房企轉(zhuǎn)型，各顯神通

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自2010年國(guó)家啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)，房?jī)r(jià)由最初的高速躥升變成了停滯不漲，再由停滯不漲變成了略有松動(dòng)……雖然調(diào)控有一定的周期性特點(diǎn)，但可以肯定的是，以前的高增長(zhǎng)模式將一去不返，供需關(guān)系逐漸趨于平衡是必然，宏觀調(diào)控僅是在一定程度上使“樓市大變天”提前而已。當(dāng)下，“轉(zhuǎn)型”相信是大部分房企都會(huì)去認(rèn)真思考的問(wèn)題。

房企“轉(zhuǎn)型”各顯神通

前幾年的高速發(fā)展，為房企積累了大量的資源，無(wú)心戀戰(zhàn)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)身而去的小型企業(yè)不在少數(shù)，遍觀國(guó)內(nèi)大型企業(yè)，雖堅(jiān)守地產(chǎn)行業(yè)，但“轉(zhuǎn)型”不可謂不快。

l招數(shù)一：用區(qū)域布局平衡風(fēng)險(xiǎn)——由城市包圍農(nóng)村

“東邊不亮，西邊亮”、“一二線城市不收，三四線城市收”，以多元化區(qū)域布局來(lái)平衡市場(chǎng)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是地產(chǎn)企業(yè)在很早就使用的風(fēng)險(xiǎn)平衡策略。

萬(wàn)科在2011年內(nèi)新獲取項(xiàng)目44個(gè)，其中二三線城市占比跨越了90%， 11個(gè)新增項(xiàng)目中8個(gè)項(xiàng)目分別位于沈陽(yáng)、昆明、無(wú)錫、西安、福州、武漢和長(zhǎng)沙等二線城市；再則，觀察保利近5年的營(yíng)業(yè)結(jié)構(gòu)與盈利構(gòu)造，可以發(fā)明其向二三線城市傾斜跡象很顯明。2007年保利第一個(gè)二線城市項(xiàng)目—包頭保利花圃勝利開(kāi)售并盈利。至2010年底，保利全年拿地總支出跨越300億元，此中二三線城市投入200億，占比達(dá)2/3。

雖然采取的具體布局策略不同，但大型房企的進(jìn)入，一方面給二三線城市帶來(lái)了更高品質(zhì)的產(chǎn)品，另一方面也提升了當(dāng)?shù)氐臉莾r(jià)，但一定程度上也反應(yīng)了投資投機(jī)目標(biāo)從一線城市轉(zhuǎn)移到二三線城市。限購(gòu)從一線城市到二三線城市，說(shuō)明了調(diào)控的縱深發(fā)展。如果說(shuō)在一線城市周邊以及二三線城市新城區(qū)的開(kāi)發(fā)模式在過(guò)去是成功的，在現(xiàn)在及未來(lái)如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展將是房企需要思考的問(wèn)題。

對(duì)于持續(xù)堅(jiān)持“由城市包圍農(nóng)村”策略的房企，未來(lái)最大的挑戰(zhàn)應(yīng)該來(lái)自于“二三線城市地產(chǎn)市場(chǎng)的一線化”，尋覓新的規(guī)模與利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)將是難題；對(duì)于打算進(jìn)行嘗試的房企，如何有效把握“農(nóng)村”市場(chǎng)環(huán)境、規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，探索新的產(chǎn)品模式、尋覓人才等一系列日常管理問(wèn)題將是不得不面對(duì)的的巨大挑戰(zhàn)。

l招數(shù)二：探索新的產(chǎn)品類型——“試水”養(yǎng)老地產(chǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)是在若干年前就被頻繁提起的話題，但在行業(yè)快速發(fā)展的時(shí)候，靜下心來(lái)仔細(xì)做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)不多。目前人口老齡化問(wèn)題又再一次浮出水面，作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“載體”的養(yǎng)老地產(chǎn)這一環(huán)節(jié)則成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)注的新焦點(diǎn)。

目前國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)講就是地產(chǎn)商在滿足居住的基本要求后進(jìn)一步從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)等等日常起居的多個(gè)方面提供一條龍式的服務(wù)，其意義在于力求使居民達(dá)到老有所依的目標(biāo)，以此來(lái)適應(yīng)老齡化這一社會(huì)問(wèn)題。。早期的泰康置地到目前的眾多房企，均在這一領(lǐng)域進(jìn)行嘗試，

今年2月，保利地產(chǎn)公布了下一個(gè)十年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，其中將以北京作為試點(diǎn)區(qū)域，在養(yǎng)老地產(chǎn)等新地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式方面實(shí)現(xiàn)突破。保利地產(chǎn)已針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)調(diào)整了公司架構(gòu)，成立了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，并利用該平臺(tái)在北京落實(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目工作試點(diǎn)。據(jù)悉，保利在北京的首個(gè)試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目或?qū)⑦x擇北京的西山區(qū)域。同時(shí)，2011年5月份初，保利已明確了兩個(gè)項(xiàng)目將嘗試養(yǎng)老開(kāi)發(fā)，一個(gè)是上海在建的“西塘安平老年健康生活小區(qū)”；另一個(gè)考慮在湖南長(zhǎng)沙新火車站旁。

養(yǎng)老地產(chǎn)目前處于機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的境地，現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)大部分省份還是空白?，F(xiàn)階段我國(guó)在養(yǎng)老地產(chǎn)的理念和行動(dòng)方面均處在一個(gè)起步階段，產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式尚在摸索，合理借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)專業(yè)公司協(xié)助，似是較優(yōu)選擇。

l招數(shù)三：探索產(chǎn)業(yè)組合——“金融+商業(yè)地產(chǎn)”的業(yè)務(wù)模式

當(dāng)房企蜂擁掘金各類商業(yè)地產(chǎn)之時(shí)，項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)所需的巨大資金鏈?zhǔn)归_(kāi)發(fā)商們倍感壓力。保利、金地、陽(yáng)光新業(yè)、世茂股份等公司都在尋求新的融資方式，“商業(yè)地產(chǎn)+金融”的模式是房企普遍的發(fā)展方向，但不同類型企業(yè)運(yùn)作模式差異較大。大型央企、實(shí)力民企借集團(tuán)之力大搞房地產(chǎn)基金，一些中小公司參股銀行券商等金融股，對(duì)沖宏觀調(diào)控波動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，中海、保利、金地、華潤(rùn)等大型房企，均選擇了設(shè)立房地產(chǎn)基金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)金融的布局，而中小型公司多選擇地產(chǎn)+金融而大幅投資金融股權(quán)。