建安工程費的階段成本控制

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　　建安工程費即建安成本指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。主要包括：基礎（樁基）工程費用、土建工程費用、水電安裝工程費用、附屬室外工程費用、設備費用。建安工程費用的成本控制，分為以下幾個階段進行控制。

　　設計階段

　　設計質量的好壞直接影響著工程的建設質量、投資的回報和銷售的業(yè)績。設計應從安全、功能、標準和經濟方面全面權衡，確定一個較合理的設計方案。在設計階段（從規(guī)劃設計到施工圖設計），開發(fā)企業(yè)一定要積極參與設計的全過程，抓住控制與管理的重點：

　　制定建設工程投資目標規(guī)劃。工程設計人員往往偏重于設計質量與功能，不注重設計對工程造價的影響。在條件相近的情況下，不同設計人員所采用的基礎及上部結構的主要材料用量區(qū)別較大，有些設計的安全系數(shù)大大超過設計規(guī)范要求，由此而造成投資的浪費。因此，有了切實可行的建設工程投資目標規(guī)劃，使設計人員在注重工程設計質量與功能的同時，也將工程投資作為設計控制指標。

　　推行設計監(jiān)理制度。加強對設計的監(jiān)督與發(fā)揮監(jiān)理單位技術、經濟方面人力資源的優(yōu)勢，對設計全過程實施監(jiān)理，力爭使項目的設計方案達到最優(yōu)化，以提高設計質量，有效控制工程造價。

　　推行設計招標制度。推行設計招投標，有利于促進設計單位提高設計水平，有利于設計方案的優(yōu)化，有利于加大控制工程造價的力度。

　　實行限額設計委托。限額設計是在設計委托合同中明確要求設計單位按照批準的投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計控制施工圖設計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計質量，嚴格控制施工圖設計的不合理變更，確?？偼顿Y限額不被突破。

　　開展技術經濟分析等活動，協(xié)調和配合設計單位力求使設計投資合理化。開發(fā)企業(yè)在整個設計過程中應積極與設計單位配合，應隨時提供有關資料，反映相關情況，使設計人員及時掌握有關資料，開展相關的技術經濟分析。

　　優(yōu)化設計，滿足建設工程投資的收益要求。在推行優(yōu)化設計時，必須在設計招標及設計合同中明確設計院必須接受建設單位提出優(yōu)化設計，對于優(yōu)化的方案，在技術論證可行的條件下，設計院應積極配合調整設計方案。

　　審核概預算，提出改進意見。設計階段概算及施工圖預算要求全面準確，并要考慮足夠的各種價格浮動因素。加強設計階段的工程概預算審核，確保設計階段概算和施工圖預算科學、準確。概算及施工圖預算控制指標，不得突破原投資估算。

　　招標階段

　　建設工程招投標制度是建設單位控制工程造價的有效手段，建設單位要充分利用招投標這一有效競爭手段進行工程造價控制，招標文件編制的規(guī)范、嚴謹就顯得尤其重要。公開招標工程盡量參照國家建設工程施工合同（示范文本）及當?shù)匾恍藴实恼袠宋募ㄊ痉段谋荆┚幹普袠宋募渲邪ǎ和稑巳隧氈?、合同條件的通用條件和專用條件、技術規(guī)范（包括當?shù)匾恍┓ㄒ?guī)）、投標書、工程量清單、資格審查資料格式、圖紙資料等。清單編制時，一定要注意清單項目的完整性，這可以通過多人復審的辦法控制缺漏項，對于一些安裝、裝飾類的主材可以暫定材料價格列入清單進行統(tǒng)一報價，在施工中根據實際情況確定價格，但是暫定價的取定基本上不能與實際的材料價有太大的差異，以免造成控制指標不準確。清單項目的物征描述盡量具體詳細，否則易造成施工中價格的爭議。實踐表明，一份嚴密、準確的招標文件能很好地保證建設工程合同造價的合理性、合法性，減少履行合同中甲乙雙方的糾紛，維護合同雙方的利益，有效地控制工程投資造價。

　　施工階段

　　施工階段也是成本開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，建設單位要加強現(xiàn)場施工管理，嚴格控制來自施工方的工程變更、材料代用、現(xiàn)場簽證、額外用工及各種預算外費用，無特殊情況堅決不作設計變更。在工程變更前，先進行變更立項，技術部門對是否變更從技術上提出意見，工程造價人則根據擬定變更的工程進行費用計算，兩者結合，權衡是否變更，在確定需要變更后，再通知施工單位進行變更實施，實施完成后，由建設單位的項目管理人員、監(jiān)理對工程變更的實施情況進行確認，經確認后方可進行簽證辦理。房地產企業(yè)的工程造價人員，應建立工程成本動態(tài)表，此表應設定計劃成本目標值及實際成本值，將工程實施期間各種費用列入此表，隨時掌握工程造價的增減額度，成本控制的情況。現(xiàn)場簽證應避免積壓成堆，心中無數(shù)，以免時間久了，人員流動后造成無人知情的現(xiàn)象。相關人員要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄及簽證工作，減少結算時的扯皮現(xiàn)象。

　加強工程進度款的支付控制與管理，工程進度款的支付應根據施工合同和招標文件，按照施工實際完成工程量進行，做到撥款有度，心中有數(shù)；并隨時檢查進度款運用情況，保證施工過程如期按約正常進行。

　　結算管理

　　工程竣工結算時，應嚴格把好審核關，同時要求相關審核人員要有深厚的專業(yè)基礎和良好的職業(yè)道德。工程竣工結算管理工作主要應做好以下幾方面：

　　嚴格審核工程量，根據施工承包合同要求，對施工過程中出現(xiàn)的設計變更、現(xiàn)場簽證等進行審核，不能多算或不按規(guī)則計算，如乙方對工程變更只計調增量不計調減量，甲方完成了三通一平乙方仍計場地平整；圈梁帶過梁的，計算出過梁后卻不從圈梁中扣減等現(xiàn)象，要求審核人員對施工圖紙、現(xiàn)場情況、現(xiàn)行預算定額中的說明、規(guī)定、計算規(guī)則都很清楚，而且要有一本明帳。在工程量審核時，要求施工單位報送相應的工程量計算式和鋼筋抽料表，同時建設單位也要編制一份完整的結算書和鋼筋抽量表，這樣比照審核，才能做到客觀、公正、合理，準確進行計量審核。不要單純在施工企業(yè)報送的結算書及鋼筋抽料表上進行計量審核，這樣是不可取的。

　　審核分項正確性，不得重復列項，審核人員對圖紙內容、定額項目的劃分及定額項目所包含的內容要很熟悉，且要有說服力。如屋面工程中架空隔熱層項目中已含架空板的價格則不應另在其他部分中又算架空板制作；民用建筑樓梯欄桿在樓地面分部已計算其制安，則不應在部分又計其制作和運輸安裝。

　　審核項目單價，有些模棱兩可的項目，不得任意取最高值，應符合實際情況，對定額缺項的不得任意高估，要結合現(xiàn)場的實際情況分析計算。如挖土方本為普通土，套定額就不能套三類土，鋼筋成型的運輸是否列項要依現(xiàn)場情況而定，自編補充定額單價應實事求是并得到造價管理部門的認可。

　　審核取費程序及準確性，不得重復取費。審核人員必須對國家現(xiàn)行有關經濟政策及本地區(qū)管理部門的有關規(guī)定及各項費用包含的內容很清楚，如費用定額中，其它直接費和施工圖預算包干費包含哪些內容一定要很清楚，如己計取包干費的，則不應計其它直接費中的材料二次搬運費。

　　審核完后，編制符合實際的竣工結算報告，分析投資使用情況，對超支部分分析原因，總結經驗教訓，改進今后的工作。