二手房業(yè)主反悔現(xiàn)象頻現(xiàn) 買家簽約前須提早預防

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二手房業(yè)主反價現(xiàn)象在近幾個月屢見不鮮，此類案例聽上去模式都差不多，僅據(jù)寶安中心區(qū)中介估算，近期該片區(qū)約有20%—30%的業(yè)主都有反價的心態(tài)，漲價幅度多在3%—8%之間。

業(yè)主反價，不僅給買家、中介帶來了交易上的麻煩，違約可能導致賠償、傭金追討等各類矛盾糾紛。哪一位置業(yè)者都不想遭遇在買房過程中遭遇反價的麻煩事。但一旦碰上了，業(yè)界建議，置業(yè)者可做好準備，反價5%之內(nèi)還是可以考慮接受，并采取盡量縮短交易周期、適當提高定金數(shù)額等方式，淡定應對可能出現(xiàn)的業(yè)主反價風險。

寶安中心區(qū)和前海片區(qū)反價現(xiàn)象多

“5月份，業(yè)主開價95萬元，6月份，100萬元，現(xiàn)在業(yè)主已經(jīng)漲到106萬元了，早已經(jīng)超過我能接受的范圍了。”任小姐向記者“訴苦”說，早在5月份她已經(jīng)看中了羅湖區(qū)文錦大廈的一套81平方米的二手房，當時已經(jīng)和業(yè)主方、中介都聯(lián)系過，但由于她家里臨時有急事需要用錢，買房計劃就擱置了幾個月。結果，房價上漲的幅度，讓任小姐瞠目結舌。

同樣的情形出現(xiàn)在南山，地處中心區(qū)的海印長城一套70平方米的兩房，業(yè)主一周前報價165萬元，記者上周末再次詢問，已經(jīng)漲到170萬元?！爸薪橛懈艺f，報價漲得狠了點，但市場好，大家都在漲，我也試試看，不行再降回去就是了!”業(yè)主說。

“反價風”從關內(nèi)延伸到關外。多位主攻二手房市場的地產(chǎn)中介研究人員以及片區(qū)經(jīng)理表示，目前寶安中心區(qū)、前海片區(qū)的反價現(xiàn)象在深圳片區(qū)中頗為嚴重。

世華市場研究部經(jīng)理何然透露，一位投資客對其前海片區(qū)分行經(jīng)理明確表示，不管是怎樣的房子，只要是前海的，他都買。近期前海片區(qū)由于利好政策的帶動，直接導致業(yè)主對大前海開發(fā)概念的預期頗高。

世華地產(chǎn)高級分行經(jīng)理楊新民告訴記者，他們負責的寶安中心區(qū)上個月就有三四單交易遭遇業(yè)主反價。其中有兩單屬于同一個樓盤，項目銷售對象主打剛需，建筑面積51平方米，加上贈送面積可以拓展成二房，因此，頗受首次置業(yè)者的歡迎。

“這個項目在今年初約120萬元就可以買了，現(xiàn)在業(yè)主已經(jīng)要價150萬元了，但還有感興趣的客戶，但業(yè)主還是不想賣，還想等著看能否再漲一些。而另一位業(yè)主首次面談時說是賣145萬元，結果幾天后是以149萬元成交的?！睏钚旅駸o奈地說。

中聯(lián)地產(chǎn)寶安營運總監(jiān)何金龍表示，據(jù)粗略統(tǒng)計，在他們轄區(qū)內(nèi)有20%—30%的業(yè)主都有反價的意愿，漲價幅度在3%—8%居多，上個月他們就處理了37單存在業(yè)主反價現(xiàn)象的交易，“感覺得到，片區(qū)業(yè)主對大前海開發(fā)概念預期很高”。

二手房成交環(huán)比走出低潮

與新房“價升量跌”不同，7月，深圳市規(guī)劃國土委公布的全市二手房過戶量突破7000套，共成交7077套，是近一年的最高水平，環(huán)比增長21.3%，同比增長8.1%，也是今年來首次同比正增長。在成交均價方面，7月二手房成交結構相對平穩(wěn)，使得二手房均價高位平穩(wěn)，為17794元/平方米，環(huán)比增長0.1%。

中聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月，深圳二手房成交總套數(shù)為30792套，成交面積為282.38萬平方米，成交均價從1月的14456元/平方米，升至7月的17794元/平方米。中聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心觀點認為，今年上半年成交數(shù)據(jù)與2011年同期相比差距依然明顯，成交套數(shù)下跌逾五成，但環(huán)比來看，樓市成交已開始走出低潮期，與去年下半年相比，今年上半年成交套數(shù)上升了逾一成。

“今年樓市表現(xiàn)跟往年有些不同，往年是新房形勢好的話，二手房形勢就相對弱一些。而今年，一二手房就會出現(xiàn)正相關的作用，即新房好，二手房也跟著好。”中聯(lián)地產(chǎn)市場研究總監(jiān)周慶亮說，目前深圳二手房業(yè)主反價現(xiàn)象較為常見。

業(yè)主反價原因主要有3點：一是對后期樓市充滿信心，覺得現(xiàn)在賣便宜了。寶安業(yè)主反價情況顯著就與前海利好政策頻繁出臺有關;二是本來因資金周轉而售房，現(xiàn)資金周轉問題已經(jīng)解決;三是不了解市場行情，受外界影響而懵懂售房，事后察覺而反價。

“二手房業(yè)主心態(tài)逐漸強勢，反價現(xiàn)象已成為市場常態(tài)?！笔廊A地產(chǎn)在研究報告指出，受央行兩次降息的影響，業(yè)主普遍認為該舉動為政策松動的信號，加之近期成交快速回升，他們對后市信心大增，紛紛縮減議價空間，調(diào)高放盤價格。

提高定金比例增加反價難度

事實上，無論是業(yè)主、買家還是中介，遭遇反價是一件“很不爽”的事情。但在反價已成為“市場常態(tài)”的時候，萬一與反價現(xiàn)象不期而遇，應該怎么辦?

受訪業(yè)內(nèi)人士建議，要避免反價，可以在簽約之前就采取一些預防措施，減少對業(yè)主反價情緒的助漲。

何金龍建議，當置業(yè)者看中了一套物業(yè)，心動下定前一定要多找?guī)准抑薪閱杻r。有的房子不一定是業(yè)主隨意反價，有可能是中介叫高了價。同一套物業(yè)有可能在多家中介公司放盤，置業(yè)者可多去幾家中介詢問，比較后可以選定房價最低的一家進行交易。

盡可能縮短交易周期、增加定金數(shù)額，是受訪業(yè)內(nèi)人士的普遍觀點。在較短的周期內(nèi)，樓價變化的幅度不會太大，在沒有太大利潤空間的情況下，業(yè)主一般不會冒險毀約。

目前業(yè)主反價通常發(fā)生在簽訂三方合同之前，因此適當提高訂金數(shù)額會增加業(yè)主的毀約成本，減小反價的獲利空間甚至讓反價無利可圖。

廣東信榮律師事務所律師張茂榮說，根據(jù)《合同法》規(guī)定，定金最高不能超過房產(chǎn)交易價的20%，因此可以盡量提高定金到房價的20%，如此一來，只有其他買家提價至少20%購買，業(yè)主才能有利可圖，這種可能性很小。

另外，如果定金不多，也可以約定較高的違約金數(shù)額，雖然《合同法》沒有規(guī)定違約金的上限，不過最好不要超過房價的30%，太多的話法院一般不予支持。

如果置業(yè)者還是碰上了業(yè)主反價，大多受訪業(yè)內(nèi)人士認為5%的提價空間還是可以根據(jù)個人情況考慮接受，但高于這個數(shù)字，不建議“在一個樹上吊死”。同時，置業(yè)者也可以采取與業(yè)主協(xié)商共同分擔購房稅費以及中介傭金的方式，維護自身權益。

(南方日報)