2015年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策課程講義（18）

　　8. 商品房買賣合同

　　8.1 商品房買賣合同的主要內(nèi)容

　　當(dāng)事人名稱和姓名、住所

　　商品房基本情況

　　商品房的銷售方式

　　商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間

　　交付使用條件及日期

　　裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾

　　供水、供電等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任

　　公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬

　　面積差異的處理方式

　　辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜

　　解決爭(zhēng)議的辦法

　　違約責(zé)任

　　雙方約定的其他事項(xiàng)

　　8.2 商品房合同的計(jì)價(jià)方式

　　計(jì)價(jià)方式

　　按套（單元）計(jì)價(jià)（如別墅按棟賣）

　　按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)

　　產(chǎn)權(quán)登記方式

　　按建筑面積進(jìn)行登記

　　【重點(diǎn)】商品房建筑面積（兩部分組成）

　　8.3 誤差的處理方式

　　衡量誤差的指標(biāo)－面積誤差比

　　誤差的處理

　　合同有約定的從其約定

　　合同未作約定的按原則處理

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】誤差的處理原則

　　面積誤差比小于等于3％的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款（多退少補(bǔ)）

　　面積誤差比大于3％時(shí)

　　買受人有權(quán)退房。退房的開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息

　　買受人不退房的

　　產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，

　　“面積誤差比在3％之內(nèi)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足

　　“超出3％部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人

　　產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積的

　　“面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)的部分房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人

　　“絕對(duì)值超過(guò)3％的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人

　　【2008年真題】
　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110㎡，售價(jià)4 000元/㎡，張某交付了全部?jī)r(jià)款。買賣雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定。若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100㎡，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還張某購(gòu)房款（ ）元。
　　A．40 000
　　B．53 600
　　C．66 800
　　D．80 000

　　【答案】C

　　【2007年真題】
　　商品房買賣合同約定面積為150平米，價(jià)格為40.00元每平米，交付使用時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記面積為155平米，買賣雙方未對(duì)面積誤差的處理方式作出約定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定最后結(jié)算的房?jī)r(jià)款應(yīng)為（ ）萬(wàn)元。
　　A． 60.0
　　B．61.0
　　C．61.8
　　D．62.0

　　【答案】C

　　【2006年真題】
　　下列關(guān)于商品房銷售的表述中，正確的是（ ）
　　A．商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過(guò)3%
　　B．按何種面積計(jì)價(jià)，就按何種面積登記發(fā)證
　　C．按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
　　D．商品房買賣合同對(duì)面積誤差無(wú)約定的，應(yīng)據(jù)實(shí)計(jì)算房?jī)r(jià)款

　　【答案】C
　　【解析】B記價(jià)有多種方式，但登記發(fā)證按建筑面積計(jì)。D對(duì)面積誤差無(wú)約定，按一般原則執(zhí)行。

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