房地產(chǎn)抵押估價:防范金融風(fēng)險的一個有效屏障

　　從房地產(chǎn)投資的慣例來看，房地產(chǎn)投資者很少完全以資本金（權(quán)益資金）投入。因此，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，金融的支持變得不可缺少，房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)金融的主要形式之一?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押房地產(chǎn)拍賣所得價款優(yōu)先受償。”作為抵押物的房地產(chǎn)必須具備以下條件：

    一是，抵押房地產(chǎn)必須是合法的，當(dāng)債務(wù)到期不能清償時能夠依法處置；

    二是，抵押房地產(chǎn)依法處置后的價值應(yīng)當(dāng)不小于貸款的本息之和。要實(shí)現(xiàn)上述要求，就必須在房地產(chǎn)抵押貸款前，對擬抵押房地產(chǎn)權(quán)屬的合法性進(jìn)行調(diào)查，房地產(chǎn)抵押行為的合法性進(jìn)行審查，對抵押房地產(chǎn)價值進(jìn)行中立、科學(xué)、客觀的估價，只有這樣才能有效保證房地產(chǎn)金融的順利運(yùn)行，有效防范房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。

　　一、通過房地產(chǎn)抵押估價可以真實(shí)披露抵押房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，防范抵押房地產(chǎn)權(quán)屬存在瑕疵帶來的處置分險。擬抵押房地產(chǎn)是否合法抵押可以通過房地產(chǎn)估價師估價活動，進(jìn)行專業(yè)調(diào)查披露。依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令98號）規(guī)定，以下房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：

    （1）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

    （2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

    （3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他房地產(chǎn)；

    （4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

    （5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

    （6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。由于涉及各方關(guān)系比較復(fù)雜，非專業(yè)人員難以勝任抵押房地產(chǎn)權(quán)屬合法性的調(diào)查，必須由具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)估價師才能勝任。

　　二、通過房地產(chǎn)抵押估價可以調(diào)查房地產(chǎn)抵押行為的合法性，防范房地產(chǎn)抵押行為不規(guī)帶來的操作風(fēng)險?！稉?dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令98號）等法律、法規(guī)，對房地產(chǎn)抵押行為做出了很多具體的規(guī)定和要求，其中包括：房屋和房屋占用范圍的土地必須同時抵押、國有企業(yè)和事業(yè)單位的房地產(chǎn)抵押必須符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定、集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押必須經(jīng)集體企業(yè)職工代表大會通過并報上級主管機(jī)關(guān)備案、共有房地產(chǎn)的抵押必須征得共有人的書面同意、預(yù)購商品房的抵押必須符合商品房預(yù)售條件等等。這些條件也是相當(dāng)復(fù)雜，離不開專業(yè)房地產(chǎn)估價師細(xì)致的工作。房地產(chǎn)抵押行為是否符合相關(guān)法律法規(guī)，需要由房地產(chǎn)估價師進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定。

　　三、通過房地產(chǎn)抵押評估可以客觀地判斷房地產(chǎn)抵押價值，防范抵押房地產(chǎn)價值判斷不客觀帶來的價值風(fēng)險。從理論上來講，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)當(dāng)是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。由于房地產(chǎn)同時具有獨(dú)一無二和價值量大兩個特性，無論從專業(yè)能力要求，還是從防范風(fēng)險的角度看，金融機(jī)構(gòu)很難依靠自己的力量確定房地產(chǎn)的抵押價值，更難以預(yù)測處置抵押房地產(chǎn)時的價值。因此，只有委托房地產(chǎn)估價師遵循獨(dú)立、客觀、公正的估價原則，根據(jù)抵押房地產(chǎn)的特性，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運(yùn)用科學(xué)的估價方法，在對影響抵押房地產(chǎn)價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，才能確定房地產(chǎn)的抵押價值，并可以接受金融機(jī)構(gòu)的委托，對抵押房地產(chǎn)的價值進(jìn)行動態(tài)估價，形成對抵押房地產(chǎn)價值的動態(tài)監(jiān)測機(jī)制。

　　由于金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款活動中，按照房地產(chǎn)估價結(jié)果，確定貸款額度，房地產(chǎn)估價活動與房地產(chǎn)抵押貸款活動相互關(guān)聯(lián)。

    近些年來，在中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的帶領(lǐng)組織下，我國房地產(chǎn)估價界的專家和學(xué)者，加大對抵押房地產(chǎn)估價的研究力度，及時學(xué)習(xí)和掌握新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈絡(luò)和學(xué)科研究方向，適應(yīng)金融環(huán)境變化的客觀要求，總結(jié)出適合房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)特點(diǎn)的新方法和新標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)做好房地產(chǎn)抵押估價工作，有效地推動了我國房地產(chǎn)抵押估價工作的整體發(fā)展。房地產(chǎn)估價不僅為房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)架起一座連接的橋梁，而且成為有效防范金融風(fēng)險的屏障。

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