名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司優(yōu)化了ＯＡ辦公系統(tǒng)、售樓系統(tǒng)、人力資源系統(tǒng)

　　1、重要提示

　　1．1 本年度報告摘要來自年度報告全文，投資者欲了解詳細(xì)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀同時刊載于深圳證券交易所網(wǎng)站等中國證監(jiān)會指定網(wǎng)站上的年度報告全文。

　　1．2 公司簡介

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　　2、主要財務(wù)數(shù)據(jù)和股東變化

　　2．1 主要財務(wù)數(shù)據(jù)

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　　2．2 前10名股東持股情況表

　　單位：股

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　　2．3 以方框圖形式披露公司與實際控制人之間的產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系

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　　3、管理層討論與分析

　　3．1 報告期行業(yè)發(fā)展回顧及管理層相應(yīng)對策

　　（1）宏觀調(diào)控方向未變

　　2012年，中央及相關(guān)部委繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊取向。一方面，多個地方政府為支持合理自住需求，調(diào)整公積金制度，提高購置首套房貸款額度，信貸環(huán)境整體趨好為房地產(chǎn)市場帶來利好；另一方面，嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸政策和限購政策，抑制投資投機(jī)性需求，通過督查等方式確保政策落實到位。此外，繼續(xù)推進(jìn)土地市場管理和改革，加大土地供應(yīng)，特別是加大保障房的土地供應(yīng)量及相應(yīng)資金支持力度，以增加市場有效供給。

　　管理層認(rèn)為，2012年是房地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)厲的一年，此后幾年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控將會常態(tài)化。從實際效果來看，2012年差異化的信貸政策和限購政策達(dá)到了政府宏觀調(diào)控的預(yù)期效果，從短期看，行業(yè)調(diào)整將進(jìn)一步加大，但從長期發(fā)展看，人口總數(shù)的增加及城鎮(zhèn)化發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的剛性需求和改善性需求將進(jìn)一步推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

　?。?）全國投資、新開工增速高位回落

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站最新數(shù)據(jù)顯示，2012年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71，804億元，比上年名義增長16．2％，增速比2011年回落11．9個百分點(diǎn)。

　　管理層認(rèn)為受宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場以剛性需求為主。在2012年年初，將開工計劃的重點(diǎn)放在武漢“名流人和天地”、沈陽“名流印象”、東莞“名流印象”、武漢“鄧甲村項目”等剛性需求產(chǎn)品上，對博羅“名流幸福莊園”等改善型項目的開發(fā)節(jié)奏適當(dāng)放緩。

　?。?）商品房市場相對穩(wěn)定，銷量增速有一定回落

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站最新數(shù)據(jù)顯示，2012年，商品房銷售面積111，304萬平方米，比上年增長1．8％，增速比2011年回落2．6個百分點(diǎn)。

　　管理層針對市場的實際情況，及時調(diào)整了公司銷售策略，在充分研究政府宏觀調(diào)控政策的情況下，結(jié)合公司自身情況，在一季度就確定“以價換量”的策略，積極借勢消化部分城市項目存貨，在一季度完成情況達(dá)到預(yù)期的情況下，二季度明確適當(dāng)采取“保價走量”的策略。確?；葜?ldquo;名流印象”、武漢“名流人和天地”及沈陽“名流印象”等重點(diǎn)項目在面對市場調(diào)控下取得一定的銷售成績。

　?。?）房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力仍較大

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站最新數(shù)據(jù)顯示：2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金96，538億元，比上年增長12．7％，增速比2011年回落4．8個百分點(diǎn)。

　　管理層認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金壓力仍然較大。2012年，管理層進(jìn)一步加強(qiáng)了與銀行等金融機(jī)構(gòu)的合作，并與國內(nèi)一批銀行等金融機(jī)構(gòu)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，同時積極尋找新的融資渠道；進(jìn)一步加強(qiáng)自身資本的運(yùn)作能力，節(jié)儉開支，加快銷售回款等措施。

　　3．2 公司未來發(fā)展的展望

　　3．2．1 公司未來發(fā)展戰(zhàn)略及2013年經(jīng)營策略

　　展望未來，在2013年甚至更長的時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，短期內(nèi)，市場需求和價格波動不大。應(yīng)該看到的是，中長期來看，土地資源總體偏緊的態(tài)勢不會逆轉(zhuǎn)，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)也將為房地產(chǎn)市場提供旺盛的需求，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨較好的發(fā)展空間。

　　公司管理層認(rèn)為2013年房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

　　第一，調(diào)控政策不可能有明顯的松動。2013年以來，政府新出臺的“國五條”政策，包括完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等內(nèi)容，可以看出，政府調(diào)控的目的主要是“去投資化”。

　　第二，整體成交量或?qū)⒂幸欢ǖ幕厣⒎績r走勢平穩(wěn)。2013年，在市場尚處于恢復(fù)的階段過程中，在限購限貸政策之下的房價不會出現(xiàn)快速上漲的趨勢，在房價相對平穩(wěn)的階段，“首套房”、“自住需求”將繼續(xù)支撐整個房地產(chǎn)市場成交量回暖。

　　在充分研究當(dāng)前宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢的前提下，結(jié)合公司開發(fā)項目和總體經(jīng)營情況實際，公司在未來擬實施以下戰(zhàn)略：

　?。?）深耕重點(diǎn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

　　2012年，公司堅持了項目開發(fā)短、中、長期相結(jié)合的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，著眼于集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展，謹(jǐn)慎選擇項目儲備。2013年具體措施如下：

　?。痢⑸罡攸c(diǎn)區(qū)域。

　　2013年，公司將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎的土地獲取方式，聚焦武漢城市圈等重點(diǎn)城市或區(qū)域，積極推進(jìn)城中村項目前期工作進(jìn)展，實施城市深耕和品牌強(qiáng)化策略；同時，關(guān)注現(xiàn)有城市（如：廣東、沈陽、重慶等）周邊短平快型、利潤型、機(jī)會型項目獲取，綜合考慮項目開發(fā)的短、中、長期配比度，確保公司發(fā)展的穩(wěn)定性及可持續(xù)性。

　　Ｂ、加快推進(jìn)城中村項目進(jìn)展

　　2013年將重點(diǎn)推進(jìn)武漢“長豐村”、“建和村”、“新湖村”等城中村改造項目的改造方案審批、掛牌和拆遷還建等方面的工作，力爭實現(xiàn)一個或多個項目在年內(nèi)開工，集中優(yōu)勢資源加快城中村改造的推進(jìn)速度。

　?。?、加大重點(diǎn)區(qū)域的銷售工作力度

　　2013年，公司將在深入市場研究的基礎(chǔ)上，理性面對市場形勢與國家調(diào)控政策，看準(zhǔn)市場機(jī)遇，加大市場與客戶研究，深化市場推廣策略，項目開發(fā)的全周期以營銷客服為導(dǎo)向，在確保實現(xiàn)項目既定利潤的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)資金快速回籠。

　　因沈陽“名流印象”、惠州“名流印象”、東莞“名流印象”、武漢“名流人和天地”等項目的區(qū)域價值、自身特性及公司的品牌影響力優(yōu)勢明顯，能夠平抑宏觀調(diào)控的階段性影響。2013年公司將進(jìn)一步加大推盤計劃；蕪湖“名流印象”等綜合體項目，因住宅類產(chǎn)品在該區(qū)域受市場影響較大，公司擬重點(diǎn)加大商業(yè)的招商推售、同時帶動住宅的銷售，以彌補(bǔ)達(dá)成率。對于2013年計劃新開盤的武漢“鄧甲村”等項目，做好賣場建設(shè)、開盤推廣與蓄客等方面的工作。

　?。?）重點(diǎn)發(fā)展剛需、兼顧多樣化發(fā)展的產(chǎn)品戰(zhàn)略

　　2013年，不同項目采取不同對策，保重點(diǎn)項目建設(shè)，確保完成今年能竣工、備案的項目建設(shè)，確保已銷售產(chǎn)品的按期交房；在現(xiàn)金流型項目和利潤型項目上，采取不同的開發(fā)與銷售策略。開工、建設(shè)、銷售重點(diǎn)仍然放在武漢“名流人和天地”、武漢“鄧甲村”、武漢“新湖村”、東莞“名流印象”、惠州“名流印象”、沈陽“名流印象”、西安“曲江”、重慶“蔡家”等項目上。增加剛需型項目供貨量、去化量；對合肥“名流高爾夫莊園”、博羅“名流幸福莊園”等莊園類的改善型項目，仍然適當(dāng)控制開發(fā)節(jié)奏，進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)，完善項目配套，提升產(chǎn)品附加值。

　　長遠(yuǎn)來看，公司將以客戶需求（如價格、戶型、配套、景觀、外觀、服務(wù)等）為導(dǎo)向，分析客戶心理，對區(qū)域、城市和客戶消費(fèi)層次及需求做深入研究，不斷根據(jù)市場、區(qū)域、時代發(fā)展來適時調(diào)整產(chǎn)品定位；當(dāng)下，重點(diǎn)做專、做精剛需產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、提升開發(fā)效率；同時，適度發(fā)展商業(yè)及低密度住宅產(chǎn)品的研究及開發(fā)，可以應(yīng)對市場變化、抗風(fēng)險能力、增強(qiáng)生存能力。

　　（3）規(guī)范化、精細(xì)化、信息化的管理提升戰(zhàn)略

　　2013年公司將進(jìn)一步深化團(tuán)隊建設(shè)，通過管理提升、優(yōu)化集團(tuán)組織、做實內(nèi)控，不斷提高企業(yè)管理水平和項目開發(fā)效率、降低各項開發(fā)成本。2012年公司進(jìn)一步提升了管理、優(yōu)化流程與內(nèi)部控制，實施更符合公司實際的授權(quán)管理。加強(qiáng)了企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)制度、規(guī)范、作業(yè)指引等的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與執(zhí)行，

優(yōu)化了ＯＡ辦公系統(tǒng)、售樓系統(tǒng)、人力資源系統(tǒng)、數(shù)字傳真系統(tǒng)、采購成本系統(tǒng)等。在此基礎(chǔ)上，2013年公司將繼續(xù)加強(qiáng)團(tuán)隊建設(shè)，將人才的引進(jìn)和培養(yǎng)結(jié)合起來，提升人力資源水平，提升整個公司的管理能力與專業(yè)技能，進(jìn)一步加強(qiáng)信息化建設(shè)，完善ＯＡ系統(tǒng)、售樓系統(tǒng)、人力資源系統(tǒng)、計劃運(yùn)營系統(tǒng)等。加大對中高管人員的培訓(xùn)、考核、提升力度，全面提升中高管人員的執(zhí)行力、領(lǐng)導(dǎo)能力和管理能力。

　　3．2．22013年經(jīng)營計劃

　?。?）2012年度經(jīng)營計劃完成情況回顧

　　公司在2012年半年報中披露的2012年經(jīng)營計劃：“總施工面積約194萬平米，其中開工面積約92萬平米，復(fù)工面積約102萬平米；竣工面積約45萬平米”。2012年公司實際完成“總施工面積149萬平米，其中開工面積47萬平米，復(fù)工面積102萬平米；竣工面積38萬平米”。施工面積完成計劃的77％，竣工面積完成計劃的84％，計劃未完全實現(xiàn)的原因主要為政府規(guī)劃審批及調(diào)整影響了開工計劃的實現(xiàn)，如武漢“人和天地”、武漢“鄧甲村”、西安“曲江項目”、合肥“名流高爾夫莊園”、重慶“蔡家項目”等。加上調(diào)控政策影響加大，公司放緩了部分項目的開發(fā)節(jié)奏，竣工計劃推遲，如博羅“名流幸福莊園”、蕪湖“名流印象”等項目。

　　（2）2013年度經(jīng)營計劃

　　堅持“以客戶為導(dǎo)向”，以更高的標(biāo)準(zhǔn)要求各項工作，從提升組織效率和運(yùn)營體系效率出發(fā)，進(jìn)一步明確區(qū)域布局、產(chǎn)品定位、管控模式，完善成本管理，建立健全物業(yè)、商業(yè)配套體系，提升公司在市場上的競爭力。力爭全年實現(xiàn)施工面積223萬平米，其中復(fù)工114萬平米，開工109萬平米；竣工56萬平米；可售面積121萬平米，預(yù)計年度總投資額 74億元。

　　4、涉及財務(wù)報告的相關(guān)事項

　　4．1 與上年度財務(wù)報告相比，會計政策、會計估計和核算方法發(fā)生變化的情況說明

　　無。

　　4．2 報告期內(nèi)發(fā)生重大會計差錯更正需追溯重述的情況說明

　　無。

　　4．3 與上年度財務(wù)報告相比，合并報表范圍發(fā)生變化的情況說明

　?。?）本期新納入合并范圍的子公司

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　　本期凈利潤是指自合并日至年末止的凈利潤。

　　說明：

　?。?） 2012年3月8日本公司與博羅縣羅浮山水果場（以下簡稱“水果場”）、廣東羅浮山旅游集團(tuán)有限公司（以下簡稱“旅游集團(tuán)”）簽訂《博羅縣羅浮山農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)有限公司國有產(chǎn)權(quán)及羅浮山水果場資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓合同書》，公司受讓其在惠州市產(chǎn)權(quán)交易所掛牌資產(chǎn)，包括水果場持有博羅縣羅浮山農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)有限公司（簡稱“農(nóng)業(yè)旅游”）55．7％股權(quán)及實物資產(chǎn)包、旅游集團(tuán)持有農(nóng)業(yè)旅游4．98％股權(quán)，合同總價為6，671．62萬元，其中農(nóng)業(yè)旅游55．7％股權(quán)價值4，567．03萬元、資產(chǎn)價值1，696．26萬元，農(nóng)業(yè)旅游4．98％股權(quán)價值為408．33萬元。上述交易完成后，公司已持有農(nóng)業(yè)旅游100％股權(quán)，本期將其納入合并范圍。

　?。?） 2012年4月25日，公司出資2000萬元獨(dú)資設(shè)立了西安富明置業(yè)有限公司。

　?。?） 為滿足武漢市長豐村“城中村”改造項目開發(fā)的需要，公司各投入人民幣5，000萬元，分別設(shè)立“武漢名流時代置業(yè)有限公司”、“武漢興盛達(dá)置業(yè)有限公司”、“武漢園博園置業(yè)有限公司”三家全資子公司，以推進(jìn)該項目的相關(guān)開發(fā)工作。

　?。?） 本公司全資子公司武漢名流幸福物業(yè)服務(wù)有限公司出資500萬元獨(dú)資設(shè)立了東莞名流幸福物業(yè)服務(wù)有限公司。

　?。?）本期不再納入合并范圍的子公司

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　　說明：

　?。?） 2012年10月29日，公司2012年度第二次臨時股東大會審議通過了《關(guān)于轉(zhuǎn)讓子公司中工建設(shè)有限公司全部股權(quán)暨關(guān)聯(lián)交易》的議案，將中工建設(shè)有限公司100％股權(quán)以評估值為計價基礎(chǔ)作價1．29億元轉(zhuǎn)讓給本公司控股股東名流投資集團(tuán)有限公司。

　?。?） 2012年10月25日，公司第六屆董事會第三十五次會議審議通過了《關(guān)于轉(zhuǎn)讓西安欣榮佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100％股權(quán)》的議案，將全資子公司陜西名流置業(yè)(2.05,0.02,0.99%)有限公司持有的項目公司西安欣榮佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100％股權(quán)轉(zhuǎn)讓給保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司。西安欣榮佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)系子公司陜西名流置業(yè)有限公司2012年9月收購形成。

　　4．4董事會、監(jiān)事會對會計師事務(wù)所本報告期“非標(biāo)準(zhǔn)審計報告”的說明