提升房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理水平的方法分析

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　　1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目成本管理中存在的問題

　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段還存在著許多問題，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

　　1.1把項目成本管理的重點放在施工階段

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目成本由地價，土建和安裝成本費，配套建設費用，開發(fā)商的運營成本組成。施工成本在整個項目成本中所占的比率不是最高的，只能說施工階段可能是成本投入最明顯的一個階段。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟問題，各公司均采取分散權(quán)利的辦法，項目經(jīng)理的權(quán)力被減少至最低，職能部門的權(quán)力相對做大?？刂瞥杀颈环纸獾礁髀毮懿块T后，各部門就只關(guān)注自己的職能范圍內(nèi)的成本管理情況，至于對其他部門甚至全局會有什么影響根本就不是相應職能部門關(guān)心的范圍。因此將項目成本管理重點放在施工階段是不可行的，應該在每個部門每個階段都要注重項目成本的管理。

　　1.2項目運作過程中不注重施工計劃

　　項目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是計劃。施工前做好工程的估算，必須依據(jù)材料計劃并對照市場材料價格估算出材料所需費用，還有加工費、臨時設施、辦公用品及生活設施費等，對每一項做一個較詳細的估算。把估算出的總金額與預算總金額進行對照，這對今后的工程實施和成本管理有很大的幫助。制定詳實、可行、精確的計劃對于項目管理目標完成有著重要的作用?，F(xiàn)階段項目運行時，房地產(chǎn)商為了早開工，早開盤。計劃成立一張消耗了勞動力的廢紙，完全起不到應有的作用。這樣在實際工程中沒有科學的計劃可以依據(jù)，某一分部分項工程不知花費是超還是省，成本管理效率低下。

　　2 提升房地產(chǎn)項目成本管理水平的方法

　　2.1加強項目前期投資決策階段的成本管理
　　項目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合有關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎上，對擬建項目進行技術(shù)經(jīng)濟分析和多種角度的綜合分析評價，決定項目是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定項目建設的最優(yōu)方案，即解決所謂的定項、定點、定方案的問題。在建設項目決策階段，項目的各項技術(shù)經(jīng)濟決策，對工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟效益，有著決定性的影響，是工程造價控制的重要階段。

　　(1)合理確定建設規(guī)模：任何項目工程的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風險，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說更是如此，如果項目在前期決策階段不做好市場調(diào)查，可能會導致資金難到位，開工遲，技術(shù)、管理跟不上，這樣就會造成質(zhì)量和進度目標達不到計劃要求。而生產(chǎn)規(guī)模過小，使得資源得不到有效配置，項目單位成本較高，經(jīng)濟效益也會降低。因此，合理確定建設規(guī)模是控制工程造價的關(guān)鍵。

　　(2)做好方案優(yōu)化：技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合是控制工程造價比較有效的手段。長期以來，我國工程建設領域都存在技術(shù)與經(jīng)濟分離的弊端，通常項目建議書由開發(fā)商的工程技術(shù)人員提出，而相對應的投資估算由財會、預算人員編制，技術(shù)人員不懂財務，缺乏經(jīng)濟觀念，設計思想保守，造成在項目決策階段造價控制不嚴。要真正有效的控制工程造價，在完成市場調(diào)查研究后，必須結(jié)合項目的實際情況，將技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合，進行設計多方案比較，把控制工程造價觀念滲透到?jīng)Q策階段的各個環(huán)節(jié)中。(3)合理選擇建設標準和建設地點：建設標準和建設地點的合理選擇，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著工程造價的高低、建設工期的長短、建設質(zhì)量的好壞，及項目建成后的經(jīng)營狀況。建設標準的確定對于房地產(chǎn)商來說十分重要，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定要一味的追求高標準。開發(fā)的樓盤一定要和周圍的環(huán)境、配套相匹配，在確定開發(fā)項目的建設標準時一定要按照可行性報告中市場調(diào)查和預測根據(jù)自己的特點、特色來進行。

　　2.2設計階段的成本管理

　　設計階段是房地產(chǎn)項目成本管理的關(guān)鍵與重點。設計環(huán)節(jié)的費用管理有兩個目的，一是降低為完成設計任務所需的設計成本，二是降低工程所需設備、材料、建筑、安裝等費用。由于占工程費用大部分的設備、材料、建筑、安裝費用在設計階段就可以較精確地確定，因此可以說，降低項目成本的關(guān)鍵在設計階段。在設計階段中做好以下問題控制成本。

　　(1)推行設計招標擇優(yōu)選擇設計單位：積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

　　(2)開展限額設計控制造價：設計不精、深度不夠是增加工程造價的不確定因素，由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，降低工程造價。

　　(3)加強對設計人員進行經(jīng)濟觀念的教育：在設計工作中推行限額設計，根據(jù)合同標的額，對各專業(yè)限定投資額，嚴格控制技術(shù)設計和施工圖設計的工程量和技術(shù)標準。在設計中，從項目的實際情況出發(fā)，不盲目追求高標準、高水平，體現(xiàn)“中等、適用，在適用的條件下注意美觀”的原則，合理使用人力、物力、財力，將有限的資金用到工程的關(guān)鍵部位上，采取多方案的比較，設計采用最佳方案。

　　3 結(jié)語

　　房地產(chǎn)項目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心的內(nèi)容之一，成本管理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，通過成本管理可以減少和杜絕企業(yè)中的浪費現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源。我國的項目管理水平仍十分落后，有待于我們不斷的努力，采用新的管理方式和工具，在以后的市場競爭中，只有更好的掌握和理解項目成本管理的內(nèi)涵，重視項目成本管理的有效實施，才能永遠立于不敗之地。