2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：房地產(chǎn)需求

　　5．房地產(chǎn)供求與價格

　　5.1房地產(chǎn)需求

　　5.2房地產(chǎn)供給

　　5.3房地產(chǎn)均衡價格

　　5.4房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性

　　5.1房地產(chǎn)需求

　　5.1.1房地產(chǎn)需求的含義

　　5.1.2決定房地產(chǎn)需求的因素

　　5.1.3房地產(chǎn)需求曲線

　　5.1.1房地產(chǎn)需求的含義

　　房地產(chǎn)需求

　　是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量

　　需求的條件

　　一是消費者愿意購買

　　二是消費者有能力購買

　　房地產(chǎn)市場需求

　　指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有消費者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量，即所有消費者需求的總和

　　【注意】

　　談需求時一定要說明在某一時間、某一市場（區(qū)域）、某一價格水平下的需求

　　不談在某一價格下，直接談需求等同于欲望與需要，不是經(jīng)濟學(xué)上的需求

　　【典型例題】

　　形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（ 　）

　　A．消費者有購買房地產(chǎn)的意愿

　　B．消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格

　　C．城市經(jīng)濟高速發(fā)展

　　D．人口急劇增長

　　E．房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

　　【答案】AB

　　5.1.2決定房地產(chǎn)需求的因素（五因素）

　　該種房地產(chǎn)的價格水平（反向）

　　需求與其價格求成負相關(guān)

　　特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品）

　　【相關(guān)鏈接】大腕中的經(jīng)典臺詞

　　一定得選最好的黃金地帶，雇法國設(shè)計師，建就得建最高檔次的公寓，電梯直接入戶，步行最少也得四千平米。什么寬帶呀，光纜啊呀，衛(wèi)星啊呀，能給他接的全給他按上。樓上有花園，樓里有游泳池，樓里站一英國管家，戴一假發(fā)，特紳士的那種。業(yè)主一進門甭管有事沒事都得跟人家說：“May I help you sir？”一口地道的英國倫敦腔，倍有面子！社區(qū)里再建一所貴族學(xué)校，教材用哈佛兒，一年光學(xué)費就得幾萬美金。再建一所美國診所，二十四小時候診。就是一個字：貴！看感冒就得花個萬八千的。周圍鄰居不是開寶馬就是開奔馳，你要是開一日本車，你都不好意思跟人家打招呼……你說這樣的公寓一平米得賣多少錢？（我覺得怎么著也得二千美金吧？）二千美金？那是成本！四千美金起。你別嫌貴，還不打折。你得研究業(yè)主的購物心理，愿意掏二千美金買房的業(yè)主，根本不在乎再多掏二千。什么叫成功人士，你知道嗎？成功人士就是買什么東西，都買最貴的，不買最好的！所以，我們做地產(chǎn)的口號就是：不求最好，但求最貴！“

　　消費者的收入水平（同向）

　　一般情況下需求與收入正相關(guān)

　　低檔商品的需求與收入成負相關(guān)

　　消費者的偏好（同向）

　　需求與偏好程度成正相關(guān)

　　相關(guān)物品的價格水平

　　替代品－一種價格上升，對另一種的需求增加（經(jīng)濟適用房與商品房）

　　互補品－一種價格上升，對另一種的需求減少（住宅與其配套商業(yè)）

　　消費者對未來的預(yù)期

　　對未來收入的預(yù)期（同向）

　　對房地產(chǎn)價格走勢的預(yù)期（反向）－持幣觀望

　　5.1.3房地產(chǎn)需求曲線

　　實質(zhì)

　　需求曲線表示房地產(chǎn)需求量與價格之間的關(guān)系

　　需求曲線的要素（三要素）

　　縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價格（P）

　　橫坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的需求量（Q）

　　需求曲線（D）向右下方傾斜

　　【難點】需求曲線的變動（點移與線移）

　　該房地產(chǎn)本身的價格變動，需求量延需求曲線移動，價格提高，點向下向左移，價格降低，點向右移

　　該房地產(chǎn)本身價格以外的因素變動，需求曲線向左或向右平移（引起需求增加，線向右移，引起需求減少，線向左移）

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