2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》資料（15）

　　第二章 建設(shè)用地制度與政策

　　第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓

　　【供地方式】

　　劃撥－無償無期限

　　出讓－有償有期限

　　1.出讓的概念

　　出讓

　　是指國家將國有土地使用權(quán)在一定上限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為

　　出讓金

　　是指通地有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租

　　出讓的含義

　　出讓是土地一級市場，由國家壟斷，一方必定是國家

　　經(jīng)出讓取得使用權(quán)的單位，只有使用權(quán)，所有權(quán)依然歸國家所有。在期限內(nèi)對土地擁有占有、使用、收益、處分權(quán)（部分處分權(quán)）；土地使用權(quán)可以入市，可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有

　　使用者只有在向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書

　　集體土地不經(jīng)征收不得出讓

　　出讓是國家以土地所有者身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點（民事關(guān)系）

　　2.建設(shè)用地使用權(quán)出讓計劃

　　出讓土地的三符合

　　符合土地利用總體規(guī)劃

　　符合城市規(guī)劃

　　符合年度建設(shè)用地計劃

　　程序

　　省級政府下達控制指標(biāo)，擬定年度出讓國有土地總面積方案

　　具體出讓每幅地的條件，由市縣級政府土管部門會同規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門擬定，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣土管部門實施

　　3.出讓方式

　　3.1 出讓方式

　　方式（四種）

　　招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議

　　應(yīng)采用招拍掛的情形

　　工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地（五類）

　　其它性質(zhì)，同一土地有兩個以上意向用地者的

　　【注意】要分清以下概念的級別

　　劃撥、出讓、招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議

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