地產(chǎn)行業(yè)再迎狂歡

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    房地產(chǎn)企業(yè)改頭換面、轉(zhuǎn)危為安，再度玩起了捂盤、漲價(jià)、追逐地王等游戲。從寒冬的哀號(hào)到盛夏的狂歡，這一切是怎樣發(fā)生的？背后又隱藏著哪些致命的風(fēng)險(xiǎn)？

    短短半年間，房地產(chǎn)行業(yè)上演了一場驚心動(dòng)魄的絕地大逆轉(zhuǎn)。

    2009年1月上旬的某天，在廣州富力地產(chǎn)(2777.HK)總部，一場氣氛緊張且壓抑的會(huì)議正在進(jìn)行。在嚴(yán)峻的形勢下，壓縮開工面積、合理安排資金、勒緊腰帶過苦日子，是這次會(huì)議的主題。這是一場事關(guān)富力能否安然度過災(zāi)荒之年的動(dòng)員大會(huì)，包括富力地產(chǎn)董事長李思廉在內(nèi)的公司的“一到五把手”全部參加了這次會(huì)議。

    2008年12月初，富力的股價(jià)已經(jīng)跌到歷史最低點(diǎn)的2.29港元，富力地產(chǎn)大幅度裁員引發(fā)員工不滿。由于前兩年的高價(jià)拿地，以及大量資金沉淀在商業(yè)物業(yè)上，加之國內(nèi)住宅商品房銷售回款的劇減，富力已經(jīng)成為業(yè)界公認(rèn)的資金鏈最緊張的房地產(chǎn)公司之一。截至2008年底，富力地產(chǎn)的負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)123.8%，成為各大基金拋售的對(duì)象。

    但是僅僅三個(gè)月之后，情況開始發(fā)生改變。一季度富力銷售額達(dá)61.5億元，較去年同期增長80%，并創(chuàng)下歷史最佳季度銷售業(yè)績。“4月份我們又在總部開了一次會(huì)，只有各地公司的一、二把手參會(huì)，這次會(huì)議基調(diào)輕松多了。”富力地產(chǎn)執(zhí)行董事、華東區(qū)總經(jīng)理呂勁說，“‘小陽春’的回款情況出乎意料，一些在1月會(huì)議上決定停下來的項(xiàng)目在這次會(huì)議上又決定動(dòng)工。”

    又過了三個(gè)月，局面好得完全超出富力的預(yù)期。截至2009年6月底，富力的銷售額已經(jīng)達(dá)到128.3億元，2008年富力的銷售總額不過160.2億。有上百億的銷售回款在手，危險(xiǎn)似乎已經(jīng)成為過去式。6月底，富力的股價(jià)重新回到17港元的高位，幾乎是7個(gè)月前股價(jià)的8倍。有了底氣的富力開始在土地市場上有所行動(dòng)。5月22日，富力以10.22億元的價(jià)格拍得了北京廣渠門10號(hào)地，樓面價(jià)高達(dá)1.6萬/平方米，與底價(jià)溢價(jià)近200%，成為2009年北京的首個(gè)“地王”。

    短短數(shù)月，富力完成了從資金鏈緊張的風(fēng)聲鶴唳到全身而退、轉(zhuǎn)危為安、轉(zhuǎn)守為攻的跨越。

    富力的轉(zhuǎn)變是大多數(shù)房企這半年來的一個(gè)縮影。一季度并非只有富力取得了不錯(cuò)的業(yè)績，大大小小的開發(fā)商都有斬獲。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，一季度樓市成交金額和成交面積同比增加23.1%和8.2%。連續(xù)數(shù)月成交量萎縮的狀況正在改變,但還沒有人敢對(duì)樓市作出已經(jīng)“回暖”的樂觀判斷。但是到了6月，業(yè)界關(guān)于樓市“回暖”的判斷已經(jīng)很堅(jiān)定。北京、上海、深圳等一線城市的房價(jià)均價(jià)比5月份上漲了千元以上，但成交量仍舊維持在高位，樓市呈現(xiàn)價(jià)量齊升的局面。開發(fā)商的開發(fā)投資意愿也陡然升高，土地市場再度升溫，“地王”現(xiàn)象再度出現(xiàn)。

    “今年的樓市只要有東西都能賣，好東西不夠賣。”呂勁說。

    “經(jīng)過2009年上半年，資金鏈緊張的開發(fā)商基本上都解套了?，F(xiàn)在很少聽說誰的資金鏈有問題了。”深圳蘭江地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)畲蠊日f。

    2009年上半年，已經(jīng)有8家銷售額突破100億，銷售額超過60億的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有19家。

這樣的銷售業(yè)績，連樓市最瘋狂的2007年也相形失色（2007年全年也只有12家企業(yè)銷售額過百億）?？駳g的時(shí)代似乎又到來了——不僅僅是因?yàn)榇嗳醯馁Y金鏈得到了救贖，而且在流動(dòng)性過剩的局面下，樓市似乎面臨新一輪機(jī)遇。

    5月中旬，東莞某玩具廠董事長張先生一口氣買下廣州核心區(qū)域、珠江新城領(lǐng)峰W公寓項(xiàng)目19套酒店式公寓，他的工廠已經(jīng)停工數(shù)月。該項(xiàng)目戶均面積80平米，年初均價(jià)為1.8萬/平方米，他購買時(shí)價(jià)格已經(jīng)漲到2.8萬/平方米。“制造業(yè)現(xiàn)在很難做。如果把這些錢存進(jìn)銀行，只有不到3%的收益，但是這些房子的出租回報(bào)率在5%以上。加上各國都在印鈔票救經(jīng)濟(jì)，通貨膨脹是遲早的事，現(xiàn)在買房子應(yīng)該是資產(chǎn)保值最好的辦法了。”張先生說。此外，當(dāng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)，這些房子也可以作為抵押從銀行貸款。像張先生這樣打算的購房者，在二季度明顯增加。隨著寬松貨幣政策帶來的通貨膨脹預(yù)期，樓市已經(jīng)成為許多資金的避風(fēng)港。