房地產開發(fā)，其實并無定式——關于房地產企業(yè)運營模式的思考

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論起房地產江湖，有兩個比較另類、成熟可又相當成功的劍客：深圳萬科和河南鑫苑置業(yè)。前者囤地不少、開發(fā)項目眾多、開發(fā)量大、銷售速度快，好像高速流水線，土地吞進來，又很快地建起樓銷售掉，銷售回款又馬上去買地，如此循環(huán)往復，名之曰：快速開發(fā)模式。河南鑫苑置業(yè)有限公司采取的戰(zhàn)略是：“不囤地，不存房，輕資產”，通俗地說，就是沒有土地存量，建成的房子全部賣光，企業(yè)除了流動資金、品牌和人才，存貨和固定資產很少，因此能在紐約證券交易所上市。

他們之所以笑傲江湖，原因在于我國的房地產市場發(fā)展迅速，地區(qū)差異大，土地供應量充足，房價節(jié)節(jié)攀升，市場需求量大，隨著土地供應越來越透明，招拍掛模式使他們隨時隨地找到開發(fā)資源，也就是說我國完全具備此種開發(fā)模式的沃野膏壤。例如，如果市場消化量和消化速度緩慢，快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠資金，再進入下一個循環(huán)，怎么可能?“輕資產”還不是一句空話?從2007年開始，國家宏觀調控力度越來越大，深萬科董事長王石率先拋出拐點論，帶頭降價銷售，其怕者乃是房價的停滯不前，銷路不暢，資金運轉不靈，現金大量積壓，導致“快速開發(fā)、不存房、輕資產”開發(fā)模式的破產。試想，若我國也發(fā)生諸如美國的次按危機，導致購房能力下降，要想“不囤地、不存房、輕資產”簡直比登天還難!《孟子》有言曰：“雖有智能，不如乘勢；雖有磁基，不如待時。”竊以為，此種開發(fā)模式之所以成功，乃時勢使然，所謂時勢造英雄。他們成為英雄，在于他們把握住時勢，成為時代弄潮兒。

如此說，還有另外的根據，乃大幅度囤地、從事土地一級開發(fā)和二級開發(fā)者，同樣取得了成功，也是時勢使然。若論囤地，“碧桂園”是登峰造極者，據統(tǒng)計，截至2007年7月末，該公司總土地儲備量已經達到了驚人的4500萬平方米。其土地儲備量超過土地儲備量第二的房地產企業(yè)近一倍。但碧桂園的土地主要集中在二、三線城市和一線城市的郊區(qū)，因而其資產價格相對低廉。而萬科是擁有接近500億元人民幣的資產規(guī)模，資產負債率為 59％，超過1500萬平方米(2007年上半年)的土地儲備規(guī)模以及中國首家銷售額突破200億元的房地產企業(yè)。又如新世界在全國各地的土地儲備已達 1753萬平方米；越秀投資房地產業(yè)五年保持了300億元左右的資產規(guī)模，土地儲備達600萬平方米；富力地產最新公布的公告顯示，截至2007年7月11日，富力地產全國的土地儲備量約為 2092萬平方米。

囤地者，必須有地可囤，有錢吃得下，有能力消化掉，缺一不可。大凡囤地者，不是財大氣粗，就是關系硬朗，給地方以巨大的外部經濟利益者，尤以品牌強、財大氣粗者為甚。有地可囤，根源在于政府運營城市思想之泛濫，開發(fā)商大盤開發(fā)理念之流行，本來是政府的義務開發(fā)商們非要承攬下來，成片開發(fā)，綜合配套，以獲取巨大的土地增值利益(相當于級差地租Ⅱ)。在這種情況下，政府征收土地增值稅也缺乏正當理由，因為土地大幅度增值的推手乃開發(fā)商是也!但凡事總要有度，過度則招禍引災。開發(fā)商們大肆囤地，要坐地生金生銀，可房價節(jié)節(jié)攀升，房屋供不應求，土地遲遲變不成住房，政府不得不為囤地者立規(guī)矩，規(guī)定取得土地超過2年的，政府可無償收回，即使不收回的，也要收取土地空置費和土地增值稅，目的就是敦促開發(fā)企業(yè)盡快按土地出讓合同要求建成老百姓需要的房屋，以緩解供求緊張之矛盾。如此一來，囤地者的風險驟然加大，利益則大大縮水(土地增值稅強化征收)，也意味著囤地模式的式微。

但這是否意味著“不囤地、不存房、輕資產”模式可以大行其道呢，愚以為，也未必如此。采取該模式者，均以住宅為主要攻取方向，萬科如此，鑫苑也不例外。該模式在市場形勢大好時，無一是轉動乾坤的咒語。而在市場低迷的情況下，則難以靈驗，除非開發(fā)商及時跳出圈外，手握大把現金在場外觀望。其實，該模式的另外一層含義就是快速避險，在房地產市場低迷時，沒有地、沒有房、也沒有地產類的存量資產，確保逃過劫難。因此，還算不上真正的房地產開發(fā)商，就像靈活的游擊隊。

綜上所論，竊以為，房地產開發(fā)和土地管理進入一個嶄新的階段，在新的環(huán)境中，開發(fā)模式中如下幾個方面值得考量：

第一，不囤地是對的，手中沒項目是不對的。囤地者，大有囤積居奇之嫌，與當今時勢背離，風險大，充滿太多的不確定性，一旦政策有變，預期利潤旋即化為無形。而開發(fā)項目則不同，有政府的土地出讓批文，開發(fā)商所做者就是抓緊開發(fā)和銷售。萬科采取合縱連橫、兼并收購諸辦法所要達到的目標就是增加項目資源，為開發(fā)一線輸送炮彈。鑫苑置業(yè)的模式能順利運轉的關鍵也是能以最快的速度拿到項目，因此，我們不斷發(fā)現，他們拿項目的價格往往不菲，其利潤主要來自于快速的綜合運作能力和品牌效應。

第二，不積壓房是對的，不存高價值物業(yè)是不對的。例如，在房價迅速上升的過去幾年，囤地的、捂房的所獲得的利潤率遠比賣了開發(fā)，開發(fā)了賣來得合算。每年房價提高12％的話，兩年就是24％，可是再容易操作的房地產項目開發(fā)周期也得兩年，要想取得 24％的利潤，談何容易?費力反而討不了好，何必費心去開發(fā)新樓盤。這一點可能對諸如萬科之類的上市公司沒有誘惑力，畢竟王石們要抓緊結算項目收益，增加企業(yè)利潤，給廣大的中小股東們滿意的答卷。但那些沒有上市的公司根本就沒有顧忌，能捂一天算一天，越捂房價越高。

愚以為，大型公司在開發(fā)過程中，不宜采取房賣光戰(zhàn)略。應在條件合適的時候適當保留些物業(yè)，特別是高價值的商業(yè)物業(yè)，以獲得房屋增值收益、租金收益，同時，還能通過抵押獲得流動性貸款。這樣，能確保公司有持續(xù)不斷的現金流，保持公司的長遠發(fā)展和股東的持續(xù)回報。不然，若開發(fā)項目斷炊，很有可能給股東們回報個“大鴨蛋”，甚至還要從股東兜里掏錢(收益為負)。是故，“輕資產”在某個階段是對的，但在另一階段就不合適了。保留部分高價值物業(yè)，就好比“驅逐艦”搭配上了航空母艦，讓公司看起來更強大，抵御風險的能力更強。萬科地產目前就面臨著這種壓力，總不能一個個地持續(xù)開發(fā)下去吧?你的戰(zhàn)車想不停地開，政府還不一定發(fā)通行證呢！再說，高速開發(fā)模式也不可能管用一輩子。所以，公司越大，就越要有兩手準備，不然，高樓萬丈，基礎不牢，倒塌還不在瞬間。

第三，房地產開發(fā)模式，其實并無定式。借用鄧小平的話：“不管白貓黑貓，抓住老鼠就是好貓。”不同背景、實力和開發(fā)理想的房地產開發(fā)企業(yè)，其開發(fā)模式不同。例如，河南鑫苑置業(yè)公司，它想在美國上市，采取了符合紐約證券交易所上市條件的模式，在大陸和香港上市，就得考慮企業(yè)資產及規(guī)模，不然，如何讓股東放心公司有巨大的發(fā)展?jié)摿?、盈利能力和抗風險能力呢?我們說沒有定式還在于形勢不斷變化，企業(yè)要適應這種變化，切不可犯“刻舟求劍”的錯誤。所謂“以不變應萬變”，其實，這個“不變”的本質就是“變”。但愿各類房地產開發(fā)公司都能認清形勢，采取符合自身特點的開發(fā)模式。

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