二手房買賣避稅四大招，專家評(píng)點(diǎn)

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        正當(dāng)人們?cè)絹碓揭庾R(shí)到“假離婚”的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，更多的二手房“避稅怪招”又開始在網(wǎng)絡(luò)、微信上流傳。“虛假訴訟”、“以租待售”……花樣層出不窮，不禁讓人佩服人們豐富的想象力。那么這些做法是否真像宣傳者說的那樣能“一勞永逸”?其中是否會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)?晨報(bào)記者請(qǐng)法律人士對(duì)這些新招逐一點(diǎn)評(píng)。點(diǎn)評(píng)的結(jié)果基本上是——沒有看上去那么美。　　避稅怪招頻出其實(shí)“只是看上去很美”

　　怪招1 以租待售

　　【做法】為避繳營(yíng)業(yè)稅，“以租待售”是購買未滿5年二手房購房者采用的避稅方式。就是下家先“租下”房屋，再簽補(bǔ)充協(xié)議，待其滿五年后再“優(yōu)先”買下。

　　專家一：

　　這種方法在性質(zhì)上是合法的，雙方事實(shí)上推遲了交易的時(shí)間，從而達(dá)到減少稅費(fèi)支出的目的，交易本身是真實(shí)的、符合法律規(guī)定的。不過因?yàn)樵谶@種情況下，交易周期很長(zhǎng)，少則幾個(gè)月，多則將近5年，一旦房?jī)r(jià)發(fā)生較大幅度變化，買賣雙方在這個(gè)交易周期內(nèi)的違約概率會(huì)顯著增加。因此不建議通過這種方式購買房屋。如果一定要購買，則建議對(duì)交易的節(jié)奏進(jìn)行有效控制，避免在滿5年前支付過多房款，并且明確約定較高的違約責(zé)任，提高違約成本，甚至要求雙方均提供擔(dān)保人或者擔(dān)保物等，從而降低購房風(fēng)險(xiǎn)。

　　專家二：

　　這種方式對(duì)買方的風(fēng)險(xiǎn)極大。產(chǎn)權(quán)不及時(shí)過戶，出售方完全可以將房屋抵押或者出售給別人，拿到錢后一走了之。

　　怪招2 以“贈(zèng)與”方式變相交易

　　【做法】為躲避營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，一些購買未滿5年的二手房以“贈(zèng)予”的方式悄然變相交易。如果按照贈(zèng)與形式，就不涉及“營(yíng)業(yè)稅”的問題，所需付的費(fèi)用為公證費(fèi)以及契稅。

　　專家一：

　　上述“不涉及營(yíng)業(yè)稅”的說法是不準(zhǔn)確的。目前非直系親屬以贈(zèng)與的方式交易房屋需付出更高的成本，稅務(wù)部門在審稅時(shí)會(huì)按照意外所得的20%向受贈(zèng)人征收個(gè)人所得稅。而且將來受贈(zèng)人在出售該房屋時(shí)，還要被征收20%的個(gè)人所得稅。

　　專家二：

　　這是一種以合法形式掩蓋非法目的的行為，在法律上可被認(rèn)定為無效行為，且一旦發(fā)生糾紛，因?yàn)椤百?zèng)予”的性質(zhì)，業(yè)主可能面臨喪失要求“受贈(zèng)人”支付房款的權(quán)利。實(shí)際上通過贈(zèng)予的方式未必能節(jié)省相應(yīng)的稅費(fèi)。

　　比如，通常交易雙方之間沒有親屬關(guān)系，實(shí)際作為買方通過接受贈(zèng)予的方式獲得房屋，需要按照房屋價(jià)值的20%繳納所得稅，這恐怕會(huì)比交易中的營(yíng)業(yè)稅和差額所得稅還高，并不能達(dá)到減少稅費(fèi)支出的目的。因此這種方法也不可取。

　　怪招3 不過戶先公證

　　【做法】所購買的二手房未達(dá)到滿5年的避稅條件，房產(chǎn)證先不過戶到買方，但到公證處對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行公證，待房屋滿5年時(shí)再進(jìn)行過戶。

　　專家一：

　　公證只是由公證機(jī)關(guān)證明買賣合同是雙方真實(shí)的意思，但并不能證明房屋的產(chǎn)權(quán)已歸買方所有，只要房屋沒有過戶，房屋產(chǎn)權(quán)在法律上還是屬于賣方的。

　　專家二：

　　這種方法也是合法的，與以租代售一樣，是通過推遲交易時(shí)間來達(dá)到減少稅費(fèi)支出的目的。不過此種方法交易周期很長(zhǎng)，若最后正式交易過戶時(shí)稅費(fèi)政策出現(xiàn)新的變動(dòng)，可能帶來新的成本風(fēng)險(xiǎn)。故同樣不建議這樣操作，或者建議采取類似“以租待售”中提到的相關(guān)措施以降低交易風(fēng)險(xiǎn)。

　　怪招4 “虛假訴訟”

　　【做法】“買方先把房款給賣方，賣方按房款打欠條給買方，以房產(chǎn)作抵押。然后買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認(rèn)欠款，表示無力償還，愿意以房產(chǎn)抵償，最后買方拿著法院判決書去房產(chǎn)中心過戶，不論是否限購，都可以過戶?！?br />
　　專家一：

　　這個(gè)方式并非沒有成本，法院訴訟要按照欠款金額交納訴訟費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)可以在網(wǎng)上查詢。是否應(yīng)交稅關(guān)鍵要看其中是否有交易行為，就算雙方協(xié)商應(yīng)以房抵債，其實(shí)質(zhì)也是產(chǎn)權(quán)人把房屋出售給對(duì)方，這仍然是一種交易行為，所以即使有判決書，稅務(wù)機(jī)關(guān)還是要征稅。更重要的是，虛假訴訟是一種妨礙民事訴訟的行為，還可能被法院處以罰款甚至是拘留，最長(zhǎng)拘留時(shí)間是15天，同時(shí)還有涉嫌刑法上逃稅罪的可能

　　專家二：

　　通常實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方法包括將抵押物拍賣、變賣或者折價(jià)，而其中的折價(jià)實(shí)際就是以物抵債或上述的“以房產(chǎn)抵償”，是債務(wù)人將房屋按照一定的價(jià)格出賣給債權(quán)人，并以應(yīng)該獲得的房款抵充債務(wù)的行為。因此本質(zhì)上是一種房屋買賣行為，作為買賣雙方都需要按照規(guī)定繳納各種稅費(fèi)，包括主要的營(yíng)業(yè)稅和所得稅。同時(shí)，因?yàn)殡p方之間并不存在真實(shí)的借貸關(guān)系，所以無論是借款合同、還是作為擔(dān)保借款的抵押合同一旦在法律上被確認(rèn)無效，買賣雙方便不能實(shí)現(xiàn)買賣交易。毫無疑問，這種方法并不可取。