美國(guó)買(mǎi)房如何還貸更省錢(qián)？

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　　不管你是留美多年的華人，還是初來(lái)乍到的新移民，能在好山好水好自由的美國(guó)擁有自己的房產(chǎn)都絕對(duì)是人生計(jì)劃的一部分。對(duì)于美國(guó)大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，較長(zhǎng)的貸款期會(huì)使得每月月供較低，還可以騰出更加多的流動(dòng)現(xiàn)金作為其他投資的資本，貸款買(mǎi)房時(shí)往往會(huì)選擇30年的房屋貸款。然而，30年房屋貸款使購(gòu)房者需要付出更多的利息。那么，如何在貸款銀行允許的情況下，更早的付清房貸呢？

　　兩個(gè)方法更早的付清房貸與節(jié)省利息支出：

　　提前償還或者一次付清貸款本金。另外一個(gè)方法就是重新貸款為更短的貸款期和更低的利率。從提早付本金來(lái)說(shuō)，如果可以提早把貸款付清，可以節(jié)省利息開(kāi)支，剩余的錢(qián)可以作其他用途，比如度假，投資等。最普遍的房貸付款方法是AmortizationSchedule（分?jǐn)傔€款），貸款者每個(gè)月需要付固定的月供，但每個(gè)月的利率與本金的比例會(huì)不斷地改變，剛開(kāi)始，每個(gè)月的月費(fèi)大部分是用來(lái)付利息，而隨著利息的比例減少，本金的比例則慢慢增加。如果需要，可以在網(wǎng)上免費(fèi)計(jì)算Amortization loan payment，或者要求房貸專(zhuān)員提供相關(guān)表格作為參考。

　　如果想提前償還本金 最好在頭五年付

　　對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，分?jǐn)傔€款時(shí)提前償還本金，每月月費(fèi)是不變，但可以有助于縮短供款期。由于大多數(shù)的貸款剛開(kāi)始是主要付利息部分，越早付本金，往后的利息就越少。舉例來(lái)講，如果每年多付一個(gè)月的月費(fèi)，這一個(gè)月的額外付款將會(huì)有助于更快付清房貸。以房貸50萬(wàn)美元計(jì)算，30年的房貸利率為4.53%，每月月供為$2542，如果每年年頭多付一個(gè)月的月供，就可以把30年的供款期縮短為26年，因?yàn)榭s短了4年供款期，就節(jié)省了$67,582的利息。

　　什么情況比較適合提前償還本金？

　　可以部分償還本金。舉例來(lái)講，如果購(gòu)房者房貸22萬(wàn)美金，利息為4%，房貸期限30年。有如下償還本金方式

　　1 每個(gè)季度多付一個(gè)月的費(fèi)用，可以節(jié)省$65,000利息及提早11年把房貸付清。

　　2 把月費(fèi)除以12，再把這個(gè)數(shù)加到每個(gè)月的月費(fèi)上。這樣的還款方式可以為你節(jié)省$24,000及把供款期縮短4年。

　　3 增加每月付款額，比如說(shuō)，你的月供為$2,000，現(xiàn)在突然你的工資有了大幅度提升，你可以把每月付款額從$2,000改為$2,500。

　　4 多付每個(gè)月的付款額，比如把尾數(shù)的零錢(qián)付整，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)也可以節(jié)省一定數(shù)目的利息。

　　另外，在大部分情況下，額外的付款會(huì)直接付到本金，但是，有某些情況銀行會(huì)把付款算到下個(gè)月的金額，比如說(shuō)，一個(gè)客人在每個(gè)月的1號(hào)有自動(dòng)付款，他在月底提前付款，銀行會(huì)以為他是在付下個(gè)月的月費(fèi)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)跳過(guò)下個(gè)月的月費(fèi)。

　　提早償還本金并不適合所有人

　　關(guān)于盡早償還房貸，有一些需要注意的地方，比如購(gòu)房人的財(cái)務(wù)狀況與資金流動(dòng)狀況，對(duì)此，建議保留一定的資金儲(chǔ)備來(lái)應(yīng)付這種風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，另外有一天當(dāng)購(gòu)房者需要使用之前投入房貸里面的資金，則可能需要申請(qǐng)Home Equity Line of Credit（房屋抵押信用額），如果銀行拒絕貸款申請(qǐng)，那購(gòu)房者就不能夠使用那筆財(cái)產(chǎn)，除非財(cái)物狀況得到改善。

　　然而，一些理財(cái)顧問(wèn)也并不推崇這一方式，反而認(rèn)為提早還清房貸并不是明智之舉。面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，購(gòu)房者需要考慮自己的房貸息率，如果你的房貸利率比較低，那你應(yīng)該考慮先付清你的信用卡卡債或者其它息率比較高的債務(wù)。另外，購(gòu)房者也可以把錢(qián)用作其他的投資，比如加大退休計(jì)劃，或者其他投資產(chǎn)品。另外，房產(chǎn)的用途也在需要的考慮因素之內(nèi)。

　　另一個(gè)節(jié)省利息開(kāi)支的方法：重新貸款

　　如果把長(zhǎng)期貸款重貸為一個(gè)比較短的貸款，比如說(shuō)，把一個(gè)30年的房貸重貸為15年，15年貸款的息率通常比30年貸款的息率低，較短的貸款期意味著更短的時(shí)間把貸款付清，但同時(shí)，較短期的貸款也意味著較高的月供。擧個(gè)例子，把一個(gè)剩下25年的30年6%息率的貸款，重貸為15年3.5%息率的貸款。原本的貸款額是$350,000，我們把剩下的$331,500重貸。原本的貸款額是$350,000，按照息率6%，30年期算，月供是$2,098.44。剩下25年（300個(gè)月）=$2,098.44 x 300 = $629,532（25年的本金加利息）。重貸后的額度是$331,500，息率3.25%，15年期，月供是$2,329.36，15年（180個(gè)月）= $2,329.36 x 180 = $419,284.80（15年的本金加利息），因此。這個(gè)例子里面，如果我們把30年貸款重貸為15年，我們會(huì)省了$210,247.20利息開(kāi)支。

　　當(dāng)考慮去做重新貸款時(shí)，則需要考慮現(xiàn)有的息率，每個(gè)月省下的利息開(kāi)支是否可以抵消重貸的費(fèi)用，費(fèi)用大概是貸款額的2%。比如說(shuō)，如果你的房貸只剩下幾年，你的月供大概是更加多地在付本金，那麼你不會(huì)考慮再延長(zhǎng)你的房貸多15或30年了。另外，做重新貸款時(shí)，意味著你是用新的貸款去付舊的貸款，貸款銀行會(huì)調(diào)查你的財(cái)物狀況，例如信用分?jǐn)?shù)，收入，負(fù)債與收入的比例，等等。

　　責(zé)任編輯：（商視天下）

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