如何用法律解決物業(yè)糾紛

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    物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因及法律解決途徑

      湖北正信律師事務(wù)所 李伊苓 謝磊

    近些年武漢地產(chǎn)發(fā)展迅猛，與之相應(yīng)的物業(yè)糾紛也層出不窮，引起了廣大業(yè)主的不滿，因此2014年武漢市房管局作出了《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)居民小區(qū)物業(yè)企業(yè)監(jiān)管的公開(kāi)承諾》，旨在進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的監(jiān)管。本文主要從法律視角來(lái)分析免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)存在的法律問(wèn)題并提供解決方法。

    基于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)生的糾紛歸根到底主要有兩方面原因：業(yè)主的原因和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的原因。

    業(yè)主的原因分析

    1、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系主體認(rèn)識(shí)不清。

    部分業(yè)主在開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買到房子后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，例如房屋漏水、開(kāi)裂等。業(yè)主在開(kāi)發(fā)商處得不到妥善解決就把矛頭指向物業(yè)公司，因而發(fā)生糾紛。房屋交付以后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主需要弄清誰(shuí)是責(zé)任主體。

    根據(jù)《武漢市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第五十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行下列物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)：免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；公共綠化的維護(hù)；公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；公共區(qū)域的秩序維護(hù)和安全協(xié)防；物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；其他物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)?？梢?jiàn)物業(yè)服務(wù)合同并不包括業(yè)主專有部分房屋的質(zhì)量問(wèn)題。

    《武漢市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》六十六條規(guī)定“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。”因此房屋專有部分質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任承擔(dān)主體是開(kāi)發(fā)商，業(yè)主不應(yīng)把此糾紛轉(zhuǎn)向物業(yè)公司。

    2、業(yè)主認(rèn)為自己不是物業(yè)服務(wù)合同的主體，拒絕繳納免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)。

    業(yè)主以前期物業(yè)合同和普通物業(yè)合同自己都不是合同主體為由拒交物業(yè)費(fèi)?！段餀?quán)法》第76條、《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第11條均有規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會(huì)建立物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)按照授權(quán)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同，則是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果。所以，盡管形式上來(lái)看不是每一位業(yè)主直接參與物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，實(shí)質(zhì)上從立法和法理上來(lái)講業(yè)主都是物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人，其應(yīng)作為合同一方履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

    3、業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)。

    實(shí)踐中很多業(yè)主購(gòu)買房子是為了投資，入住率較低或者租與他人使用，大部分業(yè)主以其未入住也未享用物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)解釋》第6條：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”

    4、業(yè)主因第三人侵權(quán)而與物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛。

    在小區(qū)內(nèi)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)遭他人侵害，常見(jiàn)的如業(yè)主的車輛被人劃傷、盜竊，業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)被小偷盜竊，業(yè)主遭其他業(yè)主飼養(yǎng)動(dòng)物侵害等，業(yè)主通常把責(zé)任歸咎于物業(yè)公司，認(rèn)為物業(yè)公司沒(méi)有盡到安保義務(wù)要求物業(yè)公司賠償。事實(shí)上免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司對(duì)于業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)的保護(hù)義務(wù)主要源于合同約定或法律、法規(guī)直接規(guī)定。其中合同約定必須符合法律規(guī)定，不能任意擴(kuò)大物業(yè)公司的安保義務(wù)?！段錆h市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》規(guī)定物業(yè)公司安全管理義務(wù)由雙方約定。在沒(méi)有明確約定物業(yè)公司具體的安保義務(wù)時(shí)，物業(yè)公司只需盡到一般公共區(qū)域次序維護(hù)和安全協(xié)防等義務(wù)即可。物業(yè)公司盡到了堅(jiān)守崗位，工作記錄清晰明確，監(jiān)控設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，錄像資料及工作記錄在合理期間內(nèi)保管完好等義務(wù)后還是發(fā)生了業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)被第三人侵害的，在業(yè)主與物業(yè)公司無(wú)特別的合同約定時(shí)應(yīng)由侵權(quán)的第三人承擔(dān)責(zé)任，如果物業(yè)公司在履行上述義務(wù)中有過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度要求物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，而不能全部要求物業(yè)公司賠償。

    物業(yè)公司的原因分析

    物業(yè)公司主要體現(xiàn)在物業(yè)公司服務(wù)管理不到位引起業(yè)主的不滿造成業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，最終引起糾紛。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)水平低：物業(yè)公司服務(wù)水平低下，加之部分管理人員服務(wù)態(tài)度不好，致使管理企業(yè)與業(yè)主矛盾加深；物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格不合理，綜合服務(wù)質(zhì)量較差，侵吞屬于業(yè)主的公共利益；物業(yè)公司對(duì)住宅小區(qū)管理不到位，物業(yè)公司管理人員和保安不能盡職工作，以致在一些小區(qū)經(jīng)常發(fā)生業(yè)主財(cái)產(chǎn)和生命健康受到侵（傷）害的事件，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)公司工作人員和保安人員信任度不高。

    對(duì)于物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不到位，有兩個(gè)相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《武漢市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第四十八條的規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查的形式之一是組織開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級(jí)考核，市房屋主管部門是組織考核的主體，考核結(jié)果向社會(huì)公布，直接影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等級(jí)考核的主要依據(jù)，其評(píng)價(jià)辦法由市房屋主管部門制定?！段錆h市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》還規(guī)定，各區(qū)房屋主管部門應(yīng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。而物業(yè)服務(wù)信用檔案的記錄內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績(jī)、違法行為記錄、服務(wù)質(zhì)量、投訴及處理情況；根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用若干問(wèn)題解釋》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

    糾紛解決途徑

    從上述分析來(lái)看，針對(duì)業(yè)主原因引起的業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的情形，物業(yè)公司可依據(jù)法律規(guī)定向法院提起訴訟來(lái)維護(hù)物業(yè)公司的權(quán)利。而業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不滿等原因引起糾紛，業(yè)主應(yīng)正確區(qū)分侵犯自己權(quán)利的當(dāng)事人，而不應(yīng)把一切責(zé)任推到物業(yè)公司身上，也不應(yīng)以拒交物業(yè)費(fèi)的手段來(lái)維護(hù)自己權(quán)利，這樣只會(huì)更加激化矛盾。業(yè)主應(yīng)按房屋主管部門規(guī)定對(duì)其服務(wù)質(zhì)量做出有效評(píng)價(jià)，也可以向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令物業(yè)公司履行相應(yīng)的義務(wù)。

    所以從根本上減少物業(yè)糾紛，最終還是需要相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)公司規(guī)范經(jīng)營(yíng)。武漢市房管局的公開(kāi)承諾（1、落實(shí)前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)招標(biāo)制度；2、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理；3、實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理制；4、建立物業(yè)質(zhì)量考評(píng)制度；5、打造物業(yè)企業(yè)信用管理平臺(tái)；6、暢通物業(yè)服務(wù)投訴處置渠道；7、建立健全崗位責(zé)任制），正是基于此種考慮而做出的合法合理的承諾，在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)規(guī)范化進(jìn)程中起到了很大的作用。

    最后筆者建議建立法院與物業(yè)主管部門之間的相關(guān)工作機(jī)制：法院可以將案件審理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題反映給物業(yè)主管部門，主管部門也可以在法院審理案件時(shí)配合法院開(kāi)展調(diào)解工作，這樣能最大限度地提高司法工作效率。

    小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)收益的權(quán)屬及分配

    湖北華雋律師事務(wù)所 易中華

    2002年12月，某物業(yè)公司與某小區(qū)開(kāi)發(fā)商簽訂前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)合同，約定由該物業(yè)公司對(duì)該住宅小區(qū)實(shí)行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)。前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)合同約定，管理期間物業(yè)公司按物價(jià)局批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積向業(yè)主和物業(yè)使用人收取免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)；管理期限為合同簽訂日起至業(yè)委會(huì)成立時(shí)止。合同簽訂后，物業(yè)公司指派下屬分支機(jī)構(gòu)對(duì)該住宅小區(qū)實(shí)行前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)。2007年12月，該小區(qū)業(yè)委會(huì)成立，并辦理了備案登記手續(xù)。2008年6月，業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)作出決議，與物業(yè)公司終止免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)合同，要求物業(yè)公司向業(yè)委會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)產(chǎn)。2008年7月，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)主任協(xié)商并達(dá)成移交清單一份，該清單確認(rèn)，物業(yè)公司截止2008年6月，應(yīng)當(dāng)返還業(yè)委會(huì)預(yù)收的2008年7月后的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)、保管的業(yè)主各類押金、2008年1月至6月的小區(qū)共有部分收益，并約定了付款時(shí)間。后因物業(yè)公司未履行義務(wù)，業(yè)委會(huì)起訴至人民法院，要求人民法院判令物業(yè)公司給付移交清單確認(rèn)的各項(xiàng)款項(xiàng)以及該小區(qū)2004年至2007年共有部分的70%收益。物業(yè)公司稱小區(qū)部分業(yè)主尚欠物業(yè)費(fèi)約100萬(wàn)元，要求對(duì)該部分欠款行使抵銷權(quán)，從物業(yè)公司向業(yè)委會(huì)移交的款項(xiàng)中扣除。

    該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有，物業(yè)公司利用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)的收益歸物業(yè)公司還是業(yè)主享有？在歸一方享有的情況下，另一方是否可以參與分配？對(duì)部分業(yè)主所欠免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)，物業(yè)公司能否行使抵銷權(quán)？

    首先，業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)的收益歸全體業(yè)主共有?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)……《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第五十五條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。根據(jù)前述法律、法規(guī)規(guī)定，利用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)的收益屬于全體業(yè)主共有。

    其次，業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益得益于物業(yè)公司的管理行為，物業(yè)公司可以適當(dāng)分配部分收益。根據(jù)《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)由業(yè)主共同決定。管理規(guī)約也可以對(duì)業(yè)主的共同利益作出約定。因此，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)對(duì)共有部分的經(jīng)營(yíng)收益分配進(jìn)行約定。因本案中雙方?jīng)]有約定，故可以在不違反法律原則的前提下，公平合理分配共有部分物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益。在確保經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主共有的前提下，根據(jù)公平原則，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦費(fèi)用后，可以給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)適當(dāng)?shù)暮侠淼幕貓?bào)。

    再次，對(duì)部分業(yè)主所欠免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)，物業(yè)公司不能行使抵銷權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十九條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外?！备鶕?jù)該規(guī)定，要進(jìn)行債務(wù)抵銷，當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)互負(fù)債務(wù)，互享債權(quán)。本案中雙方當(dāng)事人為業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司，而欠物業(yè)公司免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的為部分業(yè)主個(gè)人。業(yè)委會(huì)代表小區(qū)全體業(yè)主提起訴訟，雖然包括了該部分欠費(fèi)業(yè)主，但兩者有本質(zhì)的區(qū)別。因此，雙方債權(quán)債務(wù)主體不同，不符合法定抵銷的規(guī)定，物業(yè)公司不能行使抵銷權(quán)。

    物權(quán)法及新司法解釋背景下的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)問(wèn)題

    湖北大學(xué)政法與公共管理學(xué)院 陳小燕 鄒愛(ài)華

    2007年《物權(quán)法》出臺(tái)明確了業(yè)主的權(quán)益，在很大程度上解決了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)中有關(guān)財(cái)產(chǎn)歸屬和管理權(quán)限方面的問(wèn)題，為防止、解決免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛提供了新的法律依據(jù)和救濟(jì)途徑。在物權(quán)法實(shí)施一年多后，最高人民法院又出臺(tái)了于2009年10月1日起正式施行的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，進(jìn)一步細(xì)化了物權(quán)法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)的規(guī)定，增強(qiáng)了物權(quán)法的可操作性。

    物權(quán)法及新出臺(tái)的司法解釋會(huì)給免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的解決帶來(lái)哪些積極影響呢？本文將著重分析當(dāng)前免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)中存在的糾紛，特別是社會(huì)大眾普遍關(guān)心的焦點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題，從而論述《物權(quán)法》及其司法解釋對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛所起的定分止?fàn)幾饔谩?/P>

    一、物業(yè)費(fèi)繳納問(wèn)題

    目前，業(yè)主與物業(yè)公司之間多是通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同來(lái)確定各自的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的。物業(yè)服務(wù)公司的基本義務(wù)是提供一切合理的物業(yè)服務(wù)管理，而相對(duì)的業(yè)主則應(yīng)對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)支付合理的報(bào)酬?！段餀?quán)法》80條對(duì)于物業(yè)費(fèi)的繳納也作出了相關(guān)規(guī)定，對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?，有約定的按約定，沒(méi)有約定的按業(yè)主專有部分占建筑總面積的比例確定。所以，對(duì)于物業(yè)費(fèi)的繳納應(yīng)該是沒(méi)有很大爭(zhēng)議。但是在現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常有業(yè)主提出不需要有關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如一層的業(yè)主提出其不需要使用電梯）或者自己沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)（比如業(yè)主購(gòu)買了房屋后尚未入?。橛啥芙^繳納物業(yè)費(fèi)。針對(duì)這些問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”那么，在該解釋正式實(shí)施后業(yè)主濫用權(quán)利，僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯的將得不到法律的支持。這有利于建立健康的物業(yè)服務(wù)秩序和物業(yè)費(fèi)糾紛的解決與預(yù)防。

    二、物業(yè)公司解聘問(wèn)題

    物權(quán)法賦予了業(yè)主對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的自主管理權(quán)。根據(jù)物權(quán)法81條的規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)公司遭業(yè)主解聘后拒不撤出管理區(qū)域。如果業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)公司訴至法院，法院還會(huì)以存在事實(shí)服務(wù)關(guān)系為由，判決業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。這種現(xiàn)狀嚴(yán)重影響了業(yè)主自主管理權(quán)的實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致物權(quán)法81條的虛設(shè)。為改變這種局面，司法解釋規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。”司法解釋否定了以往一直存在的事實(shí)服務(wù)這個(gè)概念，使得物業(yè)公司在遭到解聘后無(wú)理由再賴在小區(qū)不撤離，有利于物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主自主治理權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

    三、住改商問(wèn)題

    物權(quán)法實(shí)施前，業(yè)主將住宅改為飯店、超市、理發(fā)店等經(jīng)營(yíng)的，只要取得規(guī)劃、工商、稅務(wù)、公安等方面的許可即可，無(wú)須其他業(yè)主的同意。《物權(quán)法》實(shí)施后情況就不同了，物權(quán)法第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的同意。由于并沒(méi)有明確利害關(guān)系人的范圍，現(xiàn)實(shí)中通行的做法是只須征得大多數(shù)近鄰的同意，或者說(shuō)舉行社區(qū)聽(tīng)證，業(yè)主代表參與討論，最后“少數(shù)服從多數(shù)”即可。但是，這種多數(shù)人認(rèn)可的“住改商”經(jīng)常損害整個(gè)建筑物中其他未征求意見(jiàn)或未同意的業(yè)主的權(quán)利，也引發(fā)了相關(guān)糾紛的產(chǎn)生。因?yàn)?，住改商?shí)際上改變了房屋的法定用途，在其經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中可能產(chǎn)生的各種影響（比如噪音污染、廢水污染、可能增加的安全隱患和消防隱患等）是具有整體性的，其不僅影響了相鄰業(yè)主的權(quán)利，也破壞了其他非相鄰業(yè)主良好的居住環(huán)境。因此，基于保護(hù)全體業(yè)主權(quán)益的考慮，司法解釋規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持?！庇纱?，利害關(guān)系業(yè)主的范圍得到了確定，也賦予了業(yè)主對(duì)住改商的一票否決權(quán)。這雖然使得以后住改商的難度進(jìn)一步加大，但其保護(hù)了全體業(yè)主物權(quán)的行使，也可以避免因住改商引發(fā)的更多糾紛。