2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《基本制度與政策》資料（79）

　　專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的核心內(nèi)容是為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷。為了保障這種分析、測算和判斷的客觀合理，不僅要求從事這種活動(dòng)的個(gè)人和單位是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，而且要求遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法去分析、測算和判斷房地產(chǎn)的價(jià)值，并且這種活動(dòng)是受他人委托進(jìn)行的。因此，如果給專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)下個(gè)完整的定義，那么它是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。

　　通常把上述定義中的特定目的稱為估價(jià)目的，公認(rèn)的原則稱為估價(jià)原則，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蚍Q為估價(jià)程序，依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)稱為估價(jià)依據(jù)，合理的假設(shè)稱為估價(jià)假設(shè)，科學(xué)的方法稱為估價(jià)方法，特定房地產(chǎn)稱為估價(jià)對象，特定時(shí)間稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，特定價(jià)值稱為價(jià)值類型。上述定義中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人統(tǒng)稱為估價(jià)當(dāng)事人，分析、測算和判斷出的特定價(jià)值及提供的相關(guān)專業(yè)意見簡稱估價(jià)結(jié)果。因此，上述定義中涉及的估價(jià)當(dāng)事人、估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)果，可以說是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。

　　上述定義中的“分析、測算和判斷”，還可用估計(jì)、估算、測量、計(jì)量、度量、推測、判定、評定、鑒定等詞來理解、說明或替代。這些詞的含義基本相同或相近，例如，可以把關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的學(xué)問稱為房地產(chǎn)價(jià)值測量學(xué)。但是，同時(shí)使用分析、測算、和判斷來表達(dá)要更全面、具體且容易理解一些。其中，“分析”即價(jià)值分析，主要是指對影響估價(jià)對象價(jià)值的各種因素進(jìn)行分析，包括對估價(jià)對象本身的分析，對人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素的分析，對估價(jià)對象所在的房地產(chǎn)細(xì)分市場狀況的分析：“測算”即價(jià)值測算，主要是指利用有關(guān)數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)，對估價(jià)對象價(jià)值進(jìn)行計(jì)算：“判斷”即價(jià)值判斷，主要是指房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)測算結(jié)果以及市場行情和自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)等，對估價(jià)對象價(jià)值進(jìn)行最終的判定。“分析”、“測算”和“判斷”三項(xiàng)活動(dòng)之間具有邏輯關(guān)系：“分析”是“測算”的基礎(chǔ)，“測算”是“判斷”的基礎(chǔ)。

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