2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（51）

　?。ǘ┦袌龇ü纼r(jià)測算過程

　　1.可比實(shí)例的選取

　　估價(jià)人員通過市場調(diào)查，按照用途、結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或相似，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A．B．C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略）。

　　項(xiàng)目 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 估價(jià)對(duì)象

　　坐落 ×路×號(hào) ×路×號(hào) ×路×號(hào) ×路×號(hào)

　　用途 寫字樓 寫字樓 寫字樓 寫字樓

　　交易情況 協(xié)議 拍賣 招標(biāo) 協(xié)議

　　交易日期 06.12.10 06.2.10 06.4.10 06.10.10

　　成交價(jià)格 6300元/㎡ 6750元/㎡ 6760元/㎡

　　地上建筑層數(shù) 26 28 30 30

　　個(gè)別因素 一般 一般 一般 一般

　　付款方式 一次性 一次性 一次性

　　2.比較修正過程

　?。?）交易情況修正

　　由于實(shí)例B．C的交易方式為拍賣、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，分別偏高2％和1％，故實(shí)例A．B．C的交易情況的修正系數(shù)分別為100/100，100/102，100/101.

　?。?）交易日期修正

　　根據(jù)調(diào)查得知，該類房地產(chǎn)的價(jià)格自2005年12月起平均每月上漲0.5％，故實(shí)例A．B．C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100，104/100，103/100.

　?。?）區(qū)域因素修正

　　估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查分析，實(shí)例A．B．C的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對(duì)象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99，100/101，100/100.

　?。?）個(gè)別因素修正

　　估價(jià)人員經(jīng)過逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查分析，確定實(shí)例A 、B．C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象分別差2％、好1％、差1％（具體分析判斷過程略），故：

　　實(shí)例A．B．C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98，100/101，100/99.▲…

　　3．求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　實(shí)例A：6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（ 100/98） =6818（元/㎡）

　　實(shí)例B：6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（ 100/101）=6747（元/㎡）

　　實(shí)例c：6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963（元/㎡）

　　由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：

　　單位比準(zhǔn)價(jià)格=（6818＋6747＋6963）/3＝6843（元/㎡）

　　故運(yùn)用市場法的估價(jià)結(jié)果為：

　　比準(zhǔn)價(jià)格=6843×30 000 =20529.00（萬元）

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