如何有效催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)

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　物業(yè)小區(qū)收費(fèi)率低、大量業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)用催收難度大等問(wèn)題，長(zhǎng)期以來(lái)困擾著物業(yè)服務(wù)企業(yè)，制約了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康發(fā)展。如何有效進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的催收，減少業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的良性循環(huán)，是當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要迫切解決的問(wèn)題。針對(duì)有效催收物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，筆者在實(shí)踐中總結(jié)出了一些具體的做法。

　　一、熟悉小區(qū)的業(yè)主、住戶、租戶的基本情況是做好小區(qū)欠費(fèi)催收工作的前提

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)小區(qū)的實(shí)踐揭示：作為一名合格的小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)員必須熟悉小區(qū)的業(yè)主、住戶和小區(qū)的基本情況，也只有熟悉了小區(qū)的這些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，才能在收費(fèi)工作中做到心中有數(shù)，得心應(yīng)手，準(zhǔn)確扎實(shí)地開(kāi)展工作，有效地應(yīng)對(duì)業(yè)主就小區(qū)物業(yè)相關(guān)事務(wù)的提問(wèn)，專業(yè)、及時(shí)地回答業(yè)主、住戶的問(wèn)題，方能做到在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)過(guò)程和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)時(shí)準(zhǔn)確及時(shí)、對(duì)號(hào)入座。

　　若收費(fèi)員業(yè)務(wù)不熟、不精，不能有效地熟悉小區(qū)業(yè)主、住戶的基本情況，那么你的服務(wù)工作與效率就會(huì)大打折扣，就會(huì)產(chǎn)生這樣的場(chǎng)景：見(jiàn)到前來(lái)交納免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的業(yè)主時(shí)，由于對(duì)業(yè)主不熟悉，就會(huì)向其提問(wèn)：“請(qǐng)問(wèn)您是住第幾單元，你是住在幾號(hào)房？”，如此的提問(wèn)，雖然從表面上來(lái)看也并無(wú)不妥，但是當(dāng)你仔細(xì)推敲以后就會(huì)發(fā)覺(jué)，這反映了收費(fèi)人員業(yè)務(wù)不熟，不認(rèn)識(shí)業(yè)主。如此的一句話把小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)單位與業(yè)主拉開(kāi)了距離。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)就會(huì)產(chǎn)生這樣的疑惑：你來(lái)了那么久了，還不認(rèn)識(shí)我，你們都在做什么工作？業(yè)主就會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)與專業(yè)水平的期望產(chǎn)生很大的落差，產(chǎn)生不良的負(fù)面陰影，進(jìn)而不利于收費(fèi)工作的進(jìn)展。作為一名稱職的小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)員，熟悉小區(qū)業(yè)主、住戶、租戶的基本情況是做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)工作的基礎(chǔ)。

　　二、掌握一定的顧客心理學(xué)，并熟練應(yīng)用做好溝通是做好小區(qū)欠費(fèi)催收工作的基礎(chǔ)

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)小區(qū)的業(yè)主來(lái)自五湖四海，文化層次、教育背景、生活習(xí)性各不相同，相同的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)對(duì)于不同個(gè)體的業(yè)主有不同的感受，所產(chǎn)生的效果也不盡相同，同樣的服務(wù)，有的業(yè)主會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)感到滿意、大加贊揚(yáng)；而有的業(yè)主會(huì)得出相反的反應(yīng)，對(duì)同樣的物業(yè)服務(wù)卻頗有微詞，經(jīng)常橫挑鼻子豎挑眼。因此，要有效地進(jìn)行小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的催收工作，服務(wù)人員除了掌握必須的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識(shí)外，還需要學(xué)習(xí)與掌握相關(guān)的心理學(xué)知識(shí)，掌握基本的顧客心理學(xué)，并運(yùn)用這些知識(shí)與業(yè)主進(jìn)行有效地溝通，才能解決業(yè)主長(zhǎng)期欠費(fèi)的難題。

　　在發(fā)生了小區(qū)業(yè)主開(kāi)始欠交物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題之時(shí)，收費(fèi)員就應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主溝通，了解業(yè)主、住戶欠費(fèi)的原因，傾聽(tīng)業(yè)主的反映，而不是等到一定的時(shí)間、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用累積達(dá)到起訴的基點(diǎn)才主動(dòng)與業(yè)主溝通。隨著社會(huì)發(fā)展，人們的生活節(jié)奏加快，生活與工作壓力明顯加大，有時(shí)候業(yè)主可能因?yàn)榧?xì)小的瑣事而與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)單位發(fā)生摩擦與矛盾，這也是屬于正常的事情。為何業(yè)主與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)單位一旦發(fā)生矛盾，業(yè)主就以拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用來(lái)對(duì)抗呢？從心理學(xué)的角度來(lái)分析，此時(shí)欠費(fèi)業(yè)主心里是充滿矛盾，主動(dòng)來(lái)交吧，會(huì)感覺(jué)心里很不平衡，又覺(jué)得很失自尊，有滿肚子的“苦水”沒(méi)有地方傾訴，從人的自尊心角度來(lái)講又會(huì)覺(jué)得非常沒(méi)有面子，所以就選擇拖欠管理費(fèi)以達(dá)到發(fā)泄心理不滿的目的，使對(duì)方首先低頭，以滿足其心理需求。因此，物業(yè)服務(wù)單位不要與業(yè)主斗氣、爭(zhēng)高低，通過(guò)與業(yè)主的溝通，對(duì)于業(yè)主可以考慮給業(yè)主下臺(tái)的階梯，物業(yè)服務(wù)單位要有得理且撓人的胸懷，讓業(yè)主吐吐腹中的“苦水”，喧瀉胸中的憂悶，讓業(yè)主傾訴也是一種疏導(dǎo)業(yè)主情緒的有效辦法。

　　收費(fèi)員在平時(shí)的工作中，在發(fā)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主有傾向性地開(kāi)始欠費(fèi)時(shí)，就應(yīng)該主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通，了解業(yè)主欠費(fèi)的原因，分析業(yè)主欠費(fèi)的動(dòng)機(jī)與實(shí)質(zhì)，多提倡歡迎業(yè)主對(duì)服務(wù)過(guò)程中的質(zhì)量問(wèn)題提出意見(jiàn)與建議，同時(shí)耐心向其解釋免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)的內(nèi)容，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的運(yùn)作模式，告訴他物業(yè)服務(wù)公司全體員工為小區(qū)居民提供整潔、舒適生活環(huán)境的同時(shí)也付出了辛勤勞動(dòng)，業(yè)主既然享受了各項(xiàng)服務(wù)，就應(yīng)該交納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)。

　　在與欠費(fèi)業(yè)主的溝通中，應(yīng)采取靈活的應(yīng)對(duì)方式，在堅(jiān)持主要原則的前提下，留給業(yè)主可以下臺(tái)的臺(tái)階，維護(hù)業(yè)主的自尊，把問(wèn)題有效地化解，避免把矛盾擴(kuò)大。對(duì)于業(yè)主以開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所導(dǎo)致的物業(yè)建筑質(zhì)量問(wèn)題為由而拖欠免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)用的情況，收費(fèi)人員應(yīng)該耐心向其解釋此類問(wèn)題是由開(kāi)發(fā)商所造成，并以相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)向業(yè)主闡述對(duì)于類似建筑質(zhì)量所造成業(yè)主的損失不是由物業(yè)服務(wù)公司來(lái)承擔(dān)，但免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)單位可以代為傳達(dá)、反映，而不能一口回絕，叫業(yè)主去找開(kāi)發(fā)商。在小區(qū)業(yè)主發(fā)生了被開(kāi)發(fā)商侵權(quán)的情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)主動(dòng)告知業(yè)主，至于開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的侵權(quán)，可以建議業(yè)主走法律的渠道，主張自己的權(quán)利，而不是以拖欠免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)來(lái)要挾免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)單位，如此反而會(huì)激化矛盾，不利于矛盾的解決。對(duì)于欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)人員要有足夠的耐心，要不厭其煩、有禮有節(jié)地與業(yè)主溝通，通過(guò)多次的上門(mén)溝通、解釋、反饋，耐心地進(jìn)行說(shuō)服工作，曉之以理，動(dòng)之以情，在與欠費(fèi)業(yè)主的溝通中要擺正位置，虛心向其征求對(duì)公司日常服務(wù)工作的意見(jiàn)和建議，以換位思考的態(tài)度來(lái)?yè)Q取業(yè)主的理解，以柔克剛、以靜制動(dòng)，以達(dá)到說(shuō)服業(yè)主繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的目的。

　　三、熟練掌握免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)知識(shí)、財(cái)務(wù)知識(shí)是做好小區(qū)欠費(fèi)催收工作的重點(diǎn)

　　小區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)事務(wù)牽涉到業(yè)主、住戶生活的方方面面，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)人員只有熟練掌握免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)知識(shí)，才能有效地處理與解決業(yè)主的問(wèn)題，通過(guò)專業(yè)、有效地解釋與交流滿足業(yè)主相關(guān)的物業(yè)服務(wù)需求，那么收費(fèi)工作中可能出現(xiàn)的問(wèn)題也就能迎刃而解。

　　在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)：由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，在多數(shù)業(yè)主的主觀印象中，業(yè)主向物業(yè)單位繳交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，那么免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)中就應(yīng)該大包攬，滿足業(yè)主各方面的需要，也就必須“包打天下”和“滿足每個(gè)業(yè)主的各種需求”，這是刻在業(yè)主們心中的印記。如鄰居間發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)、因共用毗連部位維修產(chǎn)生分歧、業(yè)主上下層管道滴漏負(fù)責(zé)維修責(zé)任問(wèn)題的確認(rèn)、在小區(qū)物業(yè)事務(wù)中因家庭喜好差異帶來(lái)的不便等等，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司如果沒(méi)有及時(shí)協(xié)調(diào)解決，那么業(yè)主一般都會(huì)將矛頭直接指向物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，在加強(qiáng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)知識(shí)與法律法規(guī)宣傳的基礎(chǔ)上，作為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司，在處理諸如此類問(wèn)題時(shí)，從維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的公共利益出發(fā)，嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，不偏不倚、有理有據(jù)，公正合理地處理問(wèn)題、協(xié)調(diào)好各相關(guān)主體的關(guān)系，明確相關(guān)責(zé)任主體，并及時(shí)進(jìn)行跟蹤，注意善后問(wèn)題的處理，做到件件有著落，事事有結(jié)果，那么就可以得到大多數(shù)業(yè)主的理解與支持，從而減少由此產(chǎn)生的管理費(fèi)收繳難的問(wèn)題。因此，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作者應(yīng)加強(qiáng)法律、法規(guī)及相關(guān)《物權(quán)法》等各方面知識(shí)與技能的學(xué)習(xí)，在工作中既要讀懂本行業(yè)的法律、法規(guī)、政策，有理、有節(jié)、有序地協(xié)調(diào)好小區(qū)內(nèi)多邊交叉的復(fù)雜關(guān)系，除此之外還要讀懂小區(qū)業(yè)主的心理，理解業(yè)主的心聲，因勢(shì)利導(dǎo)，融合差異，使業(yè)主與服務(wù)單位形成較好的良性互動(dòng)，業(yè)主們?cè)谙硎芊?wù)的同時(shí)，自覺(jué)、自愿、及時(shí)的交納物業(yè)服務(wù)規(guī)費(fèi)，使得小區(qū)的物業(yè)服務(wù)能夠較好地實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，那么物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率就能保持在一個(gè)較為理想的水平。

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)所輸出的是服務(wù)產(chǎn)品，它具有長(zhǎng)期性和先消費(fèi)后交費(fèi)的行業(yè)特點(diǎn)，因服務(wù)對(duì)象的差異性較大，個(gè)體對(duì)服務(wù)的認(rèn)知差異也不同，在實(shí)踐中免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)難以達(dá)到“十全十美”的服務(wù)境界。有鑒于此，在實(shí)際工作中，個(gè)別業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)過(guò)程中稍有暇疵，甚至是未能滿足其個(gè)性化的特殊要求，就拒交物業(yè)費(fèi)的情況也時(shí)有發(fā)生。

　　針對(duì)上述情況，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司除了向業(yè)主做好解釋工作外，還要從加強(qiáng)自身管理出發(fā)，制定規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，做到精細(xì)管理、事前管理、事后跟蹤，將服務(wù)工作做到位，創(chuàng)造良好的生活與工作環(huán)境，盡可能讓業(yè)主滿意并得到認(rèn)可，從而提高服務(wù)費(fèi)的收繳率。另一方面，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)又具有社會(huì)性，其服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主，不可能因少數(shù)業(yè)主不交納免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)而停止提供小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)，更不可能因?yàn)槟承I(yè)主不交納免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)而采取強(qiáng)制的措施，如停水或斷電。也正是因?yàn)橛腥绱说南嚓P(guān)規(guī)定，所以有的業(yè)主會(huì)以種種借口拖欠免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)，完全不顧及其他已交費(fèi)的廣大業(yè)主的利益。對(duì)此，除了不斷勸說(shuō)、催繳外，也可利用業(yè)主委會(huì)成員上門(mén)做工作。如果采用的多種催繳方式仍然無(wú)效，那么，物業(yè)服務(wù)公司為維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的利益，最終只好通過(guò)法律訴訟的渠道主張自己的權(quán)利，向惡意拖欠服務(wù)費(fèi)的業(yè)主追收免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)。當(dāng)然,作為服務(wù)企業(yè),采用訴訟方式解決業(yè)主欠費(fèi)問(wèn)題是不得已而為之的事情!

　　四、時(shí)刻秉承敬業(yè)精神與主人翁態(tài)度是做好小區(qū)欠費(fèi)催收工作的關(guān)鍵

　　敬業(yè)精神是每個(gè)從業(yè)人員基本的行為準(zhǔn)則，也是做好各項(xiàng)工作的關(guān)鍵點(diǎn)，作為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)人員必須時(shí)刻秉承敬業(yè)精神與主人翁態(tài)度，并以良好的心態(tài)投入工作，有了如此的工作態(tài)度，就會(huì)處處為業(yè)主著想，急業(yè)主之所急，就會(huì)通過(guò)有效地方式，扎實(shí)地開(kāi)展工作，就會(huì)用心了解業(yè)主的有效需求，就會(huì)想方設(shè)法地為小區(qū)業(yè)主前來(lái)交費(fèi)提供方便。

　　在小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)工作上，只要你認(rèn)真工作，真誠(chéng)服務(wù)，所付出的勞動(dòng)得到了業(yè)主的認(rèn)可，大部分業(yè)主都能按時(shí)繳交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)，但個(gè)別業(yè)主、住戶也可能因工作時(shí)間與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)單位的上班時(shí)間產(chǎn)生同步，物業(yè)服務(wù)單位工作人員上班業(yè)主也上班，業(yè)主與住戶總是與服務(wù)人員擦肩而過(guò)，對(duì)于類似這樣的業(yè)主、住戶，小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)單位就要想辦法，盡量為他們提供交費(fèi)時(shí)間上的方便，比如：可以建議業(yè)主、住戶預(yù)交一定金額的應(yīng)繳免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)，由小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)單位每月為其代扣，同時(shí)應(yīng)認(rèn)真做好代扣賬目的核對(duì)工作，防止產(chǎn)生賬目錯(cuò)誤而引起糾紛；另外也可以提供小區(qū)值班門(mén)崗代為收繳免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的服務(wù)，由小區(qū)值班員代為轉(zhuǎn)交給收費(fèi)員，業(yè)主、住戶可以利用清晨和晚上的閑暇時(shí)間繳交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)，做到工作與繳費(fèi)兩不誤。