規(guī)約瑕疵的不同類型的基礎(chǔ)上對瑕疵規(guī)約規(guī)定不同的救濟機制。

    鑒于規(guī)約是調(diào)整區(qū)分所有建筑物法律關(guān)系的總章程,關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益,為構(gòu)建業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與開發(fā)商之間和諧相處的法治環(huán)境,必須建立健全瑕疵規(guī)約的法律救濟機制。筆者建議,根據(jù)規(guī)約瑕疵輕重之不同,增設(shè)規(guī)約無效確認之訴和規(guī)約撤銷之訴的制度。

    （二） 規(guī)約無效確認之訴

    為確保規(guī)約的穩(wěn)定性與公信力,規(guī)約的無效確認應(yīng)當以訴訟為之。規(guī)約無效確認之訴針對實體內(nèi)容違反社會公德、違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益的規(guī)約條款而言。倘若某規(guī)約規(guī)定每位業(yè)主在裝修時可以隨意拆改房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu),就屬于違反保護他人合法財產(chǎn)權(quán)利的侵權(quán)法的行為,應(yīng)當認定為無效。倘若規(guī)約中僅有部分條款無效,并不影響其他有效條款的效力。

    法律規(guī)范包含任意性規(guī)范和強行性規(guī)范,前者允許當事人按照意思自治原則,變更或排斥此種規(guī)范之適用；后者則不容當事人予以變更或排斥。而強行性規(guī)范又有命令規(guī)定與效力規(guī)定之別,違反前者的行為雖應(yīng)承受一定的法律責任（即公法上的責任） ,但行為本身并不因此而失效；違反后者的行為,不但要承受法律責任,而且行為本身當然無效。因此,對于《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第17 條第2 款規(guī)定提及的“法律、法規(guī)”應(yīng)運用限縮解釋方法將其解釋為強制性規(guī)定中的效力規(guī)定的情形。倘若規(guī)約條款違反了強行性法律規(guī)范中命令規(guī)定的情形,由于瑕疵較輕,筆者認為可以將其視為撤銷原因。

    （三） 規(guī)約撤銷之訴

    規(guī)約不但應(yīng)當符合內(nèi)容合法的要求,而且應(yīng)當符合程序嚴謹?shù)囊蟆Ｋ^程序嚴謹是指通過規(guī)約的業(yè)主大會的召集程序、表決方式不僅應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)中的程序規(guī)則,而且應(yīng)當遵守業(yè)主大會議事規(guī)則中的程序規(guī)則。倘若某規(guī)約違反了這些程序規(guī)則,業(yè)主就有權(quán)請求法院予以撤銷。例如,根據(jù)《物權(quán)法》第76 條第2 款以及《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第12 條第3 款之規(guī)定,決定規(guī)約應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。倘若通過某規(guī)約的業(yè)主大會在召開之前沒有及時通知全體業(yè)主,或在業(yè)主大會上贊成某規(guī)約的業(yè)主所代表的專有部分占建筑物總面積尚未過半數(shù),或其所代表的專有部分占建筑物總面積雖然過半數(shù)、但其總?cè)藬?shù)仍未超過全體業(yè)主過半數(shù),該規(guī)約就存在程序瑕疵,任何業(yè)主均有權(quán)請求法院予以撤銷。

    注釋:
    [1]溫豐文. 建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究[M] . 臺北:三民書局股份有限公司,1992.150

    [2]陳華彬. 現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M] . 北京:法律出版社,1995 :217.

    [3]戴東雄. 論建筑物區(qū)分所有權(quán)之理論基礎(chǔ)（ Ⅱ）[J ] . 法學叢刊,1984 , （3） .

    [4]陳俊樵. 論區(qū)分所有建筑物之管理組織[J ] . 中興法學,1987 , （1） .

    [5]何明楨. 建筑物區(qū)分所有之研究,我國臺灣地區(qū)政治大學法律研究所碩士論文,第66 頁.

    [6]在我國,由于實行城市國有土地所有權(quán)制度,業(yè)主對小區(qū)道路的共同權(quán)利不是共有權(quán),而是共用權(quán),即共同使用的權(quán)利。

    [7]溫豐文. 建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究[M] . 臺北:三民書局股份有限公司,1992.151

    [8]我國臺灣地區(qū)《民法物權(quán)編部分條文修正草案條文對照表（ 通則章及所有權(quán)章） 》.

    [9] 《合同法》第45 條規(guī)定:“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同,自條件成就時生效。附解除條件的合同,自條件成就時失效”；第46 條規(guī)定:“當事人對合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同,自期限屆至時生效。附終止期限的合同,自期限屆滿時失效”。