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物流倉(cāng)庫(kù)管理資源供需分析

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對(duì)于現(xiàn)代倉(cāng)庫(kù)物流企業(yè)而言，主要存在兩種業(yè)態(tài)或經(jīng)營(yíng)模式：倉(cāng)庫(kù)功能型服務(wù)、倉(cāng)庫(kù)物流地產(chǎn)。簡(jiǎn)樸而言，倉(cāng)庫(kù)地產(chǎn)商主要從事倉(cāng)庫(kù)的建設(shè)、出租和物業(yè)管理等;倉(cāng)庫(kù)功能型服務(wù)商則利用自建或租賃的倉(cāng)庫(kù)和土地為社會(huì)提供服務(wù)。兩者盈利模式有差異，前者主要收取房錢(qián)和物業(yè)管理費(fèi)等;后者更多情況下還有倉(cāng)庫(kù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)及其他各種衍生服務(wù)的用度。
目前中國(guó)的國(guó)際尺度倉(cāng)庫(kù)總存量為1300 萬(wàn)平方米，僅相稱(chēng)于美國(guó)波士頓一個(gè)城市的水平。而到了2015 年，符合國(guó)際尺度的倉(cāng)庫(kù)總體量有望晉升到2000 萬(wàn)平方米，但這些增長(zhǎng)將主要來(lái)自于現(xiàn)有的主要物流中央城市。物流核心倉(cāng)庫(kù)資源供需緊張的態(tài)勢(shì)或?qū)㈤L(zhǎng)期存在，北京和上海的空臵率在未來(lái)兩年將不亂在5%左右。
房錢(qián)升值空間平穩(wěn)：目前全國(guó)至少有20 多個(gè)省市和30 多個(gè)中央城市政府制訂了區(qū)域性物流發(fā)展規(guī)劃和政策，均勻每個(gè)地級(jí)市有12.6 個(gè)物流類(lèi)園區(qū)。不少企業(yè)以獲取政策優(yōu)惠為目的進(jìn)駐物流園區(qū)“圈地”，占而不建，我國(guó)物流園區(qū)的均勻空臵率約60%。橫向來(lái)看，物流園區(qū)的房錢(qián)水平呈現(xiàn)顯著的一線、三四線分化格式：北京倉(cāng)庫(kù)物流均勻凈有效房錢(qián)達(dá)天天每平方米0.99 元;縱向?qū)Ρ瓤?，高力?guó)際物業(yè)參謀數(shù)據(jù)，在2007年-2012 年，中國(guó)物流領(lǐng)域的均勻房錢(qián)每年增長(zhǎng)5%-10%。但同期辦公樓房錢(qián)僅增長(zhǎng)4.62%，店鋪房錢(qián)增長(zhǎng)4.41%，未來(lái)兩年倉(cāng)庫(kù)房錢(qián)水平或?qū)⒕S持在5-10%的區(qū)間。
對(duì)于倉(cāng)庫(kù)功能型服務(wù)，又可分類(lèi)為倉(cāng)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)服務(wù)及其他?，F(xiàn)代倉(cāng)庫(kù)企業(yè)的倉(cāng)庫(kù)功能型服務(wù)不再局限于對(duì)倉(cāng)庫(kù)的管理，而是要做供給鏈上的暢通流暢加工中央、配送中央、分撥中央和各類(lèi)增值服務(wù)中央，而加工、配送、裝卸、質(zhì)押監(jiān)管、各類(lèi)相關(guān)增值服務(wù)我們稱(chēng)之為“倉(cāng)庫(kù)服務(wù)”，或者“倉(cāng)庫(kù)衍生服務(wù)”， 社會(huì)對(duì)于這類(lèi)服務(wù)的需求要數(shù)倍于簡(jiǎn)樸的倉(cāng)庫(kù)。
　　從行業(yè)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，“倉(cāng)庫(kù)服務(wù)”增長(zhǎng)很快。中國(guó)倉(cāng)庫(kù)協(xié)會(huì)對(duì)2010年全國(guó)骨干倉(cāng)庫(kù)物流企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況做過(guò)一些數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)：從152家提供主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的企業(yè)來(lái)看，2010年收入規(guī)模為379.49億元，同比增長(zhǎng)了68.5%，從單列分項(xiàng)收入來(lái)看，包括裝卸收入、質(zhì)押收入、配送收入、加工包裝收入、倉(cāng)庫(kù)收入，其中質(zhì)押收入同比增幅達(dá)72.2%，而配送業(yè)務(wù)收入增幅也達(dá)到28.4%，主要是因?yàn)楸O(jiān)管貸款額與配送量大幅增長(zhǎng)。根據(jù)26家提供質(zhì)押監(jiān)管服務(wù)企業(yè)提供的數(shù)據(jù)，2010年質(zhì)押監(jiān)管帶動(dòng)授信額度增長(zhǎng)了74.5%(由2009年的196億元增長(zhǎng)到2010年的342億元，不含中外運(yùn)公司的數(shù)據(jù));66家企業(yè)提供的配送量數(shù)據(jù)顯示，配送量比2009年增長(zhǎng)了44%.
　　從134家提供其各項(xiàng)業(yè)務(wù)本錢(qián)的企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)較大，主要是主營(yíng)收入的高速增長(zhǎng);折舊與維修用度增長(zhǎng)，主要是說(shuō)明倉(cāng)庫(kù)企業(yè)的庫(kù)內(nèi)舉措措施及配套舉措措施增加，機(jī)械化程度進(jìn)步。而增加設(shè)備投資有利于可抵扣稅負(fù)的增加，從而降低實(shí)際稅負(fù)水平。
對(duì)于倉(cāng)庫(kù)物流地產(chǎn)，我國(guó)已進(jìn)入物流業(yè)的快速增長(zhǎng)期，物流業(yè)的擴(kuò)張必定要求物流地產(chǎn)等配套舉措措施的建立和完善。我國(guó)倉(cāng)庫(kù)物流地產(chǎn)進(jìn)入快速增長(zhǎng)始于2003年美國(guó)普洛斯公司進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)，2005年12月11日中國(guó)正式開(kāi)放外資投資物流，更是引發(fā)了新一輪的物流地產(chǎn)投資高潮，大批外資企業(yè)開(kāi)始投資中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)，而海內(nèi)部門(mén)貿(mào)易地產(chǎn)商也開(kāi)始涉足物流地產(chǎn)。中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始蓬勃發(fā)展，阿里巴巴在2011年初便公布斥資千億元涉足物流地產(chǎn)，主要投資在倉(cāng)庫(kù)環(huán)節(jié)。“物流國(guó)八條”對(duì)物流用地的利好政策使物流倉(cāng)庫(kù)地產(chǎn)成為了新的投資熱門(mén)，物流倉(cāng)庫(kù)地產(chǎn)遠(yuǎn)景十分看好。
　　物流地產(chǎn)主要通過(guò)土地和物業(yè)的增值、房錢(qián)、物業(yè)管理費(fèi)、物流配套服務(wù)等盈利，均勻回報(bào)率約為8%-12%。以房錢(qián)為例，房錢(qián)是物流地產(chǎn)模式獲得收益的主要途徑之一，而目前我國(guó)倉(cāng)庫(kù)總體供不應(yīng)求，存在房錢(qián)價(jià)格晉升的客觀環(huán)境。
　　據(jù)中國(guó)倉(cāng)庫(kù)協(xié)會(huì)表露，2010年我國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)需求總面積為7.01億平方米，而實(shí)有倉(cāng)庫(kù)面積僅為5.5億平方米。從表1中宣布的10大城市通用倉(cāng)庫(kù)營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)看，供需指數(shù)均小于1，表明全國(guó)主要城市倉(cāng)庫(kù)舉措措施處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，房錢(qián)水平總體將呈上升趨勢(shì)。  
發(fā)布：2007-03-16 10:38    編輯：泛普軟件 · xiaona    [打印此頁(yè)]    [關(guān)閉]
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