濟(jì)南新樓盤自稱賣的火 二手房成交量跌價未跌

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       五一小長假還沒到,記者的手機(jī)短信就響個不停,省城各售樓處假期活動花樣翻新:到訪抽獎、巧克力DIY、名犬秀、來訪送蛋糕、送50元加油卡等。但真正的優(yōu)惠很少,山大路一樓盤“一天一套特價房”算是力度大的,領(lǐng)秀城甚至取消了之前的“老業(yè)主買房優(yōu)惠”活動。
　　這個小長假,省城至少有7家樓盤開盤,有的局部樓盤出現(xiàn)了量價齊漲的局面。
　　4月29日,綠地愛麗舍公館推出二期2號樓170多套房源,售樓處對外宣稱“開盤售罄”?！爸靶羁?00多組,80%以上是自住的。多數(shù)是外地來濟(jì)的年輕人?！敝脴I(yè)顧問李昱說。
　　該盤東側(cè)不到1000米,中建錦繡城也同日開盤,在網(wǎng)上宣稱“開盤即清盤”。但5月1日記者致電售樓處,售樓顧問稱,240套房賣了220多套。記者注意到,兩盤的均價已由去年10月的6000元/平米漲到了6800元/平米。西客站另一大盤恒大雅苑也由去年10月的6800元/平米漲到了7800元/平米；半年每平米漲了800元－1000元。記者問及為何漲價,幾家樓盤眾口一辭地說:“十藝節(jié)即將召開,配套更完善了?！?br />　　4月29日開盤的還有槐蔭區(qū)樓盤實力粼湖居、經(jīng)七路樓盤新世界陽光花園。前者均價8000元/平米,后者則過了1萬。4月30日,車站北街樓盤歷山吉第首次開盤,最低價8100元/平米,對外宣稱開盤銷售六成。5月1日,長清樓盤建邦原香溪谷花園洋房開盤選房。
　　有的樓盤價格一直在“小步微漲”。如旅游路樓盤中鐵逸都國際,3月份還號稱自己是“高新區(qū)最后一個尚未破八的樓盤”,接著一個單元一個單元地擠牙膏推盤、調(diào)價,4月20日開盤均價已達(dá)8400元/平米。賣到最后兩棟樓的海信慧園,均價躥到了9000元/平米。
　　省博新館附近幾處樓盤,報價也讓前來咨詢的買房者一驚:名士豪庭兩室均價1.1萬元,三室均價1.2萬元；東方天澍花園稱是輔仁學(xué)校的學(xué)區(qū)房,均價1.26萬。就連經(jīng)十西路的凱旋新城東區(qū),4月20日開盤均價也到了9600元/平米?；▓@東路樓盤祥泰新河灣,周邊一派荒涼,要價7200元/平米。
　　新樓也并非一片熱火。一些中小開發(fā)商開發(fā)的樓盤,價格則相對低些,銷售也不瘟不火。白馬山路宏瑞星城還有個別“6”字頭的房；試驗機(jī)廠東南鄰樓盤安泰誠品均價8200元左右,比周邊次新的二手房價格還低。只有兩棟樓的小盤蘭亭鑒筑比東鄰的陽光100便宜近1000元/平米,4月28日開盤,對外宣稱銷售一半左右。雪山片區(qū)樓盤百替御園華府,從去年9月開盤以來,推出不到100套房源,4月20日齊魯房展期間還有剩余。
　　雖然都自稱賣得火,但可能由于網(wǎng)簽稍微滯后,自29日新網(wǎng)簽系統(tǒng)上線,至5月1日晚8點,濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上顯示,小長假3天總共網(wǎng)簽了8套住宅。
　　記者按濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上公布的每日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)加總,4月,濟(jì)南住宅網(wǎng)簽量4192套,比3月官方公布的住宅網(wǎng)簽量7084套回落40%。但這是在3月成交量環(huán)比暴增224.33%的基礎(chǔ)上減下的40%,如此算來,4月的成交比正常月份成交量還要多。
　　為什么3月份已經(jīng)“瘋狂”過一陣,4月份新房還表現(xiàn)得比較火爆呢?世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理朱江分析,主要是因為供應(yīng)量暫時不足引起的。
　　“一些老的主力樓盤,如名士豪庭、鑫苑名家,現(xiàn)在房子不多了；西客站片區(qū)去年賣得挺火,今年庫存量下降。一些樓盤如萬科金域國際,一期房子賣沒了,二期10月份才能推出來。南部的領(lǐng)秀城東區(qū)、華潤中央公園二期、中海國際社區(qū)也都同時處于等房蓄客狀態(tài)?！彼f。
　　朱江認(rèn)為,去年上半年濟(jì)南多宗土地流拍,按周期算來,正好在眼下出現(xiàn)了住房供應(yīng)空當(dāng)?！耙话銖哪玫氐缴鲜?至少要1年的周期。像萬科9個月能拿出來,在業(yè)內(nèi)就算優(yōu)秀的企業(yè)。”
　　朱江說,需求端的釋放目前看還算比較平穩(wěn)的,但也出現(xiàn)了一定的追漲跡象。記者注意到,中鐵逸都國際等樓盤一個單元一個單元地“拆著賣”,朱江分析,開發(fā)商是為“存貨不多,細(xì)水長流”。“比如手頭還剩200套,新貨3個月才能出來,中間這段時間不能沒事干,就分成3次賣,每個月漲一點兒。”
　　“去年是拋售,庫存多,拼價格。今年是惜售,東西少,價格走高。反而容易造成買房人追漲,需求端有所擴(kuò)大,加劇供需矛盾。”朱江預(yù)測,今年下半年,隨著去年下半年拿的地漸漸變成產(chǎn)品上市,供應(yīng)量不足的情況將有所緩解。但真正形成大批量供應(yīng),恐怕要到今年年底。
　　中原物業(yè)投資顧問部總監(jiān)薄夫利認(rèn)為,最近的價格上漲和去年開發(fā)商“以價換量”、開盤價格較低有關(guān)?！皳?jù)我們監(jiān)測,去年新建住宅的成交量比2011年增長了100%還多,多是‘以價換量’換來的?！彼⒁獾?雖然上半年土地流拍較多,但濟(jì)南去年實際供應(yīng)住宅用地并不少,去年11月初基本就完成了全年計劃?！叭绻M(jìn)度監(jiān)控好,后續(xù)房源應(yīng)該是不成問題的。”
　　“今天一天沒幾個人。而往常,假期最后一天人就上來了?！?月1日下午,在位于解放東路的21世紀(jì)政和加盟店,資深經(jīng)紀(jì)人趙桂勤告訴記者,“前兩天來人也不多。放假我們店留了四五個經(jīng)紀(jì)人,留多了?！?br />　　在經(jīng)歷了3月份的火爆之后,趙桂勤覺得4月份成交平淡,甚至比以往正常月份還要差；但價格沒有跌?！?月份成交太猛透支了需求?！t五月’,也不見得紅起來?！薄?br />　　趙桂勤告訴記者,雖說地方版“國五條”紛紛出臺讓“20%個稅”壓力比3月大大釋放,部分買房者依然覺得它“懸而未決”,心有余悸,回訪中發(fā)現(xiàn)一些客戶跑到新樓盤買房子去了,去向四面八方:高新區(qū)、經(jīng)十東路、北園大街都有。
　　“市區(qū)二手房太貴了,這附近有雙氣的二手房已經(jīng)上萬了。一部分年輕人為了總價低,寧可每天跑路也去買了郊區(qū)的新房?！彼悬c無奈地說。
　　錦繡泉城一帶是濟(jì)南二手房最活躍的區(qū)域之一。寓來寓美不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳振仁告訴記者,從他們和附近店的情況看,4月份的成交量比3月要降2/3以上。優(yōu)質(zhì)的房源上個月基本賣沒了,剩下的房子房主不急賣,要價反而顯得比以前高了。