小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的范圍

　　小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的范圍是計(jì)算管理小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用的必要前提。

　　明確小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的范圍，應(yīng)根據(jù)法律的界定?，F(xiàn)行法律中，可以用于界定小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)范圍的法律依據(jù)有四條：

　　1.《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(修改稿)第89條：“有附屬物的財(cái)產(chǎn)，附屬物隨財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，但當(dāng)事人另有約定又不違法的，按約定處理。”

　　2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”

　　3.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ㄖ?、其他附著物作為?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。”

　　4.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條：“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。”

　　由于房屋以外的地上建筑物、其他附著物與房屋建立在共同的土地使用權(quán)之上，其所有權(quán)與房屋的所有權(quán)不可分離，必須隨房屋的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；而且，房屋以外的地上建筑物、其他附著物都是為房屋服務(wù)的，是房屋的附屬物，是不能由當(dāng)事人約定而使之與房屋的所有權(quán)相分離的。所以，房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬于小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)。換言之，房屋以外的全部土地使用權(quán)、地上建筑物或其它附屬物都屬于小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)。

　　舉例來(lái)說(shuō)，小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)包括：綠地、道路、路燈、地下(上)線(xiàn)路和管道、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、配電房(室)及電器設(shè)備、鍋爐房(室)及鍋爐、水泵房(室、井)及水泵、會(huì)所、門(mén)衛(wèi)室、人防用房及設(shè)備、消防用房及設(shè)備、電梯、假山假水、健身娛樂(lè)設(shè)施、公告牌等等。除此之外，小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)還包括：購(gòu)房人交納的2%的房屋維修基金和小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的收益。

　　從以上四條法律規(guī)定得出房屋以外的全部土地使用權(quán)、地上建筑物、其他附著物都屬于小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的結(jié)論需要一個(gè)對(duì)法律的推理過(guò)程，相信《物權(quán)法》出臺(tái)以后，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的公共財(cái)產(chǎn)的界定將更加直接和明晰。

　　北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司擬在其開(kāi)發(fā)的商品房住宅小區(qū)采取與購(gòu)房人約定的方法劃定小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的范圍。小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的范圍只能依據(jù)法律的界定，而不是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間所能約定的。依據(jù)法律的界定，房屋以外的全部土地使用權(quán)、地上建筑物、其他附著物都屬于小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人約定的公共財(cái)產(chǎn)的范圍包括哪些不包括哪些，都不能改變法律所界定的小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的范圍。雖然北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司的這一舉措不盡符合法律，但是，從現(xiàn)實(shí)的角度評(píng)價(jià)，仍然具有開(kāi)創(chuàng)性的進(jìn)步意義?，F(xiàn)實(shí)中，居律師看到的是：小區(qū)的所有公共財(cái)產(chǎn)被開(kāi)發(fā)商或其“指定”的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司占有、使用、收益和處分。除了北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司之外，在全國(guó)范圍內(nèi)，居律師沒(méi)有看到任何一個(gè)其他開(kāi)發(fā)商已經(jīng)打算“改惡從善”、“金盆洗手”。北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司的這一舉措無(wú)疑將給其他開(kāi)發(fā)商或免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司既得的非法利益帶來(lái)沖擊，也將帶來(lái)購(gòu)房人覺(jué)悟上的提高。

信息來(lái)源：哈爾濱房地產(chǎn)網(wǎng)