周邊區(qū)域競爭抑制北京倉儲物流市場租金增長

甲級辦公樓：CBD租金環(huán)比持平，金融街租金水平環(huán)比增長2.1% 2014年，國內(nèi)投資與財富管理企業(yè)成為辦公租賃需求的主要驅(qū)動力，2014年第四季度租賃活動集中在商務(wù)中心區(qū)和金融街。在此趨勢下，業(yè)主選擇租戶時格外謹(jǐn)慎，偏好大型、穩(wěn)健的私募基金公司。國內(nèi)IT行業(yè)是年末租賃市場第二大主要需求來源，盡管部分小型企業(yè)受制于預(yù)算約束，租賃過程較為艱難；其它IT企業(yè)，尤其是軟件類企業(yè)，開始將北京東部區(qū)域作為可租賃面積有限的中關(guān)村區(qū)域的后備之選。沒有甲級辦公樓于2014年第四季度竣工，2014年成為自2000年來首個無辦公樓新增供應(yīng)的年份。盡管近幾年來北京辦公樓品質(zhì)大幅提高，但甲級辦公樓品質(zhì)與乙級辦公樓及商務(wù)園區(qū)項目仍有明顯區(qū)別。同時，被譽為CBD晴雨表的北京最近竣工的甲級辦公樓——財富金融中心的租賃情況在本季度繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，簽約率達(dá)到75%。續(xù)租主導(dǎo)甲級辦公樓市場，業(yè)主審慎對待提高租金的機會或更好地掌控租戶風(fēng)險狀況。商務(wù)中心區(qū)業(yè)主傾向于犧牲較高的租金以挽留更為穩(wěn)定的承租者，如跨國企業(yè)，致使商務(wù)中心區(qū)租金增長環(huán)比持平。與之相反，金融街區(qū)域業(yè)主更青睞那些承租能力高的國內(nèi)大型金融企業(yè)，使得租金環(huán)比上漲2.1%。 2014年第四季度問詢量的大幅增長有望為今年辦公樓市場帶來較多租賃活動，2015年底前將有五個甲級辦公樓項目進(jìn)入市場。然而，新開業(yè)項目只能暫時緩解空置面積有限的局面，因為近一半的面積將作為自用。此外，大部分新竣工的辦公樓均位于邊緣區(qū)域，遠(yuǎn)離需求量最為集中的市中心。“2014年末，辦公樓租賃市場空置率保持在歷史低位，我們預(yù)計2015年將由業(yè)主方主導(dǎo)市場，特別是在傳統(tǒng)核心區(qū)域”，仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部資深董事賀?？?Eric Hirsch)表示，“今年將要竣工的位于核心區(qū)域的高品質(zhì)甲級辦公樓，如位于金融街的錦什坊街35號，將緩解部分壓力。同時，核心區(qū)域的高額租金也將促使更多租戶選擇新興區(qū)域市場的新建辦公樓。” 優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)：年末物流租賃市場較為平靜告別空前繁忙的第三季度，2014年第四季度較為平淡，本年度僅錄得數(shù)宗租賃交易但吸納量強勁。宇培北京通州物流園實現(xiàn)滿租——一家專注生鮮食品的電子商務(wù)公司承租該項目的剩余面積。部分租戶將多個配送中心整合至單個倉儲項目，從而創(chuàng)造少量頗為可觀的可租賃面積。不過，這些面積的空置時間不會太長，因為在2014年底，已有租戶開始與業(yè)主協(xié)商租賃事宜。由于北京倉儲物流市場可租賃面積有限，部分租戶開始考慮租用北京周邊區(qū)域的倉儲項目。嘉民集團(tuán)已與華晨寶馬汽車有限公司簽署第二份協(xié)議，以在其位于河北省燕郊的定制型項目中增建12,300平方米面積。位于大興區(qū)的百利威三期工程竣工，順應(yīng)當(dāng)前趨勢為多層倉庫項目。該項目為三層建筑，總面積56,000平方米，其專門設(shè)計的恒溫地下室尤其引人注目，預(yù)計這一工程將吸引銷售食品和酒類的電子商務(wù)供應(yīng)商和零售商的關(guān)注。然而，該項目未能錄得預(yù)租成交，使得市場的整體空置率環(huán)比增長3.5個百分點至4.4%。租金漲幅環(huán)比持平，來自北京周邊區(qū)域倉儲項目的競爭抑制了業(yè)主的議價能力。投資商和開發(fā)商仍然對工業(yè)地產(chǎn)保持濃厚興趣，在年末積極尋找投資機會，但本季度未錄得整棟交易。由于可交易的項目有限，持續(xù)的樂觀情緒給收益率帶來壓力，市場收益率進(jìn)一步壓縮。 2015年將有兩個項目竣工——普洛斯平谷物流園一期和安博二期，預(yù)計將為市場帶來170,000平方米供給量。不過由于安博二期竣工日期定于2015年末，預(yù)計將推高2015年底的空置率。“第三方物流企業(yè)通過為零售商和制造企業(yè)提供一系列服務(wù)持續(xù)獲取市場份額，全年需求有望保持強勁，” 仲量聯(lián)行工業(yè)地產(chǎn)部董事羅薔薔(Sharon Luo)表示：“空置率保持低位，使得業(yè)主能夠利用有利時機適時提高租金報價。” 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)：四個項目開業(yè)是北京郊區(qū)購物中心大量涌現(xiàn)的前奏本季度新近開業(yè)的五個項目中有四個零售物業(yè)位于京郊，這為京郊購物中心未來繁榮發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用。著眼于中端市場，位于五環(huán)外的新開業(yè)現(xiàn)代化物業(yè)項目為京郊地區(qū)增加了74萬平方米的零售供應(yīng)：通州萬達(dá)廣場和薈聚•北京購物中心(英特宜家)以近乎滿租的簽約率開業(yè)；27萬平方米的長楹天街在開業(yè)時則取得了85%的簽約率；位于通州地區(qū)，新開業(yè)且面積5萬平方米的北京星悅百貨，也為當(dāng)?shù)亓闶凼袌鲈龉馓聿省Ｍ瑫r，與第三使館區(qū)標(biāo)志建筑——太古里僅幾街之隔的永利購物廣場在本季度以90%的簽約率正式開業(yè)；該項目已試運營多個季度，特色為首層餐飲店面和多家奢侈品買手店。部分購物中心升級租戶組合，更多優(yōu)質(zhì)品牌進(jìn)駐新開業(yè)項目或積極擴(kuò)大其市場份額；同時，2014年第四季度核心區(qū)域空置率較第三季度5.4%略有下降，至4.9%。北京東方廣場迎來了ESPRIT和絲芙蘭(Sephora)等品牌的入駐，同時該項目中業(yè)績出色的蔻馳(Coach)門店進(jìn)行擴(kuò)租。第四季度，德國品牌Marc O’Polo進(jìn)駐北京零售市場并新開業(yè)三家門店。盡管奢侈品零售市場增長相對緩慢，眾多設(shè)計師品牌，例如Celine和Kenzo仍在核心零售地段承租面積。同時，著名婚紗品牌Vera Wang也在積極籌備其位于太古里北區(qū)北京首店的開幕事宜。隨著未來更多大型零售項目在京郊的出現(xiàn)，郊區(qū)項目將成為未來零售地產(chǎn)主要供應(yīng)；同時城市外圍區(qū)域的持續(xù)發(fā)展將創(chuàng)造更多機會，吸引更多消費者。預(yù)計2015年整體租金將保持溫和增長，而受消費者青睞的購物中心將持續(xù)獲得提升機會，其租金漲幅或?qū)⒊^平均水平。未來12個月，多個新項目將入駐高知名度的零售商圈，例如位于王府井地段的淘匯新天購物中心以及臨近太古里的通盈購物中心。投資市場：甲級辦公樓業(yè)主對售價的期許將繼續(xù)受到有特別意向的買家之影響機構(gòu)投資者的強勁需求及有限的整棟交易數(shù)量表明符合投資需求的資產(chǎn)供給不足。盡管機構(gòu)投資者表現(xiàn)出濃厚興趣，但由于業(yè)主期望更高的售價使得投資回報率走低，整棟交易數(shù)量仍極為稀缺。同時市場上有限的可交易資產(chǎn)也限制了交易量的增長——在2014年第四季度未出現(xiàn)整棟交易。盡管錄得幾宗大面積散售交易，但2014年第四季度15億元的交易量較去年同期仍下降73%。2014年全年的商業(yè)地產(chǎn)交易量僅為126億元，同比下降61.1%。從中期來看，有特殊購買意愿之買家仍有望繼續(xù)掌握甲級辦公樓市場的最終控價權(quán)，將價格抬升至對于機構(gòu)投資者來說過高的水平。租賃續(xù)約時租金上漲的潛力以及擁有優(yōu)越地理位置項目的不可替代性促使業(yè)主不愿出售所持房產(chǎn)。然而，有特殊購買意愿之團(tuán)體的需求對甲級辦公樓業(yè)主對價格的期許有較大影響。“有特殊購買意愿之投資者通常購買辦公樓作為公司總部大樓，另外，由于他們的持有時間較長，因此樂意出高價買入”，仲量聯(lián)行北京及華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩(Julien Zhang)表示，“這意味著國內(nèi)外機構(gòu)投資者將持續(xù)對高價格望而卻步。未來，強勁的持有意愿將持續(xù)。不過，一些本地開發(fā)商為了進(jìn)行資本重組或?qū)で髾C構(gòu)合資機會，將會幫助投資者在北京商業(yè)房地產(chǎn)市場尋得一席之地。” 高端住宅：2014年第四季度高端公寓市場銷售量為733套，季度環(huán)比增長56.2% 11月下旬，中國人民銀行繼續(xù)放松信貸政策，下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，同時放開存款利率。有鑒于此，2014年第四季度北京高端公寓市場銷售量為733套，季度環(huán)比增長56.2%。由于房價低于市場預(yù)期且項目品質(zhì)較高，包括琨御府和國安府在內(nèi)的多個項目銷售量走高。與之相反，2014年第四季度僅有240套高端別墅售出，較2014年第三季度下降18.4%。由于價格較高，一些新上市的昂貴別墅項目在2014年第四季度成交量較低。熱銷項目推動高端公寓資本值季度環(huán)比上升2.7%。然而，銷量不佳的別墅項目則面臨重重壓力，高端別墅一手市場資本值環(huán)比下降1.8%。同時，2014年第四季度服務(wù)式公寓租金持平，但由于住房預(yù)算的持續(xù)緊縮，大面積及高租金戶型較難租出。高端別墅的需求低迷，租金季度環(huán)比下降0.7%。 2015年將有較多高端住宅項目投入市場，高端住宅市場供應(yīng)量增加但需求保持穩(wěn)定將給價格帶來壓力。服務(wù)式公寓也將面臨較大壓力，兩家服務(wù)式公寓項目預(yù)計于2015年末竣工開業(yè)，將使得空置率提高。而外籍人士的租住需求預(yù)計仍將保持低迷態(tài)勢；此外，持續(xù)增長的運營成本將迫使更多的服務(wù)式公寓運營商提高租金。

發(fā)布：2007-07-15 09:35 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關(guān)閉]

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