2015年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策講義（16）

　　4. 對(duì)不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的處理原則

　　一般處理規(guī)定

　　出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)

　　滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)

　　期限的起止日是自土地使用權(quán)出讓合同生效之日計(jì)算

　　動(dòng)工開發(fā)日期是指開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期

　　在有拆遷的地段進(jìn)行拆遷，三通一平，即視為啟動(dòng)

　　如稍作啟動(dòng)即停工無期，不應(yīng)算作開工

　　不征收土地閑置費(fèi)的三種情況（記憶原則：總之不是開發(fā)商的錯(cuò)就不視為閑置）

　　因不要抗力造成開工延期

　　因政府或政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的

　　因動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期動(dòng)工開發(fā)的

　　5. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度

　　5.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開發(fā)的項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開發(fā)的項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

　　勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定或合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任

　　開發(fā)商是組織者，其他所有勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位都由開發(fā)商選擇，都和開發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問題應(yīng)由開發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決

　　消費(fèi)是從開發(fā)商手里購房，如同在商店購物，出現(xiàn)問題應(yīng)由商店對(duì)消費(fèi)者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

　　【2009年真題】

　　無論質(zhì)量問題是由勘察、設(shè)計(jì)、施工哪個(gè)單位造成的，房地產(chǎn)開發(fā)公司都應(yīng)對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)購房者承擔(dān)責(zé)任。 （ ）

　　【答案】√

　　5.2 對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式

　　一般規(guī)定

　　房屋竣工后，必須經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用

　　商品房交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)

　　經(jīng)核驗(yàn)確屬主體質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任（注意一定是主體有質(zhì)量問題）

　　消費(fèi)者也可以采取雙方協(xié)商換房等其他方式

　　注意的問題

　　一是時(shí)間必須在辦理了交付使用手續(xù)之后，在合理使用年限內(nèi)，至于房屋所有權(quán)證書是否辦理無直接關(guān)系

　　二是必須確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，一般性質(zhì)量問題可保修，不能退房

　　三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門的結(jié)論為依據(jù)

　　四是給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)合理界定，只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失

　　【2009年真題】

　　因房屋質(zhì)量問題應(yīng)給予購房者賠償?shù)?，房地產(chǎn)開發(fā)公司只賠償直接損失。（ ）

　　【答案】√
　　【解析】只賠償直接損失，不賠間接損失。

　　【2007年真題】

　　已辦理了房屋所有權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人，不能以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格要求退房。

　　【答案】X
　　【解析】質(zhì)量不合格的情況下，要求退房的時(shí)間上在辦理了交付使用手續(xù)之后的合理的使用年限內(nèi)，房屋所有權(quán)證書是否辦理無關(guān)系。

　　6. 項(xiàng)目手冊(cè)制度－政府對(duì)開發(fā)企業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控

　　概念

　　是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案

　　是政府行業(yè)管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)而建立的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)管理制度

　　目的

　　主要是為了在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益

　　政府監(jiān)控的主要內(nèi)容

　　開發(fā)商是否按申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)承諾的時(shí)間表進(jìn)行開發(fā)建設(shè)

　　預(yù)售款項(xiàng)是否按期投入

　　拆遷安置是滯按要求進(jìn)行

　　工程項(xiàng)目是否發(fā)生變化

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