房子無(wú)兩證買家解約中介索中介費(fèi)被駁回

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        4月中旬，買賣雙方與中介公司簽訂了《房地產(chǎn)買賣中介合同》，合同約定，原房主朱先生以74萬(wàn)的價(jià)格將房屋出售給周先生和林小姐，后者簽約當(dāng)天支付5萬(wàn)元房款，剩余房款待過(guò)戶后支付，中介公司負(fù)責(zé)為雙方辦理過(guò)戶手續(xù)，中介費(fèi)1.5萬(wàn)元由買房人承擔(dān)。合同簽訂后，周先生依約支付了5萬(wàn)元。6月7日是雙方約定的最遲過(guò)戶日期，在此之前，周先生反復(fù)打電話確認(rèn)，中介公司和原房主都說(shuō)沒(méi)問(wèn)題，然而到了6月7日當(dāng)天，周先生卻被告知，房子的產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證還沒(méi)辦妥，過(guò)不了戶。

　　周先生非常不爽，據(jù)他稱，簽約時(shí)原房主明確承諾過(guò)會(huì)很快辦好“兩證”，開(kāi)發(fā)商也聲稱過(guò)戶絕沒(méi)有問(wèn)題?！八ㄔ恐鳎┱f(shuō)是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，讓我等，中介公司也讓我再等等，但我是急著買房結(jié)婚啊，哪有時(shí)間陪他們耗?！备恐鳒贤ㄎ垂螅芟壬患?jiān)V狀告到法院，要求解除合同，返還房款。2011年底，經(jīng)浦口法院調(diào)解，原房主同意解約，并退回了5萬(wàn)元房款。

　　在此過(guò)程中，中介公司一直追著周先生要中介費(fèi)。中介公司認(rèn)為，他們已經(jīng)促成雙方達(dá)成房屋買賣合同，居間義務(wù)已經(jīng)完成，周先生應(yīng)當(dāng)履行合同義務(wù)，支付1.5萬(wàn)中介費(fèi)。周先生斷然拒絕。他甚至認(rèn)為，中介公司對(duì)這次交易失敗負(fù)有很大責(zé)任，按道理自己有權(quán)索要損失賠償。

　　中介公司于是起訴周先生和林小姐索要中介費(fèi)。浦口法院審理后作出駁回判決。浦口法院認(rèn)為，居間人促成合同成立，有權(quán)收取報(bào)酬，此處的“促成合同成立”是指促成合同有效成立，本案中，三方當(dāng)事人雖然簽訂了房地產(chǎn)買賣中介合同，但標(biāo)的房屋尚未辦理權(quán)屬登記、領(lǐng)取權(quán)屬證書，依法不能交易，這份合同因違法而無(wú)效，對(duì)買房人沒(méi)有約束力。更何況，交易未能完成，中介公司根本沒(méi)有完成委托事項(xiàng)，從這個(gè)角度講也不該收取傭金。

　　一審判決后，中介公司不服，上訴到南京市中級(jí)人民法院。中介公司認(rèn)為，涉案房屋雖然尚未領(lǐng)取“兩證”，但客觀上具備了辦理權(quán)屬證書的可能，因?yàn)樯唐贩款A(yù)售合同是經(jīng)過(guò)登記備案的，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)配合業(yè)主取得“兩證”，所以買賣雙方簽訂的房產(chǎn)買賣合同具備履行可能，不屬無(wú)效合同。該公司同時(shí)認(rèn)為，即使交易沒(méi)有最終完成，買房人也應(yīng)當(dāng)支付傭金，因?yàn)閷?duì)中介公司來(lái)說(shuō)，只要促成雙方簽約就算履行義務(wù)了。

　　近日，南京中院作出終審判決，駁回了中介公司的上訴。主審法官認(rèn)為，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，居間人有義務(wù)如實(shí)向委托人報(bào)告有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)，基于房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的行業(yè)特殊性，中介公司至少應(yīng)做到：如實(shí)報(bào)告交易房屋的資料；對(duì)客戶提供的資料進(jìn)行必要的專業(yè)審查，以確保信息的真實(shí)性；為客戶提供必要的專業(yè)意見(jiàn)并釋明房地產(chǎn)交易方面的政策法規(guī)。盡到這些義務(wù)并促成交易后，中介公司才有權(quán)收取報(bào)酬。

        本案中，中介公司明知交易房屋未取得“兩證”不能過(guò)戶，仍促成買賣雙方簽約，并且沒(méi)有向買房人釋明法律后果，最終導(dǎo)致買房人無(wú)法達(dá)成購(gòu)房目的，顯然未盡到上述義務(wù)。因此，法官駁回了上訴。

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