年輕人首次置業(yè)，謹(jǐn)防二手房交易陷阱

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    對于許多即將結(jié)婚的年輕人來說，買房是真正的“剛需”。至于買新房還是買二手房，則是各有利弊，各有所好。但對于社會(huì)經(jīng)驗(yàn)不足的年輕人來說，如果你選擇買二手房，那么就需要小心這其中的風(fēng)險(xiǎn)和陷阱了。近日，北京市昌平區(qū)人民法院審理了一起買賣二手房引起的糾紛。

    案件的主人翁是一對80后的小夫妻，男的姓金，女的姓房，這對小夫妻2011年要結(jié)婚，并決定購買二手房作為二人的婚房。經(jīng)過尋找，終于在北京的郊區(qū)找到一個(gè)老房子，75平米，小兩居，2001年的房子，經(jīng)過一番討價(jià)還價(jià)，最終買賣雙方協(xié)商以84萬元成交。一平米才一萬出點(diǎn)頭，在寸土寸金的北京，這個(gè)價(jià)錢已經(jīng)很便宜了。75平米的面積是小了點(diǎn)，但對于剛剛參加工作沒多久、手里又沒有多少積蓄的小倆口來說，能擁有一所屬于自己的房子已經(jīng)感到很滿足了。

    2011年12月18日，小倆口與賣家李先生簽訂了房屋買賣合同。可是就在簽訂合同的當(dāng)天，他們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)重要問題，這個(gè)房屋存在抵押，賣家李先生因向某銀行借錢而把這個(gè)房屋抵押給了銀行，那么要想實(shí)現(xiàn)房屋順利過戶，賣家需要先把銀行的錢還上，把抵押解除。為了解決這個(gè)問題，在中介公司的撮合下，買賣雙方最后同意：由這小倆口先支付55萬元給賣方李先生，便于李先生還清銀行欠款，解除抵押。就這樣，合同簽完了，錢也付了。2012年2月10日，買賣雙方辦理了網(wǎng)簽手續(xù)?？墒?，賣家李先生卻遲遲不去辦理解除抵押的手續(xù)，這戶也過不了，這下可把小倆口急得不行。

    2012年3月7日，在中介的主持下，買方和賣方又簽訂了一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，要求賣方在三天內(nèi)，也就是3月10日前還清銀行全部貸款?？墒?，三天過去了，十天也過去了，這賣家還是不還銀行的錢。小倆口心里暗恨，怎么遇上這么個(gè)賣房子的啊？算了，我們不買了還不行么。3月28日，小倆口和賣家李先生雙方又簽訂了解約協(xié)議，雙方同意解除合同，賣方李先生返還小倆口支付的房款55萬元，另外還支付31000元的違約金。如果事情到這就結(jié)束了，小倆口雖然折騰了一通，鬧心了一把，總歸還算沒有損失?？陕闊┑氖牵麄兊倪@位賣家早就不知道把他們的錢折騰到哪去了，現(xiàn)在根本就沒錢返還給他們房款，更別說那筆違約金了。

    這下小倆口真是欲哭無淚，沒有辦法，還是得跟賣家坐下來談。到了6月份，天天被逼著要債的賣家李先生跟小倆口說：“我現(xiàn)在真是沒錢還你們，你們要這房子可以拿去，我直接把房子鑰匙給你們，你們進(jìn)去住就是了。”小倆口現(xiàn)在是錢在人家手里，答應(yīng)也得答應(yīng)，不答應(yīng)也沒什么別的辦法。于是，2012年6月22日，雙方又重新簽訂房屋買賣合同，房屋價(jià)款還是84萬，只是核算后賣方李先生因這么長時(shí)間的違約，違約金已經(jīng)漲到了11萬5千元，加上小倆口之前已經(jīng)支付的55萬元，合同載明買方已經(jīng)支付的金額是66萬5千元。這次讓小倆口稍微踏實(shí)點(diǎn)的是，在他們持續(xù)施加壓力下，賣家李先生終于把房子的鑰匙給了他們，他們也就“閃電般”地搬了進(jìn)去。

    可是，戶還沒有過，事也還沒有完，他們還要不斷地催促賣家李先生去解除抵押為他們辦理過戶。但是他們不知道的是，2012年7月2日，賣家李先生已經(jīng)把欠銀行的那筆錢還上，把抵押給解除了。如果小倆口知道這一信息，在當(dāng)天或者之后的一個(gè)月里，督促賣方履行協(xié)議，把房屋過戶到自己名下，那么，這件大半年來讓小倆口吃不下飯、睡不著覺的煩心事也就石頭落地，再無后患了。可是，他倆并不知道這一重要信息。讓他們更加萬萬想不到的是，這位李先生在2012年8月6日，又找一位馬先生借了71萬元，并拿這個(gè)房子作了抵押，還去建委辦了抵押登記。當(dāng)這位馬先生來到小倆口住的房子要求他們搬出去，以便其行使抵押權(quán)時(shí)，這小倆口真是傻眼了，只能到法院來起訴要求撤銷建委為馬先生辦理的抵押登記。

    昌平法院經(jīng)審理認(rèn)為：存量房屋買賣合同網(wǎng)上簽約合同是當(dāng)事人之間的民事行為，不具有保證將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)的效力，也不能產(chǎn)生對抗物權(quán)抵押登記的效力。根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，沒有辦理了網(wǎng)上簽約就不能辦理抵押登記的規(guī)定。因此，對于原告房某、金某主張其已辦理網(wǎng)簽登記并實(shí)際入住，因此被告李先生不應(yīng)再辦理抵押的主張，法院不予支持。

    此外，人民法院審理行政案件，對被訴具體行政行為的合法性進(jìn)行審查。被告市住建委作為北京市城市房屋權(quán)屬登記管理機(jī)關(guān)，有權(quán)依法對本案涉訴房屋作出權(quán)屬登記。該案中，訴爭房屋所有權(quán)人為李先生，2012年8月6日，房屋所有權(quán)人李先生與其債權(quán)人馬先生共同到昌平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)辦理房屋抵押手續(xù)，并提交了房屋抵押權(quán)設(shè)立登記申請表、當(dāng)事人雙方身份證復(fù)印件、房屋所有權(quán)證、抵押借款合同等材料，同時(shí)，被告工作人員對當(dāng)事雙方進(jìn)行了詢問，確認(rèn)其為真實(shí)意思表示。經(jīng)審核，被告為抵押權(quán)人馬先生核發(fā)了房屋他項(xiàng)權(quán)證。

    綜上，被告市住建委已經(jīng)依照相關(guān)法規(guī)規(guī)章的規(guī)定，審核了申請人的各項(xiàng)材料，其辦理抵押登記的行為符合法律規(guī)定，遂駁回了原告房某、金某關(guān)于撤銷被告北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)為第三人馬先生辦理抵押登記的訴訟請求。房某和金某可以通過民事訴訟另行解決與李先生、馬先生的房產(chǎn)糾葛。

    【法官提示】通過這個(gè)案例故事能給我們一些什么啟示呢？簡單地說就是：二手房交易有風(fēng)險(xiǎn)，買房需謹(jǐn)慎。在法院日常審理的案件中，二手房交易引發(fā)的糾紛量是巨大的，其原因就在于從簽訂合同到預(yù)交首付款到房屋過戶，這中間存在一個(gè)較長的時(shí)間差，而在這一時(shí)間差中，買賣雙方信息不對稱，房屋狀況隨時(shí)都可能發(fā)生變化，違約情況頻頻出現(xiàn)。那么如何來規(guī)避二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)呢？對于需要買二手房的朋友來說，應(yīng)當(dāng)做到一看二問三考察。所謂一看，就是要仔細(xì)查看房屋的產(chǎn)權(quán)證、購房合同等房屋交易中產(chǎn)生的或必需的文件。尤其對于產(chǎn)權(quán)證，要看是否存在抵押登記，如果房屋上存在一個(gè)甚至幾個(gè)抵押，那買房人就要小心了，因?yàn)樵诜课輿]過戶到你名下時(shí)，你所享有的只是債權(quán)，不能對抗房屋之上的這些物權(quán)，你必須考慮賣房人有沒有能力清償之前的債權(quán)。所謂二問，就是買房人要向賣房人多詢問，盡可能多地去了解賣房人的基本情況以及房屋的狀況，了解得越多越能作出準(zhǔn)確的判斷，以防被騙。所謂三考察，就是買房人一定要到標(biāo)的房屋實(shí)地考察，看看里面有沒有人住，都是誰在住，跟這個(gè)房子是什么關(guān)系。在做到以上三點(diǎn)的同時(shí)，最后，還有很重要的一點(diǎn)是謹(jǐn)慎付款。在前面這個(gè)案子里，一共84萬元價(jià)款的房屋，小倆口一次性就支付了55萬元，這就導(dǎo)致了后面的步步被動(dòng)。所以，需要提醒各位著急買房的年輕朋友，天上不會(huì)掉餡餅，心急吃不了熱豆腐，房屋買賣是大宗交易，一定要謹(jǐn)慎。