聶梅生：養(yǎng)老地產(chǎn)需要零土地成本和融資成本

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全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長 聶梅生

聶梅生目前的工作重心主要在養(yǎng)老地產(chǎn)方面。而經(jīng)過一段時間的摸索，聶梅生所推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)初具雛形。

7月20日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生接受專訪時表示，與此前開發(fā)商用地產(chǎn)的方式做養(yǎng)老地產(chǎn)不同的是，她目前推行的養(yǎng)老地產(chǎn)可以在兩三年內(nèi)把前期投入收回，后期全都是經(jīng)營性收入。

聶梅生稱，他們所推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)可以做到土地成本和融資成本接近于零。“現(xiàn)在正是先驅(qū)和先進(jìn)交接的時候，會有一批企業(yè)做起來。但真正推廣可能還要在2020年左右。原來先烈探路的時候政府態(tài)度不明確，覺得很難做。今年政府出了不少政策支持，力度較大，但政策出來后企業(yè)還在發(fā)愣，沒人接招，這很奇怪，所以我們商會有這個責(zé)任把這個招給接下來。”

Q：養(yǎng)老地產(chǎn)這塊您研究了多久?

聶梅生：養(yǎng)老地產(chǎn)這件事情，其實很多開發(fā)商已經(jīng)大概做了三五年了，這是非常困難的一件事情，從根本上我覺得還是思路有問題。我們把它稱為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，這件事情商會提前做了5年，從2009年開始做標(biāo)準(zhǔn)，到現(xiàn)在進(jìn)入示范階段。我們的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老已經(jīng)起步，而且起步階段得到了國家的支持，得到國家政策性機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)以及大量上下游的綠色建筑類機(jī)構(gòu)的支持，現(xiàn)在已經(jīng)開始有了自己的示范工程和基金，已經(jīng)開始往前推進(jìn)了。

Q：您所推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)模式提到一個“雙零”概念。具體包括資金啟動成本和土地建造兩方面，具體如何做到零成本的?

聶梅生：雙零只是一種形象的說法，是成本趨近于零。做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不可能像招拍掛那樣，把土地財政融進(jìn)去。在土地財政背景下，土地成本越來越高，然后房價越來越高，最后形成很多民怨。但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)業(yè)消費領(lǐng)域，所以土地成本要盡量降低，否則就會重走商品房這條老路。

做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在中央有一系列政策支持可以降低土地成本，比如政府劃撥，就可以讓成本幾乎等于零;還有一些屬于原來的存量土地，轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老用地的話，這些土地價格也會很低。另外，還有一條政策是，可以租用農(nóng)村集體建設(shè)用地。

融資成本趨近于零，這是指兩個方面。一方面是盡量利用政府的政策性貸款，這相當(dāng)于政府支持保障房的做法?，F(xiàn)在政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有金融支持，貸款成本很低;另外一方面，不再采用房企開發(fā)商品房使用的首付按揭方式，這種方式在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中是沒法做的。因為60歲以后不能做貸款，也沒法做抵押。

但也有兩種可行模式。一種是反向抵押，就是以房養(yǎng)老。反向抵押就是用現(xiàn)在的房子抵押然后貸款，這一塊在做試點，但推行得很慢;另外一種就是我們現(xiàn)在正在做的，沿用了美國養(yǎng)老地產(chǎn)采用的金融杠桿，它實際上是一種押金制，或者叫做會員費。就是老人先把定期存款放到養(yǎng)老公寓里，這個錢最后是會還給老人的，而中間利息部分就用養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)來代替償還。但這需要老年人一次性交齊資金，然后過十年、二十年才退回。如果老人不在，這些錢可以退回子女，也可以轉(zhuǎn)讓，這樣就形成了一個新的工具。這個工具降低了整個財務(wù)成本。雙零是一個讓它越低越好的概念，并不是真正等于零。

Q：這與養(yǎng)老理財是不是有點像?

聶梅生：有一點像，就是利用這一類金融工具，把老年人現(xiàn)在的重資產(chǎn)部分得到盤活，比如房子和流動性金融資產(chǎn)，也就是屬于存款的這類資產(chǎn)被盤活，讓它能夠為養(yǎng)老做服務(wù)。

Q：剛才您提到以房養(yǎng)老這一形式，從現(xiàn)在試點來看，大家對這個效果反應(yīng)不是很理想，您認(rèn)為以房養(yǎng)老是否具備可行性?

聶梅生：原因很多，目前進(jìn)展確實比較慢。第一，模式不是特別清晰，很多老年人看不懂，老人算不過賬就不愿意去做;第二，機(jī)構(gòu)和老人雙方對房價的期待立場不同。站在保監(jiān)會的立場，比如你的房子在北京值五百萬，未來北京房價是降還是升，他們的看法不一致。保監(jiān)會出于自身考慮會保守評估，但老人會對未來有高期待。

Q：現(xiàn)在是否有服務(wù)主體愿意真正去做您所推廣的雙零成本養(yǎng)老服務(wù)?

聶梅生：我們現(xiàn)在這個推得非?？?，很多機(jī)構(gòu)哭著喊著想要進(jìn)來做服務(wù)的，比哭著喊著投資的多得多?，F(xiàn)在的投資主體要么是開發(fā)商，要么是保險機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)。開發(fā)商愿意投，因為他手里握著一堆地，再蓋商品房就不行了，所以我們要積極把他撬動?，F(xiàn)在想做服務(wù)的太多了，需要解決的主要還是投資問題。

Q：盈利的模式如何呢?

聶梅生：盈利模式很清楚。我算了一個最簡單的賬，這么做下來利潤基本可以做到20%，跟現(xiàn)在商品房一樣，就看企業(yè)怎么做。實際上我們就在推這個模式，開發(fā)商大喊做不下來就是因為他原來做的是養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)都是要運行十年以上才可以賺錢，這樣的話這筆賬絕對算不過來。2014-2015年的養(yǎng)老市場，它的模式基本都變了，不再是原來的模式。但是我們的這個模式在兩三年就可以把前期投入收回，后面用的全都是經(jīng)營性收入。

Q：您如何看待現(xiàn)在開發(fā)商所做的以地產(chǎn)的方式去做養(yǎng)老?

聶梅生：這是一個先驅(qū)先烈的過程。第一階段，先烈階段已經(jīng)過去。確實死掉了一些開發(fā)商，因為養(yǎng)老領(lǐng)域已經(jīng)十五年了，他們雖然沒有賺錢甚至死掉，但他們積累了很多經(jīng)驗。比如，運營管理不要自己做，就是嵌入就行了，誰做得好找誰，誰管得好就找誰，又省錢又省勁，你自己找人去培訓(xùn)，找正確的人做正確的事;第二階段是先驅(qū)階段。我先吃螃蟹，我知道螃蟹什么味，但是我知道這不賺錢。先驅(qū)階段也開始形成。現(xiàn)在大量推廣的時候就是真正能夠形成先進(jìn)入的這一批人，我覺得現(xiàn)在是在先驅(qū)和先進(jìn)交接的地方，會有一批開始做起來了。但我覺得真正推廣可能還是在2020年之前這一段時間，因為政策支持。

原來先烈、先驅(qū)那一段政府不明確，覺得很難做，政府在今年一年出了很多項政策，是力度非常大的支持，這個政策出來后大家還在發(fā)愣，沒人接招，這很奇怪，所以我們商會有這個責(zé)任把這個招給接下來。

Q：你們的養(yǎng)老地產(chǎn)有結(jié)合當(dāng)下最流行的“互聯(lián)網(wǎng)+”模式嗎?

聶梅生：我們在三年前開始策劃“互聯(lián)網(wǎng)+”在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用試點。現(xiàn)在做了一個清朋華友，是一個學(xué)院式養(yǎng)老。它的指導(dǎo)思想和頂層設(shè)計是這樣的：以服務(wù)作為項目的核心價值，以輕資產(chǎn)運營打造項目的軟實力，尋求一個全球性的學(xué)院式養(yǎng)老，同時引入“雙零”要素。

操作模式就是互聯(lián)網(wǎng)+的模式，用平臺操作。我們做學(xué)院式養(yǎng)老需要一個校友平臺，各個學(xué)校畢業(yè)的校友中留校的，年齡在65歲到85歲區(qū)間的老人在中國大量存在，他們需要養(yǎng)老平臺。我們利用互聯(lián)網(wǎng)組織了一個雙重的眾籌平臺，有很多渠道支持這個平臺。比如海外資金、綠色服務(wù)等等。目前第一個孵化器已經(jīng)破殼。