如何提高物業(yè)公司收費(fèi)率之解決策略

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　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)難的問題一直是困擾物業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的一大瓶頸，綜合免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的主體、市場(chǎng)、開發(fā)、收房階段、服務(wù)和管理等問題，筆者認(rèn)為，物業(yè)公司可以通過以下策略有效的改善和提高物業(yè)公司的收費(fèi)能力和水平。
　　
　　設(shè)計(jì)施工不合理的解決策略：早期介入
　　
　　物業(yè)先天不足必將導(dǎo)致免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的混亂和收費(fèi)的困難。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，選聘的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司就應(yīng)該參入物業(yè)的設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設(shè)備安裝的監(jiān)督和施工質(zhì)量監(jiān)督的全過程，既為日后做好免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)打下良好的基礎(chǔ)，又可協(xié)助開發(fā)商把握好工作質(zhì)量，在源頭上減少工程質(zhì)量糾紛。
　　
　　工程質(zhì)量問題多的解決策略：理性承接
　　
　　為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題而引起糾紛，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在接管物業(yè)項(xiàng)目時(shí)必須嚴(yán)把承接驗(yàn)收關(guān)，分清責(zé)任，特別對(duì)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備要進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，并與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理承接驗(yàn)收手續(xù)，凡屬于開發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任，由開發(fā)單位負(fù)責(zé)解決（特殊情況下可讓開發(fā)單位留下足夠的資金委托具有修復(fù)能力的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司進(jìn)行修復(fù)），為日后減少免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎(chǔ)。
　　
　　管理服務(wù)水平低的解決策略：苦練內(nèi)功
　　
　　隨著社會(huì)的進(jìn)步和人們生活水平的提高，業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)的需求越來越高，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就應(yīng)通過整合逐步擴(kuò)大規(guī)模，降低成本，規(guī)范行為,做到主動(dòng)服務(wù)、熱情服務(wù)、文明服務(wù)、高效服務(wù)、人性化服務(wù)，以切實(shí)提高免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)的水平，通過完善、優(yōu)良的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)，消除業(yè)主對(duì)交納管理費(fèi)的不滿情緒，為解決收費(fèi)難創(chuàng)造良好的條件。
　　
　　費(fèi)用支出不透明的解決策略：定期公示
　　
　　增強(qiáng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，同時(shí)也有權(quán)知道免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)用在什么地方。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)有義務(wù)按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，而且應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。
　　
　　收費(fèi)手段太落后的解決策略：一卡通用
　　
　　實(shí)踐證明，以往上門收費(fèi)的辦法收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不高，推行綜合收費(fèi)卡制度，不僅可以減少大量的收費(fèi)人員，提高辦事效率，降低服務(wù)成本，而且是保障居民消費(fèi)應(yīng)收盡收的好辦法。所謂綜合收費(fèi)卡制度，就是將居民的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)、采暖費(fèi)等統(tǒng)一存儲(chǔ)在一個(gè)卡中，業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費(fèi)部門，劃卡結(jié)算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實(shí)行綜合收費(fèi)卡制度的城市，應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行試點(diǎn)，并在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善方法，盡快推而廣之。
　　
　　依法維權(quán)意識(shí)弱的解決策略：完善法律制度，增強(qiáng)法律意識(shí)
　　
　　根據(jù)《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)不交、少交、欠交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人，經(jīng)督促仍不交納的，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)可提起法律訴訟，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。而在訴訟中，還應(yīng)注意：一是要先從不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主中將具有煽動(dòng)性、影響性，確實(shí)有錢不交費(fèi)的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達(dá)到預(yù)期效果，才能達(dá)到切實(shí)維護(hù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)和大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益目的。
　　
　　業(yè)主認(rèn)識(shí)存在偏差的解決策略：樹立正確認(rèn)識(shí)
　　
　　新聞媒體、有關(guān)部門及免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》及其配套法律法規(guī)的宣傳力度，切實(shí)提高業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)。向業(yè)主宣傳免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業(yè)化管理對(duì)住宅的保值增值功能，宣傳交費(fèi)合理、拒交可恥，不交、少交、欠交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)不僅損害了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的合法權(quán)益，更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。
　　
　　消費(fèi)水平不高的解決策略：增加合理補(bǔ)貼
　　
　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)水平的提高與居民的經(jīng)濟(jì)能力密切相關(guān)，對(duì)于某些低收入職工來說，以合理的價(jià)格去購(gòu)買免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)，就有必要給以合理的補(bǔ)貼。據(jù)北京市預(yù)測(cè)，在補(bǔ)貼給職工工資5％的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)以后，職工就可以承受基本的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)支出。此外對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)困難無(wú)力交費(fèi)的企業(yè)及低收入家庭，建議有關(guān)部門應(yīng)建立專項(xiàng)保障基金或以社會(huì)保障的辦法解決。
　　
　　消費(fèi)僥幸心理的解決策略：公眾力量約束
　　
　　明確將“不拖欠管理費(fèi)”條款列入《業(yè)主公約》，由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會(huì)配合免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司催繳，以有效提高管理費(fèi)的收繳率，杜絕搭便車現(xiàn)象。對(duì)于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主，進(jìn)行必要的表?yè)P(yáng)和批評(píng)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司可在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動(dòng)性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”，特別對(duì)經(jīng)說服教育無(wú)效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業(yè)主知道是誰(shuí)侵犯了大家的利益，是誰(shuí)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會(huì)輿論、公眾力量起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。
　　

　　自主權(quán)難發(fā)揮的解決策略：公開競(jìng)標(biāo)選聘
　　
　　要從源頭上消除欠費(fèi)現(xiàn)象，就必須盡快擴(kuò)大推行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)招投標(biāo)機(jī)制，由政府主管職能部門牽頭，讓業(yè)主與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司在市場(chǎng)中進(jìn)行雙向選擇。這樣才能使廣大業(yè)主的權(quán)利得到應(yīng)有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、機(jī)制活的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，才能有效的提高服務(wù)質(zhì)量和降低管理費(fèi)用。
　　
　　售房廣告承諾難兌現(xiàn)的解決策略：多管齊下
　　
　　開發(fā)商要誠(chéng)信務(wù)實(shí)，不欺詐業(yè)主，確保房屋及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量合格，并嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，制定房屋質(zhì)量保修證明和物業(yè)使用說明書，向業(yè)主明示后發(fā)放。
　　
　　消費(fèi)者要加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，在購(gòu)房前要到專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢開發(fā)商以及免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的情況，避免在購(gòu)買商品房時(shí)被虛假?gòu)V告蒙騙上當(dāng)。倡導(dǎo)業(yè)主用合法方式保障自身權(quán)益，一旦在入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量及開發(fā)商承諾沒有兌現(xiàn)等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應(yīng)以欠交管理費(fèi)方式表示抗議。
　　
　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)要努力履行開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)承諾。項(xiàng)目的開發(fā)商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級(jí)”酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，出資組建或選聘了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司。為此，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司理應(yīng)想方設(shè)法地為開發(fā)商履行承諾，在規(guī)范化服務(wù)和個(gè)性化服務(wù)上，真正做到以為業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿意為標(biāo)準(zhǔn)，從而為管理費(fèi)的收取營(yíng)造良好氛圍。