剛性需求真的不可抑制嗎？

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      繼二手房市場(chǎng)受20%交易稅影響陷入僵局后，北京的新房市場(chǎng)又因?yàn)轭A(yù)售期房限價(jià)政策進(jìn)入僵持階段。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至4月26日，北京樓市在4月份僅有7個(gè)期房項(xiàng)目獲得了預(yù)售許可證，總供應(yīng)才1852套住宅。

　　開(kāi)發(fā)商報(bào)上去的價(jià)格紛紛被駁回，可又沒(méi)有幾個(gè)開(kāi)發(fā)商心甘情愿把價(jià)格降到政府預(yù)設(shè)的“天花板”以下，索性以“扛”為主，把期望寄托在限價(jià)政策的自動(dòng)退市。很多人篤定在旺盛的剛需需求壓迫下，限價(jià)政策一定會(huì)無(wú)疾而終，因?yàn)楸本┥唐纷≌膸?kù)存量正在迅速減少。據(jù)北京市住建委的信息顯示，截至4月22日，北京市商品住宅的庫(kù)存量已經(jīng)下降至62514套，達(dá)到清理庫(kù)存以來(lái)的最低值。

　　有開(kāi)發(fā)商私下表示，“按目前的預(yù)售證審批速度和市場(chǎng)需求的積累速度，限價(jià)政策堅(jiān)持不了半年?！彼J(rèn)為目前市場(chǎng)投資投機(jī)需求基本已經(jīng)被擠出，主要都是自住型剛需購(gòu)房需求，這樣的需求不會(huì)因?yàn)橐粫r(shí)的政策調(diào)控而減少，只會(huì)越積越多。“就像任志強(qiáng)所言，行政調(diào)控只能對(duì)市場(chǎng)短時(shí)間產(chǎn)生壓制效果，但遲早得爆發(fā)，而且房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。這種軌跡，已經(jīng)多次在樓市出現(xiàn)”。

　　據(jù)筆者了解，目前認(rèn)為以婚房為主的剛性購(gòu)房需求不可抑制的觀點(diǎn)已經(jīng)成為市場(chǎng)主流觀點(diǎn)，因此房?jī)r(jià)還要持續(xù)上漲，甚至有人提出房地產(chǎn)的黃金時(shí)代還要再續(xù)三十年。那么剛性需求真的不可抑制嗎？

　　有調(diào)查報(bào)告稱，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，而在英國(guó)為37歲，在德國(guó)和日本為42歲。如果說(shuō)擁有自有住房是結(jié)婚的必要條件，那么英國(guó)、德國(guó)、日本看來(lái)都是晚婚晚育的標(biāo)兵國(guó)家。如果說(shuō)結(jié)婚必須買房是中國(guó)特色，那么我們的父母輩是如何實(shí)現(xiàn)結(jié)婚這一人生大事的？

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受媒體采訪時(shí)明確表示，剛需是被臆造出來(lái)的概念。“衣食住行是人的4大基本需求，但這4個(gè)需求里面的‘住’是只對(duì)應(yīng)了房屋的居住屬性，而不是投資屬性。無(wú)房的必須買房根源是恐慌?！?/p>

　　“無(wú)房的必須買房根源是恐慌”，這才是全民購(gòu)房的根本原因所在。不是結(jié)婚必須買房，不是扎根異鄉(xiāng)必須買房，不是養(yǎng)老要提前入手買房，而是“對(duì)房?jī)r(jià)的恐慌”使得無(wú)數(shù)人一邊罵著房?jī)r(jià)上漲沒(méi)邊，一邊奮不顧身舉家借債投入樓市。要終結(jié)中國(guó)房?jī)r(jià)通天塔般的上漲勢(shì)頭，必須截?cái)嘤母局础獙?duì)房?jī)r(jià)的恐慌。否則，無(wú)論再投入多少土地多少商品房都只是繼續(xù)吹大泡沫的推手而已。

　　限價(jià)的首要目標(biāo)不是房?jī)r(jià)本身，而是限住民眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，讓恐慌的心態(tài)恢復(fù)正常。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，這個(gè)過(guò)程并不美好，但對(duì)于樓市健康而言，卻是不得不經(jīng)歷的痛苦。在政府調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度已經(jīng)非常明確的態(tài)勢(shì)下，期待剛需扛“大勢(shì)”，絕非明智之選。