2015年房地產(chǎn)估價師考試《基本制度與政策》資料（91）

　　（一）房屋租賃的概念和特征

　　房屋租賃是指房屋所有人作為出租人，在一定期限內(nèi)，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是房地產(chǎn)交易的主要形式之一。長期以來，房屋租賃就是民間調(diào)節(jié)住房余缺的主要方式，也是無房者解決用房困難，滿足生產(chǎn)經(jīng)營用房需要的重要途徑。

　　作為房地產(chǎn)交易之主要形式的房屋租賃，是現(xiàn)實生產(chǎn)、生活中的一種十分普遍的法律關(guān)系。其具有以下幾個主要特征：

　　1．房屋租賃關(guān)系中的出租方一般為房屋所有權(quán)人。因為房屋出租是對房屋行使處分權(quán)的行為，通常情況下，只有房屋所有權(quán)人才享有房屋的處分權(quán)。非房屋所有權(quán)人除法律有明確規(guī)定或合同有明確約定者外，一般不能對他人所有的房屋行使處分權(quán)。

　　2．房屋租賃一般具有明確的期限。房屋租賃關(guān)系的成立是以房屋所有權(quán)人讓渡房屋的使用權(quán)為前提的，這種讓渡一般具有明確期限。承租人依據(jù)房屋租賃合同對房屋享有的各種權(quán)利，僅限于雙方約定的租賃期內(nèi)，房屋租賃期限屆滿，承租人必須將房屋返還給出租人。

　　3．作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應(yīng)是法律允許出租的。根據(jù)我國有關(guān)房屋租賃管理的規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）依法未取得房屋所有權(quán)證的；（2）權(quán)屬有爭議的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）不符合安全標準的；（5）屬于違章建筑的；（6）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（7）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定的；（8）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。

　　4．房屋租賃法律關(guān)系的成立要進行登記備案。我國對房屋租賃實行登記備案制度。因此，房屋租賃合同的訂立、變更和終止，當事人均應(yīng)到房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。房屋出租人出租房屋時，應(yīng)向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃許可證》。

　?。ǘ┓课葑赓U當事人的權(quán)利和義務(wù)

　　房屋租賃當事人按照租賃合同的約定享有權(quán)利并承擔相應(yīng)的義務(wù)。盡管房屋租賃分為多種類型，其目的和用途也不盡相同，但作為一種法律關(guān)系，當事人在房屋租賃關(guān)系中享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)是相互對應(yīng)的。

　　1．出租方的權(quán)利和義務(wù)

　　依據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定，房屋租賃中出租方享有的權(quán)利主要有以下幾個方面：

　?。?）依照合同約定向承租人收取租金。

　?。?）在租賃合同有效期間，有權(quán)對承租人使用房屋的情況進行監(jiān)督和檢查。

　?。?）在租賃合同期滿時收回出租的房屋。

　　出租人在行使上述權(quán)利的同時，負有以下義務(wù)：

　　（1）按照租賃合同約定的期限將房屋交付給承租人占有、使用。不能按期交付使用的，應(yīng)當支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)承擔賠償責任。

　?。?）保證出租房屋的安全使用，出租住房的自然損壞，合同約定由出租人修繕的，出租人負有及時修復的義務(wù)，出租人不及時修復，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)承擔賠償責任。生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃，修繕責任由雙方當事人在合同中約定。

　?。?）不得損害承租人的利益，出租人在租賃期限內(nèi)，轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，出租方有義務(wù)向房屋受讓人講明房屋已出租的情況。

　　（4）依法繳納有關(guān)稅費。

　　2．承租人的權(quán)利和義務(wù)

　　根據(jù)有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，房屋租賃的承租人享有以下權(quán)利：

　?。?）在合同約定的期限內(nèi)占有、使用房屋的權(quán)利。

　?。?）在租賃合同有效期內(nèi)，房屋發(fā)生自然損壞時，有要求出租人及時修復的權(quán)利。

　?。?）在租賃合同有效期內(nèi)，出租人將出租房屋轉(zhuǎn)讓時，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

　?。?）在租賃合同期限屆滿時，出租人繼續(xù)出租房屋的，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。

　　承租人在享有上述權(quán)利的同時，負有以下義務(wù)：

　　（1）按房屋租賃合同約定的方式和時間交付租金，違反約定的，應(yīng)承擔違約責任。

　?。?）愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆擴建或增添。確需對承租房屋進行改動或增添的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。

　?。?）因承租人的過錯造成房屋損壞的，承租人負有修復或賠償?shù)牧x務(wù)。

　?。?）承租人在使用房屋期間，不得將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用。

　　（5）承租廉租住房的家庭負有如實申報家庭收入的義務(wù)。當家庭收入超過當年最低收入標準時，應(yīng)及時報告房地產(chǎn)主管部門，并按期騰退已承租的廉租住房。房屋租賃的雙方當事人，應(yīng)正確行使權(quán)利，認真履行義務(wù)，否則都應(yīng)承擔法律責任。

　?。ㄈ┓课蒉D(zhuǎn)租的有關(guān)法律的規(guī)定

　　1．房屋轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過原出租人的同意

　　出租房屋是對房屋行使處分權(quán)的行為，承租人依據(jù)租賃合同所享有的權(quán)利僅僅是在一定時期對房屋的占有、使用權(quán)，而不包括對房屋的處分權(quán)。因此，出租人的同意是轉(zhuǎn)租的前提。未經(jīng)原出租人同意承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的屬于違約行為，出租人可以解除合同。

　　2．房屋轉(zhuǎn)租合同要受原房屋租賃合同的制約。如轉(zhuǎn)租的期限要受原租賃合同的制約，只能在原租賃合同約定的期限內(nèi)確定，超過原租賃合同期限確定的轉(zhuǎn)租期限當屬無效；轉(zhuǎn)租房屋的用途不得違反原租賃合同的約定，原出租人限制房屋租賃用途的，租賃合同中對房屋的用途不得擅自改變。

　　3．房屋轉(zhuǎn)租需要登記備案

　　我國《城市房屋租賃管理辦法》第28條規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租、應(yīng)當訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)

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