房地產(chǎn)饑餓營(yíng)銷(xiāo)怎奈何

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　　在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中，所謂“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”，是指商品提供者有意調(diào)低產(chǎn)量，以期達(dá)到調(diào)控供求關(guān)系、制造供不應(yīng)求“假象”、維持商品較高售價(jià)和利潤(rùn)率。電子產(chǎn)品蘋(píng)果品牌實(shí)施的“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”戰(zhàn)略為其贏得了全球市場(chǎng)。

　　地產(chǎn)銷(xiāo)售上，無(wú)論是旺季還是淡季，“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”都是開(kāi)發(fā)商的慣常手段。處于旺季的時(shí)候，多數(shù)樓盤(pán)會(huì)放慢銷(xiāo)售速度，將整個(gè)銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，以形成多次調(diào)價(jià)機(jī)會(huì)；處于淡季的時(shí)候，也會(huì)有樓盤(pán)每次推出相當(dāng)有限的房源，制造熱銷(xiāo)九成乃至所謂售罄的模糊話題，之后數(shù)次適量加推，宛若擠牙膏。

　　房市淡季，樓盤(pán)價(jià)格不占優(yōu)，一次性推出房源過(guò)多，給購(gòu)房者挑挑揀揀的機(jī)會(huì)，總體銷(xiāo)售量反而上不去，容易形成滯銷(xiāo)。這幾乎是業(yè)內(nèi)共識(shí)。寧波有幾個(gè)銷(xiāo)售不好的項(xiàng)目，大都在蓄客不理想的情況下，仍舊一次性推出了數(shù)百套房源，導(dǎo)致前期去化率不高，后續(xù)宣傳找不到點(diǎn)，雄心壯志活生生給悶了進(jìn)去。當(dāng)然也有和盤(pán)托出而制勝市場(chǎng)的，那往往是這個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格一出來(lái)，可以拉低一座城市的均價(jià)———這是價(jià)格戰(zhàn)的勝利了。

　　回到“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”的話題，“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”作為一種銷(xiāo)售手段，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的威力有目共睹?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是伴隨著“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”的策略而風(fēng)生水起的，階段性供小于求的失衡，往往是人為的“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”所造成。

　　“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”的合理性毋庸置疑。但是房地產(chǎn)涉及民生，所以常常有針對(duì)性的行業(yè)新規(guī)出爐打壓這個(gè)手段。2010年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中就有一條針對(duì)這種捂盤(pán)惜售性質(zhì)的“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”，“已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源”。寧波隨后跟進(jìn)細(xì)則，出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售管理的通知》，明確“應(yīng)在預(yù)售許可證發(fā)放之日起15日內(nèi)一次性公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售”。

　　那么兩年多來(lái)療效如何？事實(shí)上，規(guī)定歸規(guī)定，捂盤(pán)惜售的“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”從來(lái)沒(méi)有缺席過(guò)。除了零星有幾個(gè)樓盤(pán)因這種營(yíng)銷(xiāo)方式被媒體曝光，更多的樓盤(pán)則成了漏網(wǎng)之魚(yú)，至于懲罰，也無(wú)關(guān)痛癢，責(zé)令限期整改云云。其實(shí)應(yīng)對(duì)這個(gè)“規(guī)范”，金蟬脫殼易如反掌。假設(shè)某樓盤(pán)總共10幢樓，預(yù)售許可證一次性領(lǐng)取，號(hào)稱(chēng)一次性開(kāi)盤(pán)，但優(yōu)惠措施每次只針對(duì)其中一幢樓，其他的樓你要買(mǎi)就得原價(jià)買(mǎi)，勢(shì)必造成購(gòu)房者只買(mǎi)其一不買(mǎi)其九。如此一二三四五六七八九十不斷加推，一把連順打下來(lái)，一切規(guī)范在其面前統(tǒng)統(tǒng)失效。

　　既然要遏制，要規(guī)范，之前的新規(guī)又被破解，筆者以為相關(guān)部門(mén)應(yīng)該拿出個(gè)行之有效的方法，不然效果沒(méi)有，一紙空文，博個(gè)虛名———倒不如大度地就讓開(kāi)發(fā)商隨心所欲該捂則捂吧。