房產(chǎn)眾籌三流派：營銷、理財、情懷

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　　評選2014年互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟熱詞，眾籌絕對上榜。如果90后感興趣的是一本書、一部電影、一間咖啡屋、一輛自行車，80后或許更容易被房產(chǎn)打動。

　　從個人集資建房到房產(chǎn)眾籌

　　早十年以前，房產(chǎn)眾籌就開始了，那時叫“個人集資建房”。2003年，30歲的于凌罡就在北京通過互聯(lián)網(wǎng)發(fā)起集資建房，得到網(wǎng)友的熱烈響應(yīng)。其后，趙智強在溫州、王華在鄭州先后發(fā)起集資建房，在當(dāng)時引起廣泛關(guān)注。最終，只有趙智強的項目在歷經(jīng)9年半坎坷之后獲得成功。

　　回過頭來看，個人集資建房是屌絲的自救行為。房地產(chǎn)開發(fā)是件專業(yè)的事兒，從拿地的主體資格（諸如：注冊資本1000萬、開發(fā)資質(zhì)、各類專業(yè)人員的配置要求等），到規(guī)劃、設(shè)計、施工，數(shù)百名各自有班要上的非專業(yè)人士根本無法應(yīng)對。

　　那么，當(dāng)時開發(fā)商為什么不出手？他們的經(jīng)驗、實力比個人集資建房的組織者強得多。以“個人集資建房”的名義成立一間項目公司，以投資入股的形式聚斂一大筆資金，后續(xù)的操作方便順暢，還可省掉發(fā)銷售環(huán)節(jié)。

　　當(dāng)年開發(fā)商對個人建資建房袖手旁觀的根本原因是房地產(chǎn)價格上漲預(yù)期明顯，而且房子不愁賣。假如樓面成本3000元/平米，一年后開盤可以賣到10000元/平米，三年后開盤可賣到20000元/平米。房地產(chǎn)商有動力找?guī)装賯€戶準業(yè)主催開發(fā)進度、監(jiān)督施工質(zhì)量嗎？

　　現(xiàn)在的形勢與十年前完全不同，不讓“捂地”了、銀根收緊（融資難、成本高了）。更重要的是，中國房地產(chǎn)市場逐步由住房短缺時代走向升級改善時代，只漲不跌的預(yù)期不存在了。銷售難、去化慢、退房率高、客戶滿足度低等“并發(fā)癥”讓房企的生存質(zhì)量大幅下降。在這種情況下，危機意識強的房企（萬科、遠洋、當(dāng)代、萬通等）紛搞起了眾籌。

　　與此同時，互聯(lián)網(wǎng)及金融巨頭也看中了房地產(chǎn)這個萬億級市場，平安好房、搜房天下貨、京東金融、房寶寶紛紛開始探索自各的眾籌模式。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，互聯(lián)網(wǎng)在新房銷售滲透率已達10%（一線城30%）。

　　當(dāng)年是個人集、企業(yè)不急，現(xiàn)在是企業(yè)變著法地揣摩購房人的“上意”。

　　房產(chǎn)眾籌中的三大角色及三種模式

　　任何形式的房產(chǎn)眾籌都離不開大大基礎(chǔ)角色：開發(fā)商（執(zhí)行者）、購房人（眾籌支持人）、眾籌平臺（眾籌發(fā)起者）。它們各自的訴求分別是：

√ 開發(fā)商：開辟低成本融資渠道、鎖定購房意向用戶、降低銷售費用、提升去化速度，加快資金周轉(zhuǎn)。

√ 購房人：優(yōu)惠價購房或者取得投資收益、鎖定或定制房型、擇鄰而居睦鄰而處。

√ 眾籌平臺：積累用戶與數(shù)據(jù)、形成品牌、提升估值、收取管理費、探索其它變現(xiàn)模式（如家裝、租房等）。

　　根據(jù)發(fā)起者的背景及訴求，可以將房產(chǎn)眾籌分為三類：

　　第一類：以房地產(chǎn)項目營銷為目的。

　　例如，搜房天下貸就是搜房的P2P金融服務(wù)平臺。具體模式是將一套房產(chǎn)的低價拆分為若干等份供眾籌參加者認購，然后進行網(wǎng)上拍賣，獲得的溢價為投資人的回報。假如一套房產(chǎn)標價為80萬的，投資者以50萬元鎖定房源（投資門檻為1000元），然后對這套房進行競拍（只有眾籌參與者可以參加）。假如拍出75萬，開發(fā)商只拿50萬元，25萬元為投資收益。投者最長不超過三個月就可拿回本金及收益，毛收益率（不考慮手續(xù)費、擔(dān)保費）高達50%。開發(fā)商只拿出有限的房源而且每個項目只搞一次，目的是提高人氣、精準鎖定潛在購房者。嚴格來講這不是眾籌而是促銷活動。

　　2014年11月京東金融與遠洋地產(chǎn)的“跨界合作”則具有濃厚的博彩屬性。具體是：參加者支付11元，搖出中獎?wù)吣缅X去買房，未中獎?wù)攉@和“買200返20券”。

　　第二類：以銷售理財產(chǎn)品為目的。

　　例如平安好房的理財型產(chǎn)品——好房寶，綜合收益（貨幣基金收益+房基金）為13-14%。其中貨幣基金收益約為4.5-5%，房基金收益約為8.5%-9%。其中房基金在購房時可抵房款，不可提現(xiàn)，搞半天如果不買房的話收益率不到5%。

　　再如團貸網(wǎng)推出的房寶寶，主打國內(nèi)一線城市高端房產(chǎn)（目前主打中信御園別墅），投資人的資金被匯集起來打給開發(fā)商。建成后將房產(chǎn)出售或由開發(fā)商回購，投資者獲得回報。

　　第三類：追求的是情懷。

　　例如萬通董事長馮侖和劉永好發(fā)起設(shè)立的自由筑屋是基于互聯(lián)網(wǎng)的房屋定制平臺，以用戶利益、需求與體驗為出發(fā)點，通過開放平臺引入土地、開發(fā)、建設(shè)、資本等合作伙伴共同為用戶實現(xiàn)定制開發(fā)。從廣義來看，自由筑屋不僅籌資還籌人、籌智，是C2B模式在地產(chǎn)行業(yè)的實踐。

　　再如當(dāng)代置業(yè)的無憂我房眾籌平臺（第一個項目為順義悅MOMA），主打的是全程參與，在規(guī)劃、設(shè)計、施工等環(huán)節(jié)向投資都開放多個參與節(jié)點，為用戶創(chuàng)造合作造房的心里感受。如果投資者選擇買房，可以比同地段同品質(zhì)房便宜20%，如果選擇退出可享受約6%的年化收益率。自由筑屋和無憂我房的情懷是：按業(yè)主的意愿去建房，自己決定家的樣子、自己選擇鄰居。