2013年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1272.28億元，房地產(chǎn)OA系統(tǒng)預(yù)示

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上半年重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場在調(diào)控中走勢強(qiáng)勁

2013年上半年重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場在“國五條”的政策背景和經(jīng)濟(jì)增長放緩的市場背景中走勢較為強(qiáng)勁，投資額、施工面積、新開工面積等供給先行指標(biāo)增長速度均呈現(xiàn)出加快趨勢，同時反映市場交易活躍程度的各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)良好。但面對當(dāng)前較為復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其變化，影響重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場前景的不確定性因素正在不斷增加。
一、全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速走強(qiáng)
2013年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1272.28億元，同比增長27.7%，較一季度提高2.4個百分點(diǎn)，其中商品住宅開發(fā)投資901.65億元，增長34.3%，較一季度提高6.1個百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率為83.4%，拉動全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長23.1個百分點(diǎn)。商品住宅開發(fā)投資增速在經(jīng)歷2012年低于全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的相對弱勢調(diào)整后，受新“國五條”中“增加普通商品住房供給及供地供應(yīng)”的影響，于今年3月起逐月加快，成為助推近期房地產(chǎn)開發(fā)市場投資穩(wěn)中有進(jìn)的主要動力。
2012年以來重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品住宅投資增速
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同期，重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場中非住宅類房屋投資仍呈較快增長態(tài)勢。2012年全市非住宅類開發(fā)投資增長勢頭迅猛，辦公樓開發(fā)投資突破百億元，增長92.9%，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資突破三百億元，增長41.0%，今年上半年該趨勢得以延續(xù)，其中辦公樓開發(fā)投資57.96億元，增長99.9%，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資145.69億元，增長31.8%。
二、建安投資力度加快，施工、新開工、竣工面積全面增長
從開發(fā)投資構(gòu)成來看，2013年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建安投資931.72億元，同比增長31.7%，較同期開發(fā)投資增速高4.0個百分點(diǎn)，較一季度加快1.1個百分點(diǎn)。其中，建筑工程投資825.91億元，增長34.3%，安裝工程投資105.82億元，增長14.4%。
配合建安投資力度加大的是全市房地產(chǎn)開發(fā)市場建設(shè)規(guī)模的全面增長。上半年，全市商品房施工面積22107.93萬平方米，增長22.4%，較一季度提高7.3個百分點(diǎn)，新開工面積3729.69萬平方米，增長32.1%，較一季度提高20.5個百分點(diǎn)，竣工面積1660.47萬平方米，增長6.4%，較一季度提高5.2個百分點(diǎn)。
三、商品房銷售市場交易活躍，“國五條”主導(dǎo)商品房銷售市場階段性變化特征
上半年全市商品房銷售面積2186.27萬平方米，同比增長17.0%，較一季度提高0.2個百分點(diǎn)，較去年同期提高19.0個百分點(diǎn)，其中商品住宅銷售面積2011.48萬平方米，增長18.3%，較去年同期提高21.5個百分點(diǎn)。從2013年年初以來的各月商品房銷售情況看，“國五條”從稅收到信貸的一系列政策“組合拳”對商品房銷售市場影響作用較為明顯，形成階段性變化特征。
第一階段：實(shí)施細(xì)則空白期二手房市場交易量激增。從“國五條”出臺到實(shí)施細(xì)則落地重慶的一個月中，重慶市新建商品房銷售面積增速由2月24.5%回落到3月16.8%，而同期二手房交易量大幅增長，“國五條”中對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的個人所得稅政策成為主要影響因素，趕在細(xì)則出臺前完成二手房交易的意愿極為明顯。
第二階段：地方細(xì)則出臺后一、二手市場結(jié)構(gòu)變化。3月底重慶市政府落實(shí)“國五條”的實(shí)施細(xì)則出臺，同樣強(qiáng)調(diào)了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的個人所得稅政策，二手房交易量明顯回落，新建商品房銷售市場有所回升，3、4、5各月全市商品房銷售面積增速分別為16.8%、17.4%和20.1%。
第三階段：調(diào)控政策有利于形成供給與剛性需求的平衡。“國五條”一方面從保障房和供地政策上刺激市場供給增長，另一方面通過稅收和信貸政策遏制投資、投機(jī)性購房需求，從而有利于剛性需求和市場供給形成較為健康的供求平衡狀態(tài)，已達(dá)到對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策目的。
四、房地產(chǎn)資金保障充足有力，三大主力資金增長較快
上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源合計(jì)3380.99億元，同比增長20.1%，較一季度增速提高11.2個百分點(diǎn)。其中本年到位資金2222.06億元，同比增長35.9%，較一季度增速提高2個百分點(diǎn)，延續(xù)一季度的趨勢，繼續(xù)超過同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。
國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金三項(xiàng)資金來源合計(jì)占本年到位資金比重達(dá)99.9%，一直是重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源。上半年，國內(nèi)貸款到位586.51億元，增長76.7%，占本年資金來源總計(jì)的26.4%；企業(yè)自籌資金568.34億元，增長12.1%，占比25.6%，；其他資金到位1065.76億元，增長33.8%，占比48.0%。三大主力資金的較快增長，特別是占本年資金來源總量近一半的以定金、預(yù)售款和個人按揭貸款等回籠資金為主的其他資金強(qiáng)勢增長，既是當(dāng)前商品房市場活躍的體現(xiàn)，也有利于企業(yè)資金良性循環(huán)，確保全市房地產(chǎn)開發(fā)市場健康發(fā)展。
五、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜，不確定因素增加
總體來看，2013年上半年全市房地產(chǎn)市場供給強(qiáng)勁、需求活躍，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，但面對較為復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境，影響市場前景的不確定性因素仍在增加。
首先是國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中美國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)預(yù)期漸強(qiáng)，國際資本從發(fā)展中國家向歐美回流的趨勢正在顯現(xiàn)，各國寬松的貨幣政策也正在轉(zhuǎn)向平穩(wěn)，因此，國內(nèi)各項(xiàng)投資資金供給力度均有減弱的可能，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長。
其次是以銀行為主的國內(nèi)金融系統(tǒng)資金流動性瓶頸顯現(xiàn)，其主要原因主要來自于國際經(jīng)濟(jì)形勢變化和銀行信貸中的中長期貸款比重偏高兩方面因素影響。因此，銀行貸款或?qū)⑦M(jìn)行必要的結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少中長期貸款比重，提高信貸資金流動性，增強(qiáng)風(fēng)險抵抗能力，勢必減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款的發(fā)放力度，從而對房地產(chǎn)市場的供給和需求形成制約。
再次是中央政府面對當(dāng)前的國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、信貸資金流動性減弱、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保增長調(diào)結(jié)構(gòu)的要求和近期一線城市房價的上漲壓力，或?qū)⑦M(jìn)一步出臺宏觀調(diào)控政策“組合拳”，對整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)開發(fā)市場產(chǎn)生直接影響。
最后是基于重慶特殊發(fā)展地位的利好因素，重慶市作為年輕的直轄市，攜政策、環(huán)境、定位等多方面優(yōu)勢，以成為長江上游經(jīng)濟(jì)中心為發(fā)展目標(biāo)，剛性購房需求仍將是重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場的主導(dǎo)力量，特別是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展過程中經(jīng)濟(jì)中心與周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場的輪番循環(huán)發(fā)展模式，仍將是重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場健康發(fā)展的重要保障。